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강남vs강북? 지금 서울 아파트 산다면?

직방 입력 2019.10.08 12:52 수정 2019.10.08 12:53
조회 2257추천 0
새벽하늘의 부동산 아울렛 #60

2018년 9·13 대책 발표 후 서울은 큰 혼란에 빠졌다. 주택담보대출을 역사적으로 가장 강하게 통제하는 이 정책은 주택에 대한 투자수요는 물론 실수요자의 매수심리까지 큰 폭으로 떨어뜨리는 역할을 하면서 서울 집값을 안정시켰다. 게다가 돈의 흐름을 통제하는 역할까지 하면서 거래절벽을 만들어냈다.


9·13 대책은 매도자와 매수자의 줄다리기에서 그간 매도자 쪽으로 기울어져 있던 운동장을 다시 매수자 쪽으로 기울여 놓았다.


하지만 매도자는 생각하는 것만큼 가격을 낮추지 않았고, 매수자 또한 관망하는 스탠스를 취하면서 거래는 쉽게 이루어지지 않았고 어느 순간부터는 다시 팽팽한 줄다리기가 이어지고 있었다.


그런데 올 5월부터 서울엔 다시 이상한 분위기가 감돌기 시작한다. 다시 매수심리가 꿈틀거리기 시작하면서 서서히 매도자 쪽으로 기울기 시작했고, 6월부터는 본격적으로 다시 서울 아파트 시세의 상승이 가시화되었다.


그리고 매수심리는 계속해서 상승 중이기 때문에 그 상승폭과 상승기간이 얼마나 될진 모르겠지만 안타깝게도 서울의 추가적인 상승은 이제 부정할 수 없는 현실이 되었다.


그렇다면 만약 이 시기에 서울에 집을 산다면 어느 지역을 선택하는 것이 조금이라도 유리할까?



한강 이북과 한강 이남, 이 시기에 어느 지역이 더 유리할까?

출처 직방

강남이냐, 강북이냐?

지난 5년동안 서울은 25개 구 전부가 예외 없이 상승했다. 하지만 상승폭의 격차는 구 별로 제법 차이가 있다. 한강을 기준으로 남쪽(이하 ‘강남’)에는 단연코 서초구의 상승률이 56.5%로 가장 컸다. 반면 한강 북쪽(이하 ‘강북’)에 있는 강북구의 경우는 47.6%로 상대적인 상승폭이 매우 작았다.

직방에서 본 최근 5년간 수도권 지역별 아파트 매매 시세 변동률이다.

출처 직방

그렇다면 현 시점 이후 어느 지역의 상승폭이 더 클 가능성이 높을까?


아래 그래프는 서울 강남과 강북의 아파트 중위가격과 비율이다(강남과 강북의 구분은 단순 한강 기준이다). 빨간색 선이 강남 중위 가격, 파란색 선이 강북 중위 가격, 그리고 보라색 막대가 강북 기준 강남의 중위 가격 비율이다.

서울 내 한강 이남과 이북의 중위가격을 비교해보자.

출처 직방

2009년 초, 강북 대비 강남의 중위가격은 150%였다. 강북 아파트 중위가격이 1억 원이었을 때, 강남 아파트는 1.5억 원이었다는 뜻이다. 그런데 2018년에는 그 가격 비율이 190%에 육박했다. 강남이 강북보다 가격이 더 크게 상승하면서 일시적으로 격차가 벌어진 것이다.


그러다 9·13 대책 이후 강북은 가격 변동이 거의 없는 가운데 강남만 하락하면서 그 격차가 좁혀지는 듯했다. 그러나 다시 강남이 반등하면서 격차는 또 벌어지고 있다. 그렇다면 10년 가까이 유지되었던 160%대의 비율이 정상일까, 아님 최근 벌어져 있는 180%에 가까운 비율이 정상일까?


보라색 가로선은 2008년 12월부터 현재시점까지의 중위 가격 비율 평균이다. 현재의 모습은 평균보다 훨씬 큰 차이를 보이고 있기 때문에, 격차를 줄이기 위해서는 강남이 하락하거나 강북이 강남보다 더 큰 폭으로 상승해야 한다는 결론이 나온다. 그럼 최근 강남과 강북은 어떤 움직임을 보였을까?

강남과 강북의 최근 움직임

9·13 대책 이후 강남은 즉각 반응하기 시작했다. 10월에 상승이 멈추었고, 11월부터는 하락세로 접어들었다. 하지만 강북은 달랐다. 강남 대비 미약했던 상승폭이 못내 아쉬웠던지 2019년 1월까지 소폭으로 상승을 유지하다 기어이 보합세로 접어들었다.


그런데 몇 개월이 지나고 강남은 다시 움직일 준비를 한다. 강남구를 중심으로 서초구, 송파구는 4월부터 다시 상승세로 전환한다. 하지만 강북은 그래프에서 보다시피 별다른 움직임이 없다가 드디어 7월부터 움직임이 시작되었다. 즉, 강남이 먼저 상승세로 전환하고, 그 뒤를 이어 강북도 움직이고 있는 것이다. 그렇다면 위에서 언급했듯이 이번 장에서는 과연 강남보다 강북이 더 선전할 수 있을까?


아래 그래프는 매도심리와 매수심리의 격차를 나타낸 매수우위지수다. 위치가 낮을수록 매수심리가 낮고, 반대로 높다면 매수심리가 높은 것이다.

지금은 강북의 매수우위지수가 더 높은 상황이다.

출처 직방

그래프를 보니 18년 9월, 9·13 대책이 발표되기 전까지는 강남이 강북보다 더 높은 위치까지 올라갔었다. 그리고 강남의 상승세가 더 강했다는 것은 모두가 알고 있는 사실이다. 그런데 이번 상승장에서는 강북의 기세가 매섭다.


더 빠른 속도로, 더 큰 폭으로 상승하더니 기어이 매수우위지수가 100을 넘어섰다. 100을 넘어섰다는 것은 매도심리보다 매수심리가 더 높다는 의미이다.


일반적인 시장에서는 당연히 매도심리보다 매수심리가 더 낮다. 쉽게 말해 시장에 나와있는 매물의 수량보다 이 매물을 사고 싶은 사람의 숫자가 더 적다는 것이다. 하지만 반대가 되면 어떤 현상이 벌어질까? 이 수치가 100을 넘어가고 더 높아질수록 부르는 게 값이 되는 시장이 펼쳐지게 된다.


지금까지의 내용을 종합해본다면 이번 서울의 상승장에서는 강남보다 강북의 상승폭이 더 높을 가능성이 크다. 과연 강북이 그동안의 상대적인 설움을 만회할 수 있을지 주목해 봐야할 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토





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