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서울 전셋값이 오르고 있다! 왜?

직방 입력 2019.09.16 10:56 수정 2019.09.16 10:56
조회 860추천 0
쏘쿨의 사람 사는 아파트 #51

이사 철 가을을 맞아 서울 전셋값이 상승하고 있습니다. 정부에서 발표한 ‘민간택지 분양가상한제’와 ‘3기 신도시’ 영향으로 로또 청약을 기대하는 무주택 실수요자들이 전세로 돌아서면서 전셋값이 반등하고 있는 것입니다.


매수를 생각하던 기존 전세 세입자들조차 저렴한 가격의 새 아파트 로또 청약에 대한 기대감으로 전세에 머물며 청약 당첨을 노리는 대기 수요로 남으면서 서울 지역 전셋값 상승 오름폭을 키우고 있습니다.

로또 청약에 대한 기대감 때문일까요? 서울 전셋값이 상승하고 있습니다.

출처 직방

송파구는 올 초 9,510세대의 초대형 단지인 헬리오시티가 입주하면서 전셋값이 많이 흔들릴 것으로 예상했지만, 빠르게 입주가 마무리되며 오히려 최근 전셋값이 크게 상승하는 모습을 보입니다.


헬리오시티는 전용 84㎡ 전셋값 기준으로 올 초 6억 원까지 거래되던 것이 최근에는 8억 원 이상으로 실거래가가 여러 건 올라와 있고 이런 전셋값 상승세가 줄어들지 않을 전망입니다.

직방에서 본 헬리오시티 전용 84㎡ 국토부 실거래가. 지난 8월 14층 전세 매물이 8억3천만 원에 거래되었습니다.

출처 직방
로또 청약은 희망 고문?

한편, 지난 7월 청약통장 가입자가 처음으로 우리나라 전체 인구 절반에 해당하는 2,500만 명을 넘어섰습니다. 이는 지난해 정부의 청약 가점제, 청약 1순위 강화로 장기 무주택 실수요자 당첨 확률이 높아진 것과 최근 민간택지 분양가상한제 시행예고로 청약 당첨이 곧 수억 원의 시세차익 보장이라는 실수요자들의 기대감 상승 때문입니다.


금융결제원에 따르면 지난 7월 말 기준으로 주택청약종합저축, 청약 저축, 예금, 부금 등 전체 청약통장 가입자 수가 2,506만 1,266명으로 확인되었습니다. 이는 지난해 같은 달 2,406만 명 대비 100만 명 넘게 늘어난 것입니다.

청약통장 가입자 수가 2,500만 명을 넘어섰다.

출처 직방

예정된 민간택지 분양가상한제가 시행되면 주변 시세 보다 20~30% 이상 저렴한 아파트를 공급받을 것이라는 희망과 당첨과 동시에 큰 시세차익 또한 보장되기 때문에 청약통장 가입자 수는 지속적으로 증가할 것입니다. 게다가 민간택지 분양가상한제 영향으로 재건축, 재개발 지역 사업 지연, 보류, 취소 등으로 일반분양 물량은 축소되고 있습니다.


민간택지 분양가상한제의 취지는 무주택 실수요자에게 저렴한 새 아파트를 공급하기 위한 것이지만 청약 경쟁이 치열해짐에 따라 청약 당첨 커트라인 또한 높아져 청약가점이 낮은 30~40대 무주택자는 청약 당첨이 더 힘들어지는 상황이 되었습니다.

현재 청약 가점 제도는 상대적으로 젊은 무주택자에게 불리합니다.

출처 직방

사실상 지금의 청약제도는 하늘의 별 따기가 되어버려 로또 청약을 낮은 가점으로 기다리는 무주택자들에게 희망 고문에 가깝습니다.


하지만 이들이 로또 청약을 기다리며 전세 수요를 다수 이루는 상황이기 때문에 전셋값은 계속 상승할 것입니다. 반면, 무주택자들이 청약을 포기하고 구축 아파트 매수로 돌아서게 되는 전환점이 전셋값이 안정화되는 시점일 것입니다.

마포구, 서대문구 일대의 신축 분양 아파트 평균 가점입니다. ‘평균’ 60점대를 형성하고 있습니다.

출처 직방
전셋값, 앞으로 어떻게 될까요?

최근 보유세 강화, 아파트 담보대출 제한으로 부동산 매매 시장 규제가 현실화되는 시점에서 실수요자들이 택할 수 있는 그나마 가장 합리적인 선택지는 상한제로 저렴해진 신규 아파트 청약을 기다리며 전세로 머무는 것입니다.


전세 공급자인 임대인의 입장에서도 보유세 강화, 아파트 담보대출 제한뿐만 아니라 은행 예금 금리 인하로 가지고 있는 임대 물건을 전세에서 월세로 전환하는 것이 최근 추세입니다. 이렇게 전세 공급은 줄어드는 반면 수요는 늘고 있어 전셋값은 상승을 향하고 있습니다.


전세 수요를 이루는 무주택자의 마음과 전세를 공급하는 임대인의 마음을 잘 들여다봐야 합니다. 부동산 시장이 막연한 것만은 아닙니다. 다들 우리 주변 평범한 사람들이 모여 만든 사회 내에서 수요와 공급에 의해 이루어지는 것이죠.


여론을 귀담아들으면 방향이 보이는데, 청약 당첨을 기다리는 사람들이 많을수록 전셋값은 상승을 향할 것이고 로또 청약을 기다리느니 구축이긴 하지만 기존 아파트를 구매하겠다는 수요가 많을수록 전셋값은 안정될 것입니다.

최근 송도 더샵 센트럴파크 3차는 기록적인 청약 경쟁률을 보였습니다.

출처 직방
입주 물량이 많은 곳을 주목하라!

강동구에는 4,932세대의 대단지인 고덕그라시움을 비롯한 신축 단지들이 입주를 앞두고 있습니다.

출처 직방

청약을 기다리며 새 아파트 전셋집을 구하는 분들이라면 강동구 신규아파트 입주 물량을 눈여겨 보는 것이 좋습니다. 강동구에 이번 달부터 고덕그라시움(4,932세대), 고덕센트럴푸르지오(509세대), 12월부터 고덕센트럴아이파크(1,745세대), 고덕롯데캐슬베네루체(1,859세대) 등의 대규모 신축 아파트가 올해 입주하기 때문입니다. 서울에 이렇게 대규모 입주 물량은 드문 일로 가성비 높은 새 아파트 전세 공급이 많은 곳이니 새 아파트 전셋집을 구하는 분들에게는 안성맞춤일 것입니다.


전세로 평생 살겠다는 사람은 주변에 많지 않습니다. 다만 월급 받아 저축해서 돈을 모아 적당한 시기, 적당한 가격에 좋은 집이 나오면 내 집 마련을 하기 위해 잠시 집을 빌려 사는 것이죠. 다만 우리 가족의 삶에서 내 집의 가치는 경제적인 안정을 넘어 심리적인 안정을 이루는 부분이니 좋은 내 집 마련을 위한 발판으로 좋은 전셋집도 부동산 시장을 예의주시하며 가성비 높게 스마트하게 찾아 이용해 보시는 게 좋겠습니다.



글. 쏘쿨

'쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설' 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)








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