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끝나지 않은 3기 신도시 후폭풍, 토지보상금 어디로 쏠리나

e분양캐스트 입력 2019.09.11 09:31 수정 2019.09.11 09:53
조회 12437추천 7

올해와 내년 전국적으로 풀리는 거액의 토지 보상금이 토지시장 움직임에 큰 변수가 될 것으로 예상된다. 주택시장의 규제가 강화된 만큼 안전자산인 토지로 유동자금이 흘러 들어갈 가능성이 높다는 의견이 높다.


토지매매 가격은 지난 2008년 이후 지속적으로 상승세다. 한국감정원 통계정보시스템을 통해 최근 4년간 전국 땅값 변동률을 보면 2015년에는 연간 2.4% 올랐고, 2016년 2.7%, 2017년 3.88%, 2018년 4.58% 상승했다. 올해 들어서는 1월 전월 대비 0.31% 상승을 시작으로 2월 0.27% 3월 0.30% 4월 0.32% 5월 0.33% 6월 0.32% 7월 0.34% 올랐다.



연말까지 6조 원의 토지보상 이뤄진다

토지보상금은 대규모 택지개발 사업을 위해 소유주 협의나 수용 절차를 거쳐 취득한 토지에 대해 한국 토지주택공사(LH), SH공사 등이 지급하는 돈이다. 공시지가를 기준으로 하되 실거래 가격, 보상 선례 등을 종합적으로 고려해 산정한다. 높은 지가로 인해 작은 사업지라도 수조 원의 보상금이 쏟아진다.


토지보상•부동산 개발정보 플랫폼 지존에 따르면 연말까지 수도권 사업지구 11곳에서 총 6조 6784억 원 상당의 토지보상금이 풀릴 예정이라고 밝혔다.


먼저 10월에는 1조 1200억 원 규모로 추산되는 경기 성남 복정 1, 2 공공주택지구와 남양주 진접 2 지구, 의왕 월암지구 등 5곳에서 토지보상이 시작된다. 11월에는 구리 갈매역세권 공공주택지구, 군포 대야미 지구, 인천가정 2 지구 등에서 보상이 이뤄진다. 과천 주암 기업형 임대주택 공급촉진지구도 보상에 착수한다. 주암 지구의 보상비 규모는 9000억 원을 넘어설 것으로 추정되고 있다.


12월에는 시흥 거모 공공주택지구에서 토지보상이 이뤄진다. 지난해 12월 지구지정이 된 시흥 거모 지구에는 신혼부부•청년 등 주거안정을 위해 신혼 희망타운 등 1만 1140가구가 들어선다. 성남 금토 공공주택지구도 12월부터 토지 보상이 이뤄진다.



내년 3기 신도시 토지보상 시작… 45조 원 이상의 역대 사상 금액 추정

내년부터 왕숙 1•2, 하남 교산, 계양 테크노밸리 등 3기 신도시를 비롯해 검암역세권, 의정부 우정, 안 산장상, 안산 신길 공공주택지구와 도시공원 일몰제 대책 부지들인 부천 역곡, 성남 낙생, 고양 탄현, 안양 매곡 공공주택지구 등이 토지보상이 예정돼 있다. 오는 2021년에는 3기 신도시 후보지인 고양 창릉 지구와 부천 대장지구의 보상도 시작될 예정이다.


전국적으로 45조 원에 달하는 금액이다. 종전 최고치인 2009년 34조 8천억 원 보다 10조 원 이상 많은 것으로 역대 최고치가 될 것으로 예상된다.



토지보상금 후폭풍 대책은?

토지 매매 가격이 상승세인 상황에서 막대한 보상비가 투자처를 찾아 토지시장으로 유입되면 부동산 가격 뛸 가능성이 높다. 정부는 이를 방지하기 위해 대토보상과 리츠를 활용할 계획이다.


대토보상제도는 보상자에게 현금이 아니라 해당 지역의 다른 땅을 대신 주는 것이고 리츠는 대토 받은 복수의 택지를 하나로 묶어 제공하면 LH에서 운용하는 리츠가 해당 택지에 공동주택 등 주택사업을 시행한 뒤 사업이익은 배당 등의 형태로 대토 보상자들에게 제공하는 형태다.


업계 관계자는 “입지여건이 뛰어나 시장의 관심이 큰 곳은 지역에서 풀린 보상비가 바로 인근의 유망 부동산에 재투자될 가능성이 있어 과천, 성남 등은 토지시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다”라고 전했다.


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