안녕하세요. 부동산전문리서치업체 리얼투데이에서 업그레이드 되어 돌아온 김차장입니다. 과거 주택임대차보호법을 설명 드린 이후 너무 많은 분들께 질문을 받았습니다. 제 메일로 수백통의 질문이 들어오는 바람에 모두 확인하는데도 수일이 걸렸습니다. 많은 관심 가져주신 점에 대해 진심으로 감사드립니다.
메일로 상담요청하신 분 중에서 잘못된 주택임대차 계약으로 인해 피해를 보신 분들이 몇 분 계셨습니다. 일상에서 많이 발생하는 전월세 피해사례 2개를 먼저 선별해서 말씀드리겠습니다.
다가구주택, 등기부등본 확인 시 건축물등기부 토지등기부 모두 확인해야
첫 번째 사례부터 요약해서 설명 드리겠습니다.
저희 집은 과거 아버지가 큰 사업을 하셔서 말 그대로 잘 나가는 집안이었습니다. 하지만, 세계금융위기 이후 가세가 완전히 기울었습니다. 지금은 어머니와 여동생 그리고 저 3인 가족이 월셋방에 거주하고 있습니다. 형편이 워낙 어려워 부동산을 통하지 않고 일간상업지를 활용해 월셋방을 구했습니다. 보증금 8000만원에 월 50만원을 지불하기로 하고 입주했습니다. 계약 전 집주인이 건축물 등기부등본을 보여주셨는데요. 등기부는 근저당도 없이 아주 깨끗했습니다. 그런데 입주 후 약 일년쯤 지났는데요. 이집에 경매개시결정이 떨어졌습니다. 여기에 거주하는 세입자들 대다수가 보증금을 날릴 위기에 처해 있습니다. 방법이 없을까요?
일단, 전입신고와 확정일자를 모두 받고 점유를 계속하고 있다면 주택임대차보호법 상 우선변제권이 생기므로 후순위자들보다는 앞서 채권(보증금)을 돌려받을 수 있습니다. 다만, 보증금 전액을 모두 돌려 받는다는 보장은 없습니다.
피해자 분께서 계약서 작성시 그리고 입주 시 실수한 내용을 조목조목 말씀 드리겠습니다. 일단, 공인중개사를 거치지 않고 전문지식 없이 임대차계약을 작성한 것이 가장 큰 실수입니다. 공인중개사가 아니더라도 전문가의 의견이라도 조금 들었다면 이런 피해는 없었을 겁니다.
둘째, 다가구주택은 아파트나 연립주택, 다세대주택 등 공동주택과 성격이 매우 다릅니다. 공동주택은 각 세대별로 다른 주택으로 보고 토지에 대해 배타성을 지닙니다. 또, 공동주택은 토지와 건축물의 내용이 모두 포함된 집합건물 등기부등본이 따로 있습니다. 반면, 다가구주택은 토지등기부등본 건축물등기부등본 2개로만 이원화되어 있습니다. 따라서, 토지에만 저당권설정을 할 수도 있으며 건축물에 대해서도 할 수 있습니다. 집 주인분은 임차인분께 건축물등기부등본만 보여드린 것입니다. 토지등기부는 아마도 고의적으로 숨겼을 가능성이 큽니다.
마지막으로 입주 시 주의할 점 한가지 더 설명 드리겠습니다. 계약서 작성 시 이런 특약사항을 삽입하는 것이 좋습니다.
임대인은 임차인이 입주하는 날까지 등기부상 어떠한 제한물건을 설정하지 못한다.
입주시에 등기부등본을 다시 한번 확인해봐야 합니다. 계약당시와 시기상 차이가 있기 때문입니다. 또, 입주일(잔금일)에 전입신고와 확정일자를 모두 받는 것이 좋습니다. 그리고 다음날 다시 등기부등본을 확인해야 합니다. 그 이유는 전입신고와 확정일자를 받아 두더라도 주택임대차보호법상 효력이 익일 24시부터 발생하기 때문입니다. 반면, 등기부상 효력은 ‘등기 접수한 때’부터 발생합니다.
공동담보가 도대체 뭐길래…쉽게 생각했다가 ‘낭패’
두 번째 사례입니다.
저는 강동구 성내동에 작은 빌라에서 전세로 거주하고 있습니다. 10세대가 있는 빌라 한 개동의 소유자는 한 명입니다. 구로동 ‘S’부동산을 통해서 계약했는데요. 계약할 무렵에 은행에 공동담보로 약 5억원 가량이 설정되어 있었습니다. 공동담보목록을 확인해 보니깐 10여 개가 넘는 부동산이 공동담보로 설정되어 있었습니다. 중개업자는 집주인이 갖고 있는 부동산의 가치가 30억원 상당이므로 안심해도 된다고 했습니다. 저는 중개업자 말만 믿고 별 의심 없어 계약을 진행했습니다. 하지만, 집주인이 이자를 제대로 납부하지 못하는 바람에 집은 경매로 넘어갔습니다. 집주인의 행방도 묘연합니다.
공동담보등기는 여러 개의 부동산권리를 목적으로 저당권 설정등기를 신청할 때 신청서에 그 여러 개의 부동산권리를 표시하여 등기하는 것을 말합니다. 대개 은행이 대출심사시 건물과 토지의 (공동)담보설정을 하기도 합니다. 또, 대출금이 많은 때에는 다른 여러 개의 부동산을 함께 담보로 제공하기를 요구하기도 합니다.
공동담보는 은행이 대출리스크를 줄이기 위해서 만들어 놓은 안전장치에 불과합니다. 절대, 저당권설정자나 임차인을 보호하려는 의도로 공동담보를 설정하지 않습니다.
하지만, 중개업자들은 단순 자산가치만 보고 안전여부를 판단하는 경우가 많습니다. 자산가치와 단순 비교해 안전성 여부를 판단하기 때문입니다. 만약에 저 빌라 10세대에 모두 전세권설정이 되어 있다면 임차인들의 보증금 회수가 어려워질 수도 있습니다(공동담보가 선순위자이고 임차인들이 후순위자라고 가정한 때).
또, 본인 세대(호)의 집한건물등기부에는 공동담보와 전세권 밖에 없다고 하더라도 다른 세대(호)는 선순위고 제한물권이 설정되어 있을 수도 있습니다. 따라서, 공동담보등기 설정이 되어 있는 집에 입주를 하려면 자신의 집뿐만 아니라 주변 상황까지 살펴보고 계약을 해야 합니다.
당해 임차인분께서는 경매가 실행된다면 일단 배당요구신청을 하시길 바랍니다. 또, 중개업자를 통해서 계약을 했으므로 공인중개사에게 일정 경우 과실책임을 물을 수도 있습니다. 특히, 위 물건은 5개 이상의 부동산이 담보로 잡혀 있으므로 중개업자가 계약 시 공동담보목록을 확인하고 설명하지 않았으면 책임을 물을 수 있을 것으로 보여집니다. 또, 확인설명서에 공동담보내용이 빠져 있어도 중개업자의 과실책임이 인정될 수도 있습니다.
중개업자들은 안전한 중개와 의뢰인을 보호하기 위해 보증이나 보험을 의무적으로 들어야 합니다. 따라서 보증이나 보험에서 정하는 한도 내에서 임차인은 피해에 대한 보상을 청구할 수 있습니다. 보증•보험금으로 피해액을 충족하지 못할 시에는 개별채권으로 중개업자에게 청구할 수 있습니다.
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