부동산

지난 주 5월 28일, 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 기존 연 0.75%에서 0.25% 더 인하했다. 이로서 대한민국의 기준금리는 역사상 가장 낮은 0.5%가 되었다.

한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 추가 인하한 배경으로는 코로나19로 인한 경제침체에 대처하기 위함이지만 미국과의 격차도 상당부분 부담으로 작용했을 것이다. 미국은 지난 2월 1.25%에서 무려 1%나 인하하여 0.25%가 되었고, 사실상 다시 제로금리체제로 전환했다.

이에 따라 우리나라도 0.5%를 인하하여 0.75%가 되었지만, 계속되는 경제침체와 더불어 외국자본의 유출을 방어하기 위한 수단으로 추가적인 금리인하를 한 것으로 보여 진다.

한편에서는 역대 최저기준금리가 다시금 부동산 시장에 불을 지필수도 있을 것이라 전망한다.

기준금리가 하락하면 예금금리도 하락하기 때문에, 예금에 대한 수요가 감소하면서 다른 투자처를 찾게 된다. 그런데 부동산 담보대출의 금리도 하락하기 때문에, 기존 변동금리로 대출을 받은 경우 상환이자에 대한 부담이 줄어들 것이며 향후 부동산 매입을 결정함에 있어서도 긍정적으로 작용될 수밖에 없다.

아래 그래프에서 B구간을 보면 미국이 먼저 갑작스럽게 엄청난 속도로 기준금리를 인하했고, 그 뒤로 대한민국도 그런 모습을 보였다. 이 시기는 다름아닌 미국 발 서브프라임 모기지 사태로 불거진 전 세계적 금융위기였다.

이 시기 대한민국의 기준금리는 08년 8월 5.25%에서 09년 2월에는 2%까지 낮아졌다. 불과 6개월만에 3.25%나 급감한 것이었다. 기준금리 자체만 본다면 부동산시장에 엄청난 호재거리가 아닐 수 없었다. 하지만 이 시기 전국 아파트매매가격지수를 보면 오히려 가격이 하락했음을 알 수 있다. 이와 비슷한 사례는 03에서 04년 사이인 A구간에서도 있었다. 이 시기에도 대한민국의 기준금리는 하락세에 있었지만, 아파트 가격도 하락했는데 이 시기는 카드대란사태로 경제적인 충격이 있었던 때였다.

따라서 아파트 가격에 영향을 미치는 요인은 단순 기준금리보다는 대내외적인 경제충격이 더 강하게 작용한다는 것을 알 수 있다. 이런 현상은 전국적으로 비슷하게 나타난다. 아래 그래프를 보면 전 세계적 금융위기 때였던 B구간은 물론 카드대란사태였던 A구간에서도 서울을 비롯한 전국 광역시의 움직임 전부가 보합 또는 하락세를 나타냈다는 것을 알 수 있다.

그리고 현재 코로나19사태로 어려움을 겪고 있는 C구간도 과거 A구간, B구간과 비슷한 상황에 놓여있다. 경제충격이 전 세계적으로 벌어지고 벌어지고 있다는 점에서 현재는 A구간보다는 세계 금융위기시점이었던 B 구간과 더 유사하다고 보여진다. 그렇다면 아무리 기준금리가 역대 최저치라고 해도, 결국 서울을 비롯한 전국적인 아파트 가격은 잠시 주춤할 수밖에 없을 것이며 실제로 그런 모습을 보여주고 있다.

그런데 중요한 것은 그 다음이다. 대내외적인 경제충격으로 묶여 있던 부동산 시장은 결국 일정시간 후에 제 갈 길을 찾아 움직인다는 것이다.

부산을 비롯한 지방 광역시의 경우 01년부터 본격적인 상승장에 있었지만, A구간에서 일제히 그 상승을 멈추고 보합내지 하락했다. 하지만 이후부터는 대전은 그 동안의 상승폭이 워낙 컸기에 약간의 반등 후 하락세로 접어들었지만 상대적으로 상승폭이 적었던 대구, 울산의 경우는 원래 가던 길로 계속 상승을 이어갔다. 이런 현상은 B구간에서도 마찬가지였다. 금융위기로 잠시 주춤해졌던 지방은 B구간 이후 일제히 상승세로 전환했다.

서울은 00년부터 시작된 본격적인 상승장이 한창이었지만, A구간에서 1년 남짓 하락세로 전환되었고, 이후 다시 상승을 이어가다가 B구간에서 다시 하락했다. 하지만 아직 에너지가 남아있던 터라 다시 반등하는 듯했지만, 이미 10년 동안 큰 폭으로 상승한 가격의 부담감을 이기지 못하고 결국 하락장으로 전환되었다.

그리고 지금 우리는 C구간 한가운데 위치해 있다. 그리고 정도의 차이는 있겠지만 아파트 시장은 상승중인 지역들을 포함하여 전국적인 보합세를 보이고 있다. 하지만 지난 사례들을 봤을 때 지금의 모습은 일시적인 상황일 것으로 보여진다. 코로나19사태가 얼마나 더 지속될 지가 변수로 작용하겠지만 결국 일정시간 후에는 지역별 시장은 자신의 가야 할 길로 움직일 것이다.

결국 지금 시기의 역사상 최저 기준금리는 아파트 가격을 움직이는 핵심이 될 수는 없다. 하지만 다시 반등을 함에 있어 마중물 역할 정도는 할 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

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/ 다꿈스쿨 멘토