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보유 주택 수에 따른 똑똑한 절세 전략!

직방 입력 2019.09.19 10:40 수정 2019.09.19 10:41
조회 2808추천 1
제네시스박의 친절한 부동산 절세 #51

‘규제 끝판왕’이라고 불렸던 9·13 대책이 시행된 지 이제 1년 정도가 지났습니다. 대책 이후 서울 집값은 하락세를 면치 못했는데요. 최근 들어서는 강남을 중심으로 서울 집값이 다시 상승하는 분위기가 감지되고 있으며, 심지어는 전세가 역시 상승하고 있다는 소식입니다.  


실제로 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템에 따르면, 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 59㎡ 전세 매물은 지난 6월 10억에서 7월에는 11억 그리고 지난달 8월에는 12억 원에 거래되었습니다. 전셋값이 2개월 새 2억 원이나 뛴 것이죠.


인근 잠실 엘스 역시 비슷합니다. 엘스 전용 84㎡의 경우 6월 7억 중반에서 8억 중반에서 거래되던 전세가격이 지금은 8억 중반에서 9억 원까지 호가를 부른다고 합니다. 이는 ‘만약 분양가 상한제가 시행되면 로또 청약이 가능하니 일단은 전세를 연장하자.’라는 심리가 크게 증가한 것이 그 원인이라는 현장의 목소리입니다.

직방에서 본 아크로리버파크 전용 59㎡ 전세 실거래가 내역입니다.

출처 직방
집값 상승이 시작되는 것일까?

서울 집값이 다시 상승세로 돌아섰다고 확정 짓기에는 아직 이릅니다. 조금 더 지켜봐야 합니다. 이렇게 조금 상승했다가 다시 보합 혹은 하락할 수도 있습니다. 하지만 전통적으로 우리나라 부동산 시장은 설 연휴 혹은 추석 명절이 지나고 들썩이는 경향이 강하기 때문에 올가을 주택 시장을 주목할 필요가 있겠습니다.


만약, 보유 중인 주택을 처분할 계획이 있다면 더욱더 그렇습니다. 어떻게 처분하는 것이 가장 현명한 방법일까요? 경우에 따라 다른데요. 차근차근 알아보도록 하겠습니다.


간단하게 표현하면 이렇습니다. 자세히 알아볼까요?

출처 직방
주택 수가 1채라면?

가장 심플한 케이스입니다. 세대 기준 주택 수가 1채라면 2년 보유 또는 2년 거주에 따라 비과세가 결정됩니다. 지난 칼럼에서도 보았지만, 조정대상지역 지정 전 취득이라면 ‘2년 보유’, 지정 후 취득이라면 ‘2년 거주’ 입니다.


하지만, 해당 주택이 9억 원을 초과하는 고가 주택이고 2020년 이후 양도하는 경우라면 가급적 ‘2년 거주’를 해야 절세 효과를 최대로 누릴 수가 있다고 말씀드렸습니다.


9억 초과분에 대해서는 최대 80% 장특공(장기보유특별공제)이 가능하며, 내년부터는 총 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 80% 장특공이 가능하다는 건 이제 다들 아시죠? 당연히 보유 주택 수를 ‘세대 기준’으로 따져야 한다는 것도 이제 두말하면 잔소리입니다.

주택 수가 2채라면?

만약 세대 기준 주택 수가 2채라고 한다면 이때는 ‘일시적 2주택 비과세’ 요건에 해당하는지 살펴봐야 합니다. 일시적 2주택 비과세 요건은 ‘1후, 2보, 3매’로 짧게 말씀드렸습니다.

1후, 2보, 3매는 일시적 2주택 비과세 요건을 뜻합니다. 위 그림을 참고하세요.

출처 직방
주택 수가 3채라면?

3채까지도 ‘방법’은 있습니다.


일단 이 세 개 중 하나를 매도하고(이때는 당연히 양도세가 나오겠죠?) 남은 2채가 위에서 말씀드린 ‘일시적 2주택 비과세’에 해당하는지를 따져보세요. 그게 된다면 3채 중 1채만 양도세를 내고 남은 2채는 비과세를 받을 수 있습니다. 그러고 나서 확보된 현금으로 다시 실거주 주택을 구하거나 아니면 상황에 맞게 전세나 월세로 거주하는 것도 방법입니다. 이 경우, 당연히 보유세, 양도세에 대해서 자유입니다.

주택 수가 3채를 초과한다면?

이쯤 되면 주기적으로 상담하는 세무사 한 분 정도는 계시면 좋은데요. 그게 아니라면 본 칼럼을 잘 활용하시면 좋습니다. 먼저 이 경우라면 가장 아끼는 물건 한 채를 고르셔야 합니다. 해당 주택을 ‘1번’이라고 하겠습니다. 이 1번은 가장 소중히 여기는 물건이기에 가장 나중에 양도할 가능성이 높습니다. 그리고 보통 이런 물건은 양도차익도 가장 큽니다.


따라서 3주택 초과 보유자가 가장 아끼는 1번에 대해 양도세를 확실히 줄여야 한다면 방법은 세 가지 정도가 있을 것입니다. 첫째, ‘거주 주택 양도세 비과세 특례’, 둘째, 다른 주택을 모두 양도한 후 ‘1세대 1주택 비과세’ 받기, 셋째, ‘사전 증여하기’ 입니다.

3주택 초과 대상자가 양도세를 줄이는 방법은 세 가지 정도입니다.

출처 직방
거주 주택 양도세 비과세 특례?

‘거주 주택 양도세 비과세 특례’를 받기 위해서는 1번 주택에서 전 세대원이 2년 이상 거주를 해야 하고, 나머지는 세법상 ‘장기임대주택’으로 모두 등록해야 합니다. 1번 주택은 조정대상지역 여부와 상관없이 ‘무조건’ 거주해야 하며, 나머지 ‘장기임대주택’은 등록 당시 기준시가 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하)이면서 동시에 지자체, 세무서 등록 그리고 최소 5년 이상 의무임대를 지켜야 합니다.

모두 양도 후 1세대 1주택 비과세?

다른 주택을 모두 양도한 후 1세대 1주택 비과세를 노리는 경우라면 다른 주택을 순차적으로 양도해야 하는데 이때는 양도차익이 ‘작은 것’부터, 가급적 ‘1년에 1채 혹은 2채 정도만’ 양도하는 것이 유리합니다. 양도차익이 큰 주택일수록 나중에 팔아야 혹시라도 비과세 등에 걸릴 수 있기 때문이며, 1년에 너무 많이 양도하면 합산과세로 불필요한 세 부담이 늘어나기 때문입니다.

사전 증여?

사전 증여가 재미있는 경우입니다. 아끼는 물건을 사전 증여함으로써 여러 가지 이득을 볼 수 있는데요.


먼저, 지금 팔기 아까운 주택을 세대 구성원 혹은 세대가 분리된 자녀 등에게 증여함으로써 해당 물건의 향후 가치 상승분을 계속해서 향유할 수 있습니다. 두 번째로 명의를 분산해 보유세 부담을 줄일 수 있습니다. 마지막으로, 향후 해당 증여한 물건을 양도 시 양도세 자체를 줄일 수가 있습니다.


이에 대해서는 약간의 이해가 필요합니다. 예를 들어, 3억 원 주택을 나중에 5억 원에 양도하는 경우와 중간에 이를 사전 증여하는 경우로 나누어서 비교해 보겠습니다.

사전 증여가 정말 유리한지 살펴보자!

그냥 양도하는 경우와 사전 증여하는 경우의 차이입니다.

출처 직방

자, 이제 케이스 1과 2를 비교해 봅시다. 어느 경우가 더 유리한가요? 네, 그렇습니다. 중간에 한 번 증여하고 나중에 양도한 케이스 2가 훨씬 유리합니다. 두 경우의 세 부담 차이는 대략 2,150만 원 정도인데요. 물론 양도차익을 그대로 과표라고 가정을 하였고 증여세는 배우자를 대상으로 하고, 기존에 다른 배우자 공제가 없는 것을 가정하였기에 해당 항목 유무에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.


중요한 건 ‘왜 이런 결과가 나왔는가?’ 입니다. 위 사례에서는 주택 가격이 3억 원에서 4억 원으로 증가하자 이를 가만히(?) 두지 않고, 증여를 통해 시세 상승분 1억 원에 대해 시가대로 취득세를 납부하는 걸로 양도차익을 실현시켰습니다.


다시 말해 4억 원에 대해 증여 취득세 4%를 납부함으로써 현금 지출은 나갔지만 그만큼 양도세는 아낄 수 있었던 것입니다. 그 결과 이를 증여받은 배우자가 5억 원에 해당 주택을 양도할 때 취득가는 3억 원이 아닌 4억 원이 되어 차액 2억 원에 대한 양도세가 아닌 증여 시점부터의 차액인 1억 원에 대해서만 양도세를 부담하면 되는 것입니다.

사전 증여, 주의 사항은?

한 가지 주의할 건, 증여 받은 배우자는 최소 5년을 보유한 후 해당 주택을 양도해야 온전히 취득가 4억 원을 인정받을 수 있습니다. 그렇지 않고 5년 이내에 양도하면 이 경우는 취득가를 3억 원으로 보아 원래대로 돌아가서 양도세를 계산합니다.


따라서, 앞서 말씀드린 것처럼 ‘아 이 물건은 지금 팔기엔 아까운데 앞으로 집값이 오를 것 같으니 세금을 좀 줄이고 싶다.’라고 생각하시는 분들이 활용하기에 좋습니다. 처음에 살펴본 대로, 만약 집값이 계속해서 상승할 것 같은데 지금 팔기에는 아깝거나, 아니면 양도세 중과로 너무 많은 세금을 부담해야 한다면 차라리 배우자나 자녀 등에게 증여해서 훗날을 기약할 수 있죠.


게다가 그 기간이 5년이니 8년 임대주택으로 등록하는 것보다 차라리 낫다고 생각해서인지, 실제 최근까지도 강남권에서는 아파트 증여 건수가 계속해서 증가하고 있습니다. 실제로 경기도 과천의 아파트 증여 건수는 지난 3월 10건, 4월 14건, 5월 11건, 6월 4건을 기록하다 7월에는 무려 322건으로 대폭 증가했는데요. 당시 분양한 새 아파트에서 공동명의로 인한 증여가 대부분인 것으로 나타났습니다.


자, 어떠신가요? 부동산 절세는 그 방법이 매우 다양합니다. 하지만 제 생각으로는 보유 주택 수에 따른 절세전략이 가장 효과가 좋다고 자신합니다. 여기에 해당 물건의 투자가치만 고려하면 완벽할 것입니다. 그래야 때로는 비과세를 포기하고 좋은 물건을 보유하는 것이 유리할 수 있거든요.


여러분은 어느 포지션에 계신가요? 지금은 전혀 상관이 없다고요? 그렇다고 무관심하진 마세요. 절세는 사전에 계획을 세우는 것이 가장 중요하기 때문입니다. 미리 어떤 리스크가 있는지, 그리고 어떻게 하면 해결할 수 있는지를 알아둔다면 의외로 내 집 마련도 아주 쉽게 해결이 될 수 있습니다. 다시 돌아가면 되니까 말이죠. 이에 대해서는 별도로 말씀드려 보도록 하죠. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’





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