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서민형 안심전환대출이 화제다. 기존 변동금리 주택담보대출을 만기가 10년이면 연 1.85%, 20년이면 2.15%, 30년이면 2.2%의 매우 낮은 고정금리로 전환하는 상품이기 때문이다. 보통 고정금리가 변동금리보다 대출금리가 더 높은 점을 고려하면 매우 파격적인 상품이다.

변수는 저금리 기조가 더 이어지면서 시중 대출금리가 더 낮아져 지금은 저금리로 생각한 안심전환대출 이자보다 더 낮은 금리의 대출상품이 나왔을 때다.

예를 들어, 2.2% 고정금리로 안심전환대출을 가입했는데 1년 후 시중 대출금리가 1.8%로 낮아졌다고 가정해 보자. 안심전환대출에서 다시 1.8%의 새로운 대출로 갈아타려고 하면 중도상환 수수료가 발생한다.

안심전환대출 가입 후 3년 내 더 낮은 금리의 대출로 갈아타려면 1.2% 정도의 중도상환 수수료를 내야 한다. 대출 잔액이 3억 원이라면 중도상환 수수료만 360만 원을 내야 한다. 빌린 돈을 빨리 갚겠다는데 왜 수수료를 내야 하는지 의아할 수도 있겠지만 다 이유가 있다.

은행들은 대출 시 이미 자금 조달을 하였고, 대부분의 조기 상환은 시장의 대출 이자율이 더 낮아지면서 대출자들 입장에서는 기존대출을 상환하는 조기상환이 유리하지만, 은행은 그만큼 위험이 커지게 된다. 이를 조기상환 위험(만기 전 변제위험)이라 한다.

최근 1년 사이 대출금리는 거의 1%P 가까이 하락했고, 글로벌 경제나 국내 내수 경기 불확실성이 커지면서 미국과 한국의 금리 인하 가능성도 높아서 최근 대출을 받은 수요자라면 무조건 갈아타기보다는 신중한 고민이 필요할 것이고, 대출받은 지 3년이 넘은 분들이라면 고정금리임을 고려, 안심전환대출 신청이 유리해 보인다.

이번 서민형 안심전환대출은 낮은 대출금리뿐만 아니라 강화된 대출 규제 LTV, DTI가 적용되지 않아 대출한도를 종전과 같은 수준으로 유지할 수 있다는 것도 장점이다. 기존 대출 잔액 범위 내에서 최대 5억 원까지 가능하다.

서민형 안심전환대출을 신청한다고 해서 무조건 되는 것은 아니다. 9월 16일부터 29일까지 2주간 은행 창구와 주택금융공사 홈페이지를 통해 신청할 수 있는데, 선착순이 아니라 일괄 접수 후 20조 원 한도 내에서 대환해준다. 부부 합산 연 소득 8,500만 원(신혼부부와 2자녀 이상은 1억 원)으로 제한되며 집값은 9억 원 이하여야 하며, 1주택자만 가능하다.

일반적으로는 고정금리는 변동금리보다 금리가 높은 경우가 많은데, 이번에 나온 서민형 안심전환대출은 기존 변동금리 대출을 변동금리보다 낮은 금리에 고정금리로 바꿔준다고 하니 사람들의 관심이 뜨거운 것이다. 서민형 안심전환대출을 신청하기에 앞서 고정금리와 변동금리는 무엇인지, 대출금리는 어떤 원리로 정해지는지 좀 더 알아보자.

고정금리란 대출을 갚는 동안 대출 초기의 이자율에 변동이 없는 고정된 명목이자율을 적용하는 대출제도다. 참고로 명목이자율은 인플레이션(물가 상승)을 고려하지 않는 이자율이고, 실질이자율은 인플레이션을 고려한다. 실질이자율은 명목이자율에서 예상 인플레이션율을 뺀 값으로 정해진다.

물가가 하락하는 디플레이션 상황이 아니면 정도의 차이가 있을 뿐, 인플레이션이 생기는 것이 일반적인 만큼 실질이자율은 예상 인플레이션을 고려하면 명목이자율보다 낮아질 수밖에 없다.

예를 들어, 명목이자율이 3%이고 예상 인플레이션율이 1%면 실질적으로 은행의 수익이 되는 이자인 실질이자율은 2%밖에 되지 않는다. 인플레이션율이 올라갈수록 실질이자율은 낮아지게 된다.

가계부채 안정성을 위해 정부는 고정금리를 장려하고 있지만, 은행 등 대출기관의 입장에서는 고정금리 상품을 운용할 경우 시간이 지날수록 인플레이션에 따른 화폐가치 하락만큼 손실이 발생한다. 그래서 예상 인플레이션을 반영해 일정 기간에 한번씩 대출금리를 조정하는 변동금리 대출상품이 활성화되어 있다. 주기적으로 이자율을 조정해주면서 인플레이션에 따른 은행의 손실을 최소화하는 것이다.

고정금리는 대출 기간 내 금리가 고정되기 때문에 변동금리보다 대출금리를 더 높게 책정할 수밖에 없다. 그래서 일반적으로는 고정금리가 변동금리보다 높은 금리가 책정된다. 그런데 서민형 안심전환대출은 지금 시점에서 시중 변동금리 상품보다 더 낮은 대출금리가 적용되니 관심이 뜨거운 것이다.

미래의 인플레이션에 따른 손실을 반영하기 위해 일정 기간 대출금리를 변동시키는 금리 운용 방식을 변동금리라 한다. 변동금리의 대출이자율은 기준금리에 은행이 자체적으로 정하는 가산금리를 더해서 결정한다.

여기서 말하는 기준금리는 한국은행에서 발표하는 그 기준금리가 아니라 대출은행에서 자금 조달 비용 개념으로 이해하면 된다. 흔히 대출금리에 적용되는 기준금리는 CD금리와 코픽스(COFIX)가 적용된다.

CD금리는 예금통장과 비슷하지만, 우리가 흔히 사용하는 보통 예금통장과 달리 통장에 이름을 쓰지 않은 무기명 정기예금증서다. 은행이 자금 조달을 위해 양도성예금증서(CD)를 발행하고 투자자들이 투자목적으로 매입하는데, 만기 전 양도가 자유로워 현금화가 용이하나 중도해지는 안 된다. 단기간에 정기예금 수준의 이자를 받을 수는 있으나 예금자보호법이 적용되지는 않는다.

만약, 대출기준금리인 CD금리가 상승하면 변동금리 주택담보대출 금리가 상승하여 이자 부담이 늘어나게 되는 것이다. 이런 CD금리의 불합리한 점을 개선하기 위하여 국내 8개 은행들이 제공한 자금 조달 관련 정보를 기초로 산출되는 자금조달비용지수인 코픽스(COFIX)가 대출기준금리로 많이 사용된다.

기준금리에 더해지는 가산금리는 은행의 마진이라 이해하면 된다. 한국은행에서 기준금리를 내렸는데 은행 대출금리가 빨리 내려가지 않는 이유도 여기에 있다. 양도성예금증서인 CD금리나 코픽스가 빨리 내려가지 않는 것도 원인이지만, 은행들이 가산금리를 은근슬쩍 올린 영향도 있는 것이다.

금리 하락기에는 변동금리가 유리하고 금리 상승기에는 고정금리가 유리한 것이 일반적인 경우다.

하지만 워낙 변화무쌍한 것이 경제 상황인지라 향후 미래의 금리 기조를 섣불리 예측하기 어렵고, 이번 저금리 안심전환대출 상품과 같이 변동금리보다 더 낮은 수준의 고정금리 상품이 등장한다면 금리 하락기에도 고정금리가 절대적으로 불리하다고 볼 수는 없다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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