토지보상 문제는 헌법 제23조 3항의 “공공 필요에 의한 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다”라고 규정해 공용 제한과 공용 침해를 규정하고 있다.
재산권을 공공 필요에 따라 수용하는 것은 소유권에 변동을 가져오는 것이기 때문에 기본권의 제한을 넘어 기본권의 침해에 가깝다고 할 수 있다. 왜냐면 토지재산권을 공용 목적으로 수용할 시 소유권이 이전돼 재산권자에게 토지소유권을 빼앗는 것과 같은 결과를 가져오기 때문이다.
토지수용에 있어서 가장 큰 문제는 바로 보상의 정당성 문제이다. 헌법은 보상에 있어서 정당한 보상이라고 표현하고 있지만, 용어 자체가 상당히 추상적이란 점에서 보상과 관련된 문제는 많은 분쟁을 야기한다.
보편적으로 정당한 보상이란 일반적인 국민의 이익과 강제성을 가진 피수용자의 이익이 충돌하는 과정에서 이익형량의 비율을 통해 나오는 정당한 이익을 말한다. 그래서 정당한 보상은 기본적으로 제삼자가 봤을 때도 형평성에 어긋나지 않은 범위의 완전한 보상을 의미한다.
토지수용은 무조건 손해인가?
토지가 수용된다고 해서 무조건 손해만 보는 것은 아니다. 보통 도로나 철도를 개설하기 위해 토지를 수용하는 경우에는 토지보상금이 공시지가대비 대지는 150%, 농지는 130%, 임야는 110%수준으로 보상비를 받게 된다.
이렇게 토지가 수용되면 양도세를 내야 하지만 토지수용 시 중과세 등이 배제되는 점은 장점이다. 대표적으로 양도소득세가 감면되는데 토지 수용에 의해 보상을 현금으로 받으면 10%, 채권으로 받으면 15%를 감면해 준다.
통상 토지보상을 받았을 때 보상평가의 기준은 인근 비슷한 조건의 토지 시세를 참고해 평가한다. 보상평가 시 평가 가격은 표준지의 공시지가, 지역요인, 개별요인, 시점 요인, 기타 요인 등을 모두 고려해 산정되는데 보상받는 사람 입장에서는 더 비싸게 받아내고 싶은 마음이 생겨 분쟁이 빈번하게 일어난다.
또한 해당 위치에 역사가 생긴다면 인근 토지는 그 역사의 영향으로 두세 배는 기본으로 땅값이 상승하는데 반해 보상비는 그렇지 못하기 때문에 보상이 들어간 지역에서는 토지수용 반대의 목소리가 나온다.
