부동산

시장이 연일 ‘민간택지 분양가상한제’로 떠들썩합니다. 정부에서는 분양가격을 적정한 수준으로 유지하고 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해 민간택지 분양가상한제를 시행한다고 발표했습니다. 민간택지 분양상한제가 시행되는 것은 2007년 이후 12년 만이네요.

정부는 시장이 과열되면 진정시키고 시장이 침체하면 활성화해 시장 안정을 추구합니다. 그게 부동산 시장이든 노동시장이든 그 어떤 시장에서도 마찬가지입니다. 정부는 조정자 역할을 수행해 시장이 안정되길 원하죠. 각각의 정권마다 접근 방법과 해석이 다를 뿐입니다.

예를 들어, 농산물 가격이 폭락하면 정부에서 매수해서 저장해 놓았다가 가격 폭락이 진정세로 돌아서면 시중에 물량을 풀어 공급을 조절하는 식으로 가격 안정을 꾀하는 거죠. 농산물이나 공산품은 이렇게 정부가 개입해서 물량을 조절하는데, 만약 부족하면 수입을 해서라도 어느 정도 안정을 유지할 수 있습니다.

몇 년 전 계란 사태 때 계란값이 몇 배로 폭등하자 외국에서 계란을 실어 오는 장면이 저녁 뉴스에 나올 만큼 온 국민의 관심을 받았습니다. 연일 뉴스에 수입 계란의 현재 위치를 생중계하고, 전 국민이 숨죽이며 지켜보는 웃지 못할 상황도 있었죠.

하지만 집은 좀 다릅니다. 계란은 가격이 오르면 안 먹을 수 있지만, 집은 꼭 필요한 필수품입니다. 또, 주택 물량이 부족하다고 해서 수입할 수도 없고, 공급이 넘친다고 수출할 수도 없습니다. 필수품인 동시에 국내 생산, 소비만 가능한 상품이죠. 집이라는 상품의 특수성을 이해해야만 내 집 마련할 때 실수를 줄일 수 있습니다.

내 집 마련하려는 분들에게 하는 이야기 중 하나가 외부요인에 너무 연연하지 말라는 겁니다. 살다 보니 악재로 보이는 것이 호재가 되기도 하고 호재인 줄 알았던 것이 악재가 되기도 하더군요. 이번 분양가상한제 이슈도 마찬가지입니다.

 ‘국민이 새 아파트를 싸게 살 수 있게 하자.’ 라는 좋은 취지에는 모든 분이 공감할 것입니다. 하지만 역지사지로 건설사나 재건축, 재개발 조합 즉, 공급자 입장에서 생각해보면 어떨까요? 이익이 줄어들기 때문에 사업 자체가 중단되거나 취소될 가능성이 높습니다.

추진 중이던 곳은 수익이 줄어도 진행을 포기할 수 없어 계속하겠지만, 새로 시작하려던 신규 사업은 연기되어 공급이 줄어들 것은 당연한 이치입니다.

그렇다면 앞서 말했던 민간택지 분양가상한제의 취지를 질문으로 바꿔봅시다. ‘국민이 새 아파트를 싸게 살 수 있는가?’ 앞에 ‘일부’라는 단서가 붙으면 그럴 수 있지만, ‘모든’ 국민이라고 한다면 그렇지 않은 것 같습니다.

‘모든 국민이 새 아파트를 싸게 살 수 있게 하자’라는 취지에는 동의합니다. 그동안 건설사나 사업 주체의 폭리도 있었고, 시장이 과열되었다는 것은 많이 알고 있습니다. 그리고 그 근본적인 원인은 서울 주요 지역에 새 아파트 공급이 부족했기 때문입니다.

하지만 현재도 그렇고 앞으로도 공급이 쉽게 해결될 것으로 보이지 않는 가운데 정부는 조금만 기다리면, 가격을 싸게 정해서 저렴한 새 아파트가 나올 것이라고 시그널을 보내고 있습니다. 공급이 특히 부족한 지역까지 선별해서 이야기하고 있는데, 정부는 분양가 상한제를 하면 전체 집값이 낮아 질 것으로 예측합니다.

발표된 보도자료를 보면 ‘분양가 상승으로 인해 기존 주택으로 수요가 이동해 기존 주택 가격이 상승하고 이는 다시 분양 수요를 자극해 분양가가 상승하는 악순환이 일어난다’고 설명하고 있습니다.

그러면 민간택지 분양가 상한제를 시행하면 분양으로 수요자가 몰리고 기존 주택으로 수요가 이동하지 않아 기존 주택이 상승하지 않고 새 아파트 분양 가격도 자극하지 않게 될까요? 이걸 가능하게 하려면 새 아파트가 저렴한 가격에 대량으로 사람들이 원하는 곳에 계속해서 공급된다는 대전제가 필요합니다.

사람들은 매번 이번에는 다르다고 하지만 시장은 항상 같은 방향으로 가고 있습니다. 수요와 공급이 만나 가격을 형성하는데 인위적인 수요, 공급 규제는 당장은 효과를 볼지 몰라도 장기적으로는 소용이 없다는 것을 많은 경제학자가 증명했죠.

단기적으로 롤러코스터 장을 겪게 되겠지만 사실 변한 건 없습니다. 사람들이 서울 역세권 새 아파트에 살고 싶어 하는 욕망이 없어졌나요? 학군 좋고 교통, 환경까지 갖춘 강남에 살고 싶다는 마음이 사라졌습니까? 넓은 신축 대단지 아파트에 전망도 좋고 햇빛도 잘 들고 커뮤니티 시설에 도서관, 피트니스 센터, 단지 중앙 잔디밭 정원 놀이터와 쾌적한 주차 공간을 싫어하게 되었나요? 서울에 이런 새 아파트가 충분히 공급되고 있나요?

과거에도 그래왔듯이 ‘이 또한 지나가리라’라는 교훈을 생각하게 됩니다.

내 집 마련을 꿈꾸시는 분들은 싸고 좋은 집이 끊임없이 원하는 곳에 공급되는지 확인해 보시고, 자금이 충분하고 청약점수가 높다면 이번 기회를 놓치지 말고 저렴한 가격에 공급되는 새 아파트를 공략하면 됩니다.

그렇지 않은 분들은 관심 지역의 기존 주택 급매를 계속 지켜보면서 이번 단기 조정장을 기회로 만드는 것이 내 집 마련의 현명한 자세라고 생각됩니다.

언제나 기본은 같습니다. 세상에 공짜만큼 비싼 것이 없습니다. 미세먼지가 가득할 때 세찬 비바람이 몰아쳐서 하늘을 더 맑게 하듯이 천둥, 번개 폭풍우가 우리 마음을 불안하게 하고 움직이지 못하게, 공포에 빠지게 하지만 남들이 기다리며 움직이지 않을 때 차별화가 진행되는 것이죠.

시장 상황에 흔들리지 않고 시장을 직시하면서 본인 상황에 맞는 집을 찾아 열심히 발품 파는 사람들에게는 기회가 올 것입니다. 당신의 경쟁력인 성실함이 빛을 발할 순간이 왔습니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 모든 성실한 사람에게 행운이 있기를 간절히 바랍니다.

글. 쏘쿨

'쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설' 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)