늘어나는 가계 부채와 상승하는 부동산 가격을 잡기 위해 정부가 끊임없이 부동산 대출정책을 내놓고 있다. 하지만 집을 구매하려는 일반인에게는 생소한 대출 관련 용어가 많고 대출받기가 어려워지면서 내 집 마련의 길도 멀어지고 있다. 지금부터 알아두면 좋은 대출 관련 용어들에 대해 알아보자.
LTV (주택담보대출비율)
LTV는 주택담보대출비율이라고 하며 부동산의 담보가치 대비 대출한도를 백분율로 환산한 것이다. 즉, 은행권이 집값의 얼마까지 대출을 해줄지 결정하는 비율을 말한다.
비율은 (대출한도 / 실제 부동산 가격)*100으로 계산된다. LTV 비율이 높을수록 대출을 많이 받을 수 있고 낮으면 대출이 제한적이라는 의미이다.
신 DTI (총부채상환비율)
신 DTI란 투기수요 억제를 위해 다주택자를 대상으로 한 핀셋 규제로 서울이나 수도권은 물론 세종시, 부산 해운대구 등 청약 조정지역에 우선 적용된다.
계산법은 모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출이자상환액/연소득으로 계산된다. 기존 DTI는 주택담보대출 건별로 대출이 가능하지만, 신 DTI는 모든 주택 원리금을 소득으로 나누기 때문에 한 건 이상 대출을 받은 경우 추가 대출이 어려워진다.
DSR (총부채 원리금 상환비율)
DSR은 신 DTI보다 강력한 대출 규제책으로 주택담보대출은 물론 신용, 학자금, 자동차 할부금 등 모든 대출을 감안해 원리금 상환액을 계산한다. 즉, 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연소득으로 나눈 값을 말한다.
주택 담보대출 외에 다른 부채들이 있으면 그만큼 대출한도가 줄어들게 된다. (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 그 밖의 대출 연간 원리금 상환액)/연소득으로 계산된다.
RTI (임대업 이자상환비율)
임대사업자에게 적용되는 RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자 비용 나눈 값으로 임대업 대출과 임대건물의 기존 대출 이자비용까지 합산하는 것이다. 앞으로 주택임대업은 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상이어야 대출이 가능하다.
즉, 임대소득이 적을수록 대출을 끼고 건물을 사기가 어렵다는 것이다. 전세를 끼고 집을 여러 채 사들이는 ‘갭 투자’에 제동을 준다. RTI는 상속에 따른 불가피한 인수, 1억 원 이하의 소액대출 중도금 대출은 예외조항으로 나누었다.
LTI (소득 대비 대출비율)
자영업자 대출은 소득 대비 대출 비율, 사업자 대출과 가계대출을 포괄하여 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 삼으며 다른 소득과 합산한 값을 말한다. 다주택자가 추가로 주택 담보대출 시 예를 들어 20년 만기라도 15년 만기로 간주해 원리금 상환액을 계산한다. 소득에 비해 과도하게 대출을 받고 있는지를 감시하기 위해 도입되었다.
은행들은 RTI 외에도 자율적으로 개인사업자 대출에 대한 관리 업종을 선정하여 업종별 한도를 설정하여 리스크를 강화하기로 하였다. 개인사업자에 대해 1억 원을 초과하는 사업자대출을 신청하면 은행들은 LTI를 산출하여 참고 지표로 활용한다.
