‘인천의 강남’으로 주목받았던 송도국제도시가 최근에는 아파트값 급락의 대명사로 언급되고 있다. GTX호재, 저평가설로 불타올랐던 2021년과 달리, 지난해 하반기부터 아파트값이 가파른 하락세로 돌아섰기 때문이다.
KB부동산 통계에서 송도국제도시가 속한 인천 연수구의 평균 아파트값 상승률은 2021년 45.94%로 크게 올랐으며 다음해인 2022년에는 -8.29%, 올해는 두 달 동안에만 -6.87%를 기록하며 내림세를 이어가고 있다.
동기간 수도권 평균과 비교하면 롤러코스터급 집값 움직임이라는 것을 알 수 있다. 수도권 평균상승률로 2021년에는 25.42% 올랐으며 2022년은 -4.66%, 올해는 -4.01%였다.
송도는 단기간 크게 상승한 곳인 만큼 하락의 골도 깊었다.
송도 주요 단지 ‘2021년 상승분 반납?’
올해 거래가 있었던 송도 주요 단지를 살펴보면, 가격면에서 2021년 상승분을 거의 반납한 상태다. 국민주택평형 기준으로 10억원 돌파 후 거침없이 오르던 몇몇 단지의 실거래가가 8~9억원대로 내려왔고 최고가 대비 반값 수준에 거래된 아파트도 목격되고 있다.
이 같은 내림세는 송도 대장주인 1.3공구는 물론이거니와 신축급 아파트가 즐비한 6.8공구에서도 보여주고 있다.
송도국제도시 서편, 인천대교와 가까운 6.8공구는 2020년부터 본격 입주가 진행된 곳이다. 부동산 시장이 서서히 달아오를 때 입주한 만큼, 거래도 상대적으로 많고 시세 변동폭도 큰 편이다.
2020년 입주한 ‘더샵송도마리나베이’ 전용 84㎡는 작년 4월 11억4,000만원에 거래되었지만 최근에는 6억원(1월, 14층)으로 실거래 신고된 사례가 있다. 1년도 안 된 기간동안 5억원가량 내린 격이다. 2019년 입주한 ‘송도SK뷰’는 전용 84㎡아파트가 2021년 하반기 9~10억원대 거래가 주로 있었지만 올 들어서는 6억원대로(가장 최근거래 6억7,200만원, 30층) 내려왔다.
생활인프라, 교육시설, 공원 등이 잘 갖춰져 주거선호도가 높은 1공구는 집값 상승기, 하락기 모두 거래가 많지는 않다. 드물게 거래될 때마다 상승기에는 신고가, 하락기에는 신저가를 기록하고 있는 모습이다.
송도국제도시의 메인 공원인 센트럴파크와 인접한 ‘송도 센트럴파크 푸르지오’ 전용 84㎡는 작년 2월 13억6,500만원(39층)까지 갔지만 올해 1월 9억4,500만원(19층), 10억3,000만원(36층)으로 내려와 눈길을 끌었다.
인근 ‘더샵센트럴파크1차’ 전용 107㎡는 최근 거래(9억9,000만원, 36층)가 10억원 아래로 내려왔다. 이 아파트는 2021년 9월 14억8,000만원(16층)까지 간 기록이 있다.
GTX-B노선으로 주목받은 3공구도 집값 하락기에 자유로울 수 없었다. 인천대입구역과 가까운 ‘송도 더샵 퍼스트파크’는 10억원을 넘나들었던 집값이 8억원대에 실거래 신고가 나오고 있다.
‘송도 더샵 퍼스트파크 F15블록’ 전용 84㎡는 지난 1월, 35층 아파트가 9억2,000만원에 거래되었는데, 2021년 8월과 9월 13억(7층), 14억7,000만원(19층)에 실거래신고 이력을 생각하면 4억원 가량 내렸다.
올들어 가장 거래가 많았던 송도국제도시의 아파트는 ‘송도더샵센트럴시티’이다. 5공구에 위치한 단지로 인천지하철 1호선 테크노파크역, 현대 프리미엄 아울렛을 비롯한 쇼핑센터가 가까운편이다. 총 2,610가구로 이 중 전용 59㎡ 아파트의 손바뀜이 많았다.
소형(전용 59㎡)아파트의 실거래가 추이를 살펴보면 2020년 4~5억원대 주로 거래되다가 2021년부터 급등하기 시작, 2021년 8월 27층이 8억7,000만원에 신고가를 찍었다. 이후 작년 하반기부터 가파르게 가격이 내려와 올들어 거래된 금액은 5억원 초반대가 많았다. 가장 최근 거래금액은 5억1,500만원(20층)이다.
개발 20년차 송도국제도시 공구별 특징은?
2003년 인천경제자유구역 출범 이후 본격적인 개발에 들어간 송도국제도시는 어느덧 스무살을 넘기고 있다.
송도국제도시의 시작은 바다와 갯벌이 있는 어촌마을이다. 간척사업을 통해 1공구에서 11공구로 나눠 개발을 진행하고 있다. 1, 2, 3, 4, 5, 7공구는 개발이 거의 완료된 상태이며, 아직도 개발 중인 곳은 6, 8, 9, 10, 11공구가 해당한다.
송도국제도시는 개발 과정 중간에 IMF와 금융위기 등이 터져 주춤하는 듯했지만 국제업무지구, 바이오산업단지, 컨벤션센터, 국제학교 및 대학교 유치, 랜드마크급 빌딩, 대형쇼핑센터 등이 자리잡으면서 국제도시로 면모를 갖춰가고 있다.
공구별로 살펴보면, 2공구가 가장 먼저 입주했다. 풍림아이원 1~6단지가 2005년 입주를 했고 초기상권과 학원가가 이 지역에서 조성됐다.
2공구에 이어 1공구가 자리잡았다. 이 지역은 주상복합, 고급주거단지로 조성되어 송도의 대표주거지로 발돋움하게 됐다. 국제학교와 포스코 자사고, 학원가가 형성되어 교육시설이 우수하고 상업시설이 발달되었다.
센트럴파크 남측이 3공구인데 1공구와 더불어 송도 대장주 아파트로 인지도를 높이고 있다. 특히 GTX-B 역사가 인천대입구역으로 이야기되면서 GTX 수혜지로 일컫는 곳이다.
4공구와 5공구에는 산업시설이 집중되어 있다. 셀트리온, 삼성바이오로직스 등 바이오관련기업들이 있는 곳이다.
7공구는 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역과 테크노파크역을 2공구와 사이에 둔 위치이다. 속칭 ‘송현아’라고 불리는 ‘현대프리미엄아울렛’ 등 쇼핑센터가 있고 연세대학교 국제캠퍼스, 외국대학들의 글로벌캠퍼스가 있다.
6공구와 8공구는 개발중인 곳으로 인천공항과 송도를 잇는 인천대교 인근에 자리한다. 신축아파트가 많으며 아직 공사중인 주상복합단지가 있다. 송도에서도 서측 부분으로 바다와 호수, 골프장 조망이 가능한 자리이다.
9공구는 물류단지와 국제여객터미널, 10공구는 신항물류단지, 11공구는 첨단산업클러스터가 예정되어 있다.