빠숑의 입지 분석 레시피 #87
강동구는 이제 강남 4구라고 평가받고 있습니다. 지금까지는 강남 3구에 추가로 강동구를 넣어야 할지 의견이 분분했습니다. 하지만 서울시가 발표한 ‘2030 서울시 생활권 계획’에서 서울을 5개 권역으로 분류하고, 그중 동남권은 서초, 강남, 송파, 강동이라고 정의했습니다. 드디어 강남 4구를 서울시가 공인한 것입니다.
강동구의 위상은 왜 이렇게 상승했을까요? 당연히 강동구가 과거보다 입지 가치가 높아졌기 때문입니다. 서울 변두리 지역이라는 이미지가 강했던 강동구에 신규 아파트가 분양하고 입주하면서 지역 아파트 시세도 올라갔습니다. 또, 부족했던 일자리와 상업시설 그리고 교통환경도 크게 개선될 계획입니다. 강동구 입지를 동별로, 그리고 구체적인 호재는 어떤 것들이 있는지 하나씩 뜯어보겠습니다.
강동구는 강남구, 서초구, 송파구와 함께 동남권에 속합니다.
강동구에서 예전부터 가장 유명한 동은 바로 천호동이었습니다. 천호동에서 ‘천호’는 어떤 의미일까요? 역사적으로 강동구는 서울에서 사람이 가장 먼저 살았던 지역입니다. 백제의 첫 수도 위례성이 강동구 인근이었습니다. 서울의 주요 지역 중에서 가장 오래된 거주지였다는 의미입니다. 과거부터 ‘가히 천호(千戶)가 살 수 있을 만큼 좋은 부지’라는 이름을 명명할 정도였으니까요. 하나의 도시가 생길 만큼 넓고 평평하고 좋은 입지라는 의미입니다.
천호동은 상권도 엄청납니다. 특히, 로데오거리의 먹자골목과 유흥 문화가 유명합니다. 현대백화점이 있는데도 먹자골목의 위상이 큽니다. 여러 유흥업소와 천호시장, 도깨비시장이 함께 있어 소비층도 다양합니다. 이처럼 유동인구가 많은 복합상권인데도 더 확장되지는 못했습니다. 바로 천호뉴타운 때문입니다. 그런데 이제 1구역, 2구역, 3구역만 남고 나머지는 해제됐으니 더 멋지게 발전하지 않을까요?
뉴타운도 결국 재개발 사업이기에 상업시설이 많은 지역은 이해 관계가 복잡하여 개발이 지체되곤 합니다. 천호동은 상권이 워낙 강한 지역이며 특히, 재래 상권이 발달했기 때문에, 상가 주인들은 고급 상권 이 들어갈 필요가 없다고 생각했겠지요. 그러나 오랜 시간이 지났고 예전보다는 상권이 줄었기 때문에 추진될 수 있을 것 같습니다.
직방에서 본 강동구 동별 아파트 평당 매매시세입니다.
성내동은 송파구와 인접한 동인데, 아쉬운 점은 올림픽공원을 누릴 수 있는 아파트가 많지 않다는 것이지요. 다세대 빌라 위주라, 대부분 알만한 유명 아파트가 없습니다. 그래서 성내동은 굉장히 깔끔하게 정비된 빌라촌이라는 느낌을 받을 수 있습니다.
최근에는 올림픽공원의 청룡교 맞은 편, 강동구청 인근에 JYP엔터테인먼트 신사옥이 입주했습니다. 한류를 이끄는 대형 연예기획사의 이전은 눈여겨봐야 합니다. 특히 상권에 미치는 영향이 큽니다. 예를 들어 JYP 앞에 있는 편의점이 굉장히 장사가 잘된다고 합니다.
둔촌주공이 있는 강동구 둔촌동
둔촌동에서는 둔촌주공아파트를 꼭 짚고 넘어가야 합니다. 둔촌주공은 이주가 끝났고 철거작업 마무리 단계로 곧 착공에 들어갑니다. 지금 강동구에서 제일 좋은 입지입니다. 이곳은 강동구지만, 송파구 생활권이고 올림픽공원도 가까이 있습니다. 또 보훈병원이라는 종합 병원이 있고 당장 9호선까지 얼마 전 개통되었습니다. 거의 모든 조건을 갖춘 지역이기 때문에 둔촌주공의 미래 가치는 더 높아질 것입니다.
무엇보다 재건축 후 입주할 세대수가 어마어마합니다. 12,032세대나 됩니다. 입주가 완료되면, 우리나라에서 제일 큰 아파트 단지가 됩니다. 여러 가지를 고려해 보면 분양가가 높을 것이라고 예상했는데, 현재 정부가 분양가 상한을 두고 있어, 기존에 분양했던 고덕주공2단지나 고덕주공3단지 현재 거래 시세보다 낮게 분양할 것입니다. 실거주 입주를 원하는 세대에게 좋은 기회이지요. 무엇보다 세대수가 많아 공동 관리비가 저렴한 장점도 있기 때문입니다.
직방에서 본 둔촌주공재건축의 분양 정보입니다. 분양시기는 2019년 9월 예정입니다.
고덕동은 최근 5년 동안 강동구의 주인공이었습니다. 1단지부터 7단지까지 모두 분양되었습니다. 고덕롯데캐슬베네루체, 고덕센트럴아이파크, 고덕아이파크, 고덕그라시움, 고덕숲아이파크 등의 경우 프리미엄도 꽤 많이 형성되어 있습니다. 지금 강동구에는 재건축조합이 설립 전인, 재건축 연한이 가까워지고 있는 단지가 아직 남아 있습니다.
또 강일 고덕상업업무복합단지에는 일자리도 많이 생깁니다. 이케아와 롯데복합쇼핑몰 등도 입주가 검토 중입니다. 상업시설과 업무시설이 함께 들어와 단순히 베드타운으로만 끝날 지역이 아닌 겁니다. 지금까지는 철저하게 베드타운 역할을 했던 지역이었는데 업무시설, 유통시설 등이 대규모로 들어오기 때문에 강동구의 미래는 더 밝습니다.
둔촌주공이 대단지로 들어서고 고덕 주거타운도 진행되면, 중학교의 가치가 상당히 높아질 것입니다. 좋은 중학교가 배정되는 단지일수록 가치를 인정받을 공산이 큽니다. 시간이 지나면 교육환경도 지금보다는 많이 개선되겠지요. 고덕동 상가 임대료가 비싸 대형 학원가가 생기지는 않겠지만 교육 수준은 확실히 올라갈 겁니다.
고덕동 일대에 줄줄이 입주가 예정된 것을 볼 수 있습니다.
서울시 지하철 계획은 1기, 2기, 3기로 나뉘어 있습니다. 1기는 1, 2, 3, 4호선이고, 2기가 5, 6, 7, 8호선입니다. 그리고 현재 3기가 진행되고 있습니다. 강동구에는 현재 지하철 5호선, 8호선이 있으니 1기 때는 포함되지 못했다가, 2기 때 비로소 포함되었습니다. 상대적으로 낙후된 지역이지요. 그렇기에 사람들의 관심을 뒤늦게 얻기 시작했습니다.
지하철이 생기긴 했는데 8호선은 성남에서 출발해 강동구까지 오고, 5호선은 강서구에서 종로구로 갔다가 다시 강동구로 오는 만큼 두 노선 모두 중요 지역인 강남과 연결되어 있지 않습니다. 때문에 현재는 고덕역에서 강남역까지 지하철로 가려면 한 시간 정도 걸립니다.
9호선 4단계 연장 계획이 있기는 합니다. 실질적으로 9호선 4단계 연장이 강동구 전체에 영향을 미치려면 고덕동까지 조금이라도 더 빨리 연결돼야 하는데 9호선 4단계 개통은 서울세종고속도로 개통 후로 순서가 밀려 3～4년 뒤에나 고덕동까지 갈 수 있을 것 같습니다.
9호선 4단계 개통 시기가 관건이라고 볼 수 있습니다.
물론 서울세종고속도로가 생기는 것도 강동구의 호재입니다. 일단 IC가 생기면 한강 이북, 한강 이남 지역에서도 강동구에 진입할 수 있는 도로가 하나 더 생기는 것입니다. 성남에서 구리까지, 구리에서 안성까지는 2022년까지 개통되고 안성에서 세종까지는 2024년까지 개통된다고 합니다.
현재 8호선은 암사역이 종점인데, 연장 공사 중이고 완공되면 한강 건너편 구리시, 다산신도시, 별내신도시까지 연결됩니다. 현재는 8호선이 짧아서, 잠실을 지나는 것 빼고는 이렇다 할 이점이 없습니다. 그런데 연장이 되면 구리시나 남양주시에서 잠실이나 강남 쪽으로 출퇴근하는 게 대단히 편리해집니다.
암사동은 땅을 파기만 하면 유적이 나오는 개발제한구역이라 모든 아파트 층이 낮습니다. 그런데 8호선 연장이 되면, 종점이 아닌 중간역이 되면서 위상이 달라질 것입니다. 종점은 보통 차량기지를 만들어야 하므로 수요가 없는데도 역을 만드는 경우가 종종 있습니다. 땅값도 싸야 해서 여러모로 취약한 부분이 많은 곳입니다.
그런데 중간역이 되면, 양쪽에서 인구가 유입될 수 있어서 호재이지요. 여전히 개발제한구역이라 고층 빌딩이 들어서지는 않겠지만, 주거시설이 좋아지고, 상업시설도 많아질 거라고 예상합니다.
강동구의 개발 호재는?
강동구는 재건축이나 재개발 이슈가 많습니다. 서울에는 몇 개의 대형 택지지구가 있습니다. 강남권의 강남구, 서초구가 그렇고 강동구도 마찬가지입니다. 둔촌주공이나 고덕주공 등 여러 주공 아파트와 일반 아파트가 많았는데 대부분 다 1980년 전후로 입주했습니다. 입주 30년이 훌쩍 넘었기 때문에 낡았지요. 이런 단지들이 지금은 재건축되어 입주가 진행 중입니다. 그곳에 2～3년 안에 2만2천 세대 정도가 새로 입주한다고 합니다. 단기간에 이처럼 대규모로 입주하는 곳은 서울에서 강동구가 유일합니다.
미사강변도시 이야기도 빼놓을 수 없습니다. 미사강변도시가 생기기 전 강동구는 서울이라는 느낌이 잘 들지 않았던 곳입니다. 그런데 미사강변도시가 생기고, 뒤에 높은 아파트들이 쫙 펼쳐 보이니 서울 중심지가 됩니다. 미사강변도시는 하남시에 신도시를 만들었다는 의미도 있지만, 강동구를 도심으로 만들어줬다는 의미도 큽니다.
강동구에는 중앙보훈병원, 서울아산병원, 경희대학교병원 등 병원도 많습니다. 이런 대형병원이 많다는 이유만으로도 노후에 강동구에 살 충분한 이유가 됩니다. 또 친환경적인 지역이라 개발에 상관없이 매우 살기 좋습니다. 게다가 최근 고덕과 하남 사이에 있는 그린벨트 지역의 교남지구가 3기 신도시로 선정되면서 그곳까지 3호선 연장이 계획되었습니다.
통계청은 ‘2016년 한국의 사회지표’에서 2033년부터 우리나라 인구가 감소한다고 발표했습니다. 하지만 서울시에서 발표한 자료에 따르면 2033년까지 강동구가 서울 인구증가율 1위입니다. 서울에서 인구가 증가하는 구는 강남구, 강동구, 은평구밖에 없습니다. 2013년 인구수와 2033년 예상 인구수를 비교하면 7만2천8백 명이 더 증가한다고 합니다. 강동구의 미래가 더 밝게 느껴지는 이유입니다.
인구가 증가하고 있다는 것 또한 강동구의 전망이 밝은 이유 중 하나입니다.
강동구 입지, 정리하겠습니다.
첫째, 향후 서울에서 가장 많은 인구수 증가가 예상되는 강동구는 이제 서울의 중심지입니다.
둘째, 고덕동 재건축 아파트들이 입주하고 둔춘주공까지 입주하게 되면 교육 환경도 더 좋아질 것입니다.
셋째, 9호선 4단계 구간, 그리고 3호선 구간이 연장 개통되면 강동구의 프리미엄이 한 번 더 업그레이드될 것입니다.
글. 빠숑(김학렬)
더리서치그룹 부동산조사연구소 소장
'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자
블로그 '빠숑의 세상 답사기'
