지난 5월 6일 국토교통부는 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표했습니다. 2022년까지 서울 도심에 총 7만 호의 주택을 공급하겠다는 계획이 포함되었는데요. 지난 12·16 부동산 대책으로 서울·수도권 일부지역에서 나타나던 과열 양상이 차츰 안정화됨에 따라, 장기적인 주택공급 기반을 마련해 시장 안정을 도모하는 공급 측면의 추가 대책을 마련했다고 설명했습니다.
이와 함께 수도권 30만 호 공급계획에 패스트트랙을 적용해, 사업 속도가 빠르고 입지 우수한 곳은 내년부터 입주자 모집을 시작하는 등 조기 공급도 함께 추진하기로 했습니다.
“수도권 30만 호 + 서울 7만 호”
직방 부동산 전문가 패널 10인에게 물었습니다.
Q1. 서울·수도권의 주택 공급 강화는 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠까요?
Q2. 공급될 37만 호의 부지 중, 어떤 지역에 주목해야 할까요?
공급계획 중 전체 물량규모보다, 시기가 어떻게 되는지 중요하며 수도권을 잘게 구분해 볼 필요가 있습니다. 아직 토지보상금 집행도 되지 않은 상황이라는 점은 속도가 그렇게 빠르지 못하다는 것을 의미합니다.
다들 용산정비창(8,000호)에 주목하고 있지만, 핵심은 결국 3기신도시 예정지입니다. 교통계획도 함께 발표되면서 서울 접근성뿐만 아니라, 3기 신도시의 가치 확대에 도움을 줄 것이기 때문입니다.
총 37만 호 중 서울 내 공급될 물량(임대 포함)은 약 11만 호 정도입니다. 용산정비창(8,000호), 수색역세권(2,170호), 서초 염곡(1,300호) 등 일부 택지를 제외하면 소규모 국공유지이거나 대부분 임대 유형 공급이라 서울 집값을 안정시킬 만큼의 유효한 분양물량을 확보하기엔 제한적이라고 봅니다.
과천 과천지구, 하남 교산지구, 서울 용산정비창, 서울 수색역세권을 주목해야 합니다. 3기 신도시는 서울 외곽에서 2km 정도에 위치해 기존 1~2기 신도시보다 서울 접근성이 뛰어납니다. GTX 노선, 송파~하남 간 도시철도 등 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이 가능하도록 지하철 같은 대중교통 투자를 확대할 예정이고, 자족용지도 비교적 풍부합니다. 공공택지라 저렴하게 책정될 분양가는 청약 대기수요의 유인요소가 될 수 있습니다. 다만 전매규제 기간은 최대 10년이고 실거주 의무 규제가 있어 환금성은 다소 떨어진다고 보입니다.
정부의 이번 발표는 대규모 택지 공급, 재개발, 재건축 규제 완화 와 같은 많은 공급이 아니라 도심재생, 가로주택정비사업 등 소규모 위주의 활성화로 이루어져 있습니다. 재개발의 경우 재개발 공공개입으로 혜택을 주며 공공성을 포함했지만 재개발 조합원들이 가성비 높은 혜택으로 받아들이고 동조할지 따져보아야 할 것입니다. 또한 이번 정부 초기 ‘주거복지 로드맵’ 발표 이후 계획대로 진행되고 있는지 살펴보면 향후 공급이 어떻게 흘러갈지 알게 될 것입니다.
주목할 지역은 단연, 용산 정비창 8,000가구 공급입니다. 서울 한복판의 금싸라기 땅에 들어오는 공급이라 당연히 모든 사람이 주목을 받고 있습니다. 이번 발표한 내용으로 보면 공공분양 포함 주거지 위주로 들어오면 기존 큰 사업계획은 축소될 것으로 보인다. 다만 이곳 8,000가구 대단지 공급의 혜택을 받는 분들에게는 큰 기회가 될 것입니다.
전체 숫자는 37만 호이나, 이중 수도권 30만 호를 제외하면 서울은 7만 호에 해당합니다. 과연, 7만 호로 서울 집값이 안정될지는 미지수로 보입니다.
주목할 지역으로는, 서울은 당연히 용산이며, 수도권은 하남 교산입니다. 용산은 서울 내 규모도 가장 크고 입지 면에서 무조건 유리합니다. 하남 교산은 서울 접근성, 인근 일자리 접근성, 자연환경 등에서 유리하다고 생각됩니다.
서울의 수요층은 서울뿐만이 아닌 수도권 전역이며, 넓게 본다면 전국적이라 할 수 있습니다. 게다가 서울의 주택보급률은 97%에도 미치지 못하고 주택을 공급할 토지조차 제한적이기 때문에 수요를 충족시킬만한 공급이 불가능합니다. 따라서 향후 서울의 7만 호 공급은 별다른 의미가 없을 것이고, 수도권의 공급이 서울의 수요지가 아니라면 공급량이 많다 해도 서울 집값을 안정시키는 데는 별로 기여하지 못할 것입니다.
단연코 과천을 주목해야 합니다. 과천은 지금 현재도 강남 생활권의 수요지 역할을 하고 있으며 향후에도 대형 호재들이 예정되어 있기 때문입니다. 양질의 일자리가 창출될 과천지식정보타운, 교통에서도 위례~과천선, 과천~이수 간 복합터널, 과천대로~헌릉로 연결, 그리고 과천~우면산 간 도시고속화도로 지하화가 계획되어 있습니다. GTX-C 노선 또한 계획되어 있습니다.
계획대로만 공급된다면 무조건 떨어질 것이라고 봅니다. 다만 위에 말하고 있는 공급계획이 제대로 시장에 큰 영향을 미칠 수 있도록 동시 다발적으로 입주시키기는 어렵습니다. 그런데도 최대한 빠른 시기를 맞춰 위와 같은 공급량이 떨어지게 된다면 서울 내부에서도 각기 다른 양상으로 영향을 주게 될 것입니다.
당연히 강남과의 인접성이 강조되어 있으며 추가 교통 라인도 신속하게 조성할 수 있는 하남과 과천지역을 주목해야 합니다. 청약으로 이들 단지를 노리는 방법도 있겠으며 연계된 가치를 지는 입지와 단지를 노리는 것도 방법입니다. 특히 하남의 경우 얼마 후면 5호선 개통을 앞두고 있고 가치대비 가격이 높다고 보기 어려워서 추가 상승 여력이 있어 보입니다.
서울 37만 호라면 서울 집값 안정에 큰 도움되겠지만, ‘수도권 30만 호 + 서울 7만 호’가 몇 년에 걸쳐 순차적으로 공급되기 때문에 공급물량 증가 충격이 완화될 수 있다고 보입니다. 특히 수요대비 공급의 불균형이 심한 서울은 7만 호도 부족한 상황이며, 7만 호도 계획이지 실제 제대로 잘 공급이 될지는 지켜봐야 할 듯합니다. 3기 신도시 입주물량이 나오는 시점에는 해당 지역은 일시적 영향을 받을 수는 있습니다.
서울에서는 당연히 정비 창부지와 역삼동 스포월드, 대치동 코원에너지, 방이2동 주민센터, 흑석동 유수지, 영등포 쪽방촌 등이 인기 높을 것으로 예상합니다. 수도권 3기 신도시는 과천, 하남 교산, 고양 창릉이 유망할 것으로 보입니다.
37만 호에 최대 3인씩 거주한다고 가정하면 대략 110만 명 내외입니다. 서울 인구 1,000만명의 11% 정도 되고, 경기도 인구 1,300만까지 포함하면 서울ㆍ경기도 총인구 2,300만명의 5%에 못 미치는 주택공급이 됩니다. 서울 집값에 영향을 미치기에는 주택공급이 부족하다고 보입니다.
단연코 1순위는 용산 정비창 8,000호입니다. 추가해보자면 영등포 쪽방촌 1,200호 서울역 북부 역세권 500호가 상승 여력이 많이 보이는 부지라 할 수 있습니다.
대규모 주택공급은 경기도 지역에서 이루어짐에 따라, 서울 내 수요 가운데 일부는 경기도로 이동할 것으로 전망됩니다. 이 지역에 공급되는 주택가격은 현재로써는 예상하기 어렵지만, 대략 전용 85m2 기준으로 약 6억 원 내외로 가정했을 경우, 서울 시내에서 이 가격대의 주택을 매수하고자 하던 수요는 감소할 것입니다. 그렇지만 이보다 상위 가격의 좋은 입지에 있는 주택을 구매하고자 하는 수요는 서울 시내 주택구매를 계속 희망할 것으로 예상하기 때문에, 서울주택가격은 최소한 강보합세를 유지할 것으로 전망된다
당연히 용산정비창을 주목해야 하지만, 이곳은 청약가점 만점 수준이 되어야 노려볼 수 있을 것이기 때문에 대부분의 사람에게는 관련이 없습니다. 경기도는 3기 신도시와 택지개발지구로 나눠 보는 것이 필요합니다. 신도시의 경우, 서쪽에서는 고양ㆍ창릉이 동쪽에서는 하남ㆍ교산을 우선적으로 고려해야 합니다. 택지지구는 과천이 단연 최고입니다.
서울 중심부는 한정된 부지로 인해 매년 25만 호 이상 공급하겠다는 계획에서도 소량일 수밖에 없습니다. 그래도 정부의 공급 신호는 기존 구축 아파트를 매수하려는 사람들에서 수도권 신축 아파트 청약에 대한 의지를 불러일으켜 매수심리를 떨어뜨립니다. 그렇지만 집주인 역시도 급하게 팔려는 사람이 소수이기 때문에 집값은 지루한 횡보를 더해갈 가능성이 있습니다.
용산 8,000호도 있지만 지역을 보기 전에 공급하는 주택의 질이 임대수준인지, 아니면 민간분양이라도 헐값 토지보상과 낮은 분양가로 시공의 퀄리티가 떨어질지 잘 살펴봐야 합니다. 기본적으로 종로 여의도 강남 중심으로 근접 지역 보는 게 정석입니다.
