21번째 정책인 6ㆍ17 정책이 발표되었습니다. 최근 저가 매물 소진과 더불어, 6월 서울 전역에서 아파트 거래가 활발(?)했습니다. 사실 5월부터 움직임이 시작되면서 정부의 추가 정책 예고가 있었고, 신설 규제 이전에 거래를 해야 한다는 일부 수요의 움직임이 일시에 있었다고 볼 수 있습니다. 그리고 6월 중순 하반기 직전에 정책이 나오게 된 것인데요.
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6ㆍ17 정책 문서를 처음 읽게 될 때는 굉장히 복잡하고 강하게 느껴질 수 있으나, 현재의 시장 구조를 바꾸기엔 미미한 정책이라고 볼 수 있습니다.
규제 지역 내에선 실수요자가 매매 시장의 중심에 있고, 투자수요는 비규제 지역을 골라 진입해 왔습니다. 2020년에 와서도 추가로 규제지역이 확대되면, 다시 비규제 지역으로 자본이 몰리면서 추가 규제엔 반드시 지역확대책이 있어 왔죠. 문제는 이번 정책에도 투자수요가 미칠 수 있는 비규제 지역, 즉 개구멍을 남겨 두었습니다. 이번에도 그쪽으로 자본이 몰릴 수 있겠습니다.
문제는 이 과정에서 엄청난 선의의 피해자가 생겨난다는 것입니다. 바로 해당지역 실수요자입니다. 비규제지역에서 조정대상지역이 되면, 가장 먼저 대출부터 줄어들게 됩니다. 투자수요는 최근에 투자하고 어느 정도만 올랐어도 세금 낼 것 내고 남기면 그만이겠지만, 실수요자는 당장 내가 정해놓은 주택 그레이드가 낮아지는 현상과 갈아타기 시에도 기간이 짧아지면서 포기해야 하는 상황 등 굉장히 불편해질 수 있습니다. 즉 투자수요를 잡으려다가 실수요자가 먼저 데미지를 입는 것이죠.
매번 공급 추진 조속은 빠지지 않고 나오고 있습니다만, 확실히 언제 될지는 아무도 장담할 수 없는 부분입니다. 당장 내년이 문제인데 내년에 부족한 신규 물량들이 시장에 풀릴 수 있을 것이라고 생각하는 분들이 있을까요?
아직 구체적인 계획이 불투명한 상황에도 해당지역의 전세가는 상당히 가파르게 오르고 있습니다. 3기신도시중 가장 우수하다고 평가하고 있는 과천과 하남의 거주 편의성이 높은 단지는 전세 물량을 찾기 어렵습니다. 이 행렬은 교산지구와 과천 분양이 이뤄질 때까지 이어질 것입니다. 이미 저번 공급방안에서 구체적 진행 없이도 분양을 할 수 있는 사전 청약을 언급했기 때문에 말씀드린 전세가 상승을 의식해서라도 빠르게 청약을 진행할 확률이 높습니다. 내년 상반기에는 일정을 확정 짓는다고 하니 지켜봐야겠습니다. 문제는 지난 사전 청약을 떠올려 봤을 때, 본 청약까지 3년 이상 지체된 경우도 있기 때문에 신속히 진행할 것이라도 단정지을 수도 없을 것 같습니다.
바로 전세가 상승을 제어하기는커녕 더 부추기는 구조를 만들고 있습니다. 이번 정책에서도 매매 수요를 더 옥죄는 규제를 내놓았습니다.
전세자금 대출 규제도 주택, 특히 아파트를 신규 매수하게 되면 대출을 받을 수 없게끔 했기 때문에 무주택자가 전세자금 대출을 받고, 고가아파트에 거주하는 것에는 아무런 제재가 없습니다. 주택을 사지 못하게 하면 이들은 임대를 택할 수밖에 없겠죠. 보다 많은 수요가 임대를 택하여 임대 공급은 적은 상황에 수요자는 늘어 작금의 상태에 빠졌는데도 불구하고, 추가로 매매 수요를 더 조였습니다. 사실상 1주택자 갈아타기는 현실상 어려울 정도로 만들어져 있죠. 6개월 이내 기존주택 매도 및 전입 의무이기 때문에 고가인 집을 이 기간에 매도하기엔 굉장히 촉박합니다.
현금이 많다면 자유로울 수 있습니다. 또한 이번 정책이 시장에 줄 수 있는 영향도 적겠습니다. 왜냐하면 정책 초반의 이유라고 이야기하는 저금리에 막대하게 풀리는 유동성을 막는 정책은 막상 부족하기 때문입니다. 작년 하반기 12ㆍ16 규제 이후 현재까지 오면서 가장 돋보인 상승 층은 중저가 아파트였습니다. 그동안 덜 올랐기도 하고 비규제지역의 상승으로 인해 굉장히 저렴해 보이기도 했죠. 아직은 여유가 있는 금융규제의 사각지대에 있으므로 여전히 이들을 향한 실수요자들의 매수세는 진행될 것입니다. 중위 아파트 = 10억 원이 멀지 않은 듯합니다.
이제 우량한 비규제지역이 거의 전무한 상황에서 모든 우수 입지는 평등해졌습니다. 금융규제와 재건축 규제로 그리고 토지거래허가제까지… 초고가 아파트 시장은 앞으로도 주춤할 수 있으나, 중저가 아파트 시장은 아직 멀었습니다. 거기에 투자자에게 아직 남은 재개발이 있기 때문에 막대하게 풀리는 저금리 유동성은 여기로 모이게 될 것이라고 보입니다.
이제 ‘비규제 지역’이라는 키워드 보다는 ‘비주택’이... 그리고 서울로의 역풍선의 시즌이 올 것 같습니다.
글. 놀라운부동산(정형근)
유튜브 '놀라운 부동산'
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