‘집값 상승 있는 곳에 대책이 나온다’는 명제에 걸맞게 ‘12·16 부동산대책’이 어김없이 나왔다. 이번 대책에서는 대출, 세금 규제와 분양시장 정비는 물론 법인을 공략한 내용까지 담고 있어 전체적으로 강도가 센 부동산 대책이라고 할 수 있다.
연말임에도 불구하고 부동산 대책을 내놓은 이유로 정부는 최근의 집값 상승 움직임을 심각하게 봤기 때문이다. 작년에 발표한 9.13부동산 대책으로 아파트 가격이 어느 정도 잡히는 가 했지만 하반기 들어 가격 상승세가 이어지고 있고 몇몇 단지는 최고가 경신 행진을 펼치고 있어 정부는 부동산 대책을 다시 내놓은 것이다.
고가주택 대출규제,보유세 부담증가… ‘대장’부터 손본다
이번에 발표된 대책을 들여다보면 대출규제, 세부담 증가를 통해 투기 수요를 원천 차단한다는 의미를 알 수 있다. 특히 고가주택 위주로 대출규제와 세부담 증가를 예고해 시장에 매물이 나오기를 바라는 눈치이다.
대책 내용에서 투기지역, 투기과열지구 담보대출관리 강화를 위한 방안으로 ▲시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화 ▲초고가 아파트(15억원) 주택구입용 주담대 금지 ▲DSR 관리강화 ▲주택담보대출의 실수요 요건강화 ▲주택구입목적 사업자대출에 대한 관리강화 ▲주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화 ▲상호금융권 주담대 현황 모니터링 및 관리감독 강화 등이 있다.
여기에서 눈 여겨 볼 점은 정부가 15억원 초과 아파트라고 콕 찍어 규제를 했다는 점이다. 개인 및 법인 등 투기지역·투기과열지구의 15억원 초과 아파트를 담보로 한 주택구매용 주택담보대출을 금지했다. 즉 대출규제 기준인 '시가'인 KB부동산 또는 한국감정원 시세 기준으로 15억원을 넘는 아파트는 현금으로 매매해야 한다. 여기에 편법·불법 증여에 대한 감시를 철저하게 한다는 내용도 담겨 고가주택 매수세의 손 발이 묶인 셈이다.
15억원 선을 넘은 지역으로는 전용 84㎡ 기준으로 가뿐히 20억원을 넘는 강남권 외에도 마포, 용산 등 대장주 신축 아파트가 포함되는 금액이다. KB부동산 동별 3.3㎡당 아파트 시세를 보면 4,000만원을 넘는 곳으로 강남구, 서초구, 강동구, 송파구 외에도 용산, 마포, 교남뉴타운이 있는 종로구에 해당된다.
이 같은 내용은 소위 말하는 상급지로 이동하기 위해서는 은행 대출을 기대해서는 안된다는 의미이다. 이와 동시에 ‘15억원’이라고 못 박아 놓은 대출규제 영향으로 15억원을 바라보며 달리기를 하는 서울 아파트값도 브레이크를 걸 수 있는 상황이다.
대출규제와 실수요자임을 철저히 검증하는 시스템이 도입되니 앞으로 시세를 주도하는 강남권과 마.용.성 주택시장은 단기간에 위축 될 가능성이 높아 보인다.
투기지역·투기과열지구에서는 시가 9억 원이 넘는 아파트의 대출규제도 있다. 9억원 이하는 현행대로 LTV를 40%로 인정해주지만 집값이 9억 원 초과~15억 원 이하면 9억~15억 원 구간에는 LTV를 20%만 적용하는 것이다. 또 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 더욱 강화된다. DSR는 모든 가계대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 개념으로 담보대출을 40%를 넘지 않아야 한다. 따라서 고가주택을 매입하기 전에 매수자들은 반드시 은행에 가서 대출금액에 대한 상담이 먼저 이루어져야 할 것으로 보인다.
한시적 2주택자 혜택, 2년에서 1년으로 기간 줄어
실수요자로 인정받기 위해 제도들도 손본다. 기존에는 무주택 가구가 규제지역 고가주택(공시가격 9억 원 초과)을 구입할 때 2년 안에 전입하는 조건으로 주택담보대출을 받았다. 이젠 그 시기가 짧아져 1년 이내에 전입해야 하고 가격 산정 기준도 공시가격에서 시가로 변경되었다. 또 기존에는 규제 지역의 1주택 가구가 추가로 집을 사기 위해 대출을 받으려면 2년 내에 기존 주택을 팔아야 했지만 앞으로는 1년 내에 팔아야 한다.
또 전세자금 대출을 받아 집을 사는 전세대출을 이용한 겝투자도 막는다. 종전에는 전세대출 시 차주의 주택보유 수를 확인해 2주택 이상 보유할 때 만기연장을 제한하는 선에서 그쳤지만 앞으로는 전세대출을 회수하는 방향으로 바뀐다.
세금도 이번 대책에 담겼다. 먼저 올해 종부세 고지서를 받은 충격이 가시기도 전에 내년에도 더 큰 종부세 폭탄이 떨어질 듯하다. 세율을 인상하고 세부담 상한을 상향조정, 여기에 공시가격 현실화율을 다시 언급해 보유세 부담이 크게 늘 것을 예고했다.
양도세 부분에서는 ▲1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 ▲2년이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 ▲조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축 ▲등록 임대주택의 양도세 비과세 요건에도 거주요건 추가 ▲조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 주택수에 분양권 포함 ▲2년미만 보유 주택 양도세 인상 ▲조정지역 다주택자 양도세 한시적 배제 등이 있다.
양도세 관련 제도들은 법 개정 후 2021년 양도분부터 적용하는 사항이 있어 보유세 부담이 있고 보유 물건을 장기로 가져가지 않을 투자자들은 내년 한 해 동안 팔라는 메시지가 담겨있다.
2021년 양도분부터 적용하는 부분은 1세대 1주택자 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가이다. 실거래가 9억초과 주택에 대해 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)을 유지하되 보유기간(최대 40%)과 거주기간(최대 40%)을 구분해 적용된다. 또 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 분양권도 주택수에 포함되는 내용도 2021년부터 적용된다. 이밖에 2년미만 보유주택 양도세율 인상도 있다.
또 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 내용은 내년 6월말 양도분까지 적용된다. 다주택자가 조정지역 내 주택 양도시 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용이 배제되었지만 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 한시적 양도세 중과배제 및 장기보유특별공제를 적용하는 내용이다.
■ 2년 미만 보유주택 양도세 인상
분양시장과 관련한 부분도 손을 대었다. 민간택지 분양가상한제 적용지역이 앞서 발표된 1차에 이어 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동이 추가 지정되었다.
이밖에 청약당첨 요건 강화도 눈에 띄는 변화이다. 투기과열지구 및 대규모 신도시 지역에서 지역우선 공급에서 1년 거주였지만 앞으로 2년이 된다. 지식정보타운에서 공급을 앞 둔 과천 같은 곳이 해당된다.
서울 아파트 계약 시, 반드시 대출여부 따져야
가격 경쟁력 갖춘 분양시장, 내년 초에 불 타오를 듯
그 동안은 투기수요를 차단하고 실수요의 내집마련을 돕는 부동산 대책이었다면 이번에 나온 대책은 집값 상승을 막으려는 의지가 우선하고 있다. 특히 최근의 서울 집값 상승이 실수요자와 법인들이 주도하는 분위기를 감지한 까닭인지 실수요자라도 고가주택 구입을 더욱 어렵게 하고 법인에 규제도 가했다는 점이 이를 뒷받침한다.
고가주택 시장에서는 현실적으로 겝투자가 쉽지 않은 만큼 평형을 넓히는 실수요자나 상급지로 사려는 수요자들이 비교적 주요 구매층으로 손꼽히고 있는데 이번 대책에 영향을 받게 되었다. 따라서 15억원이 넘는 초고가 시장은 거래가 한 동안 얼어붙을 가능성이 있으며 15억원으로 달려가는 집값에도 제동이 걸리게 되는 셈이다.
대책이 나오면 풍선효과가 어김없이 발생하는 만큼 규제지역 9억, 15억룰을 피하기 위한 틈새 투자가 있을 수 있다. 이전까지도 서울의 투자환경이 녹록하지 않아 수도권 비규제지역, 지방의 광역시로 유동자금이 들어간 만큼 더욱 까다로워진 이번 대책으로 투자 지역을 넓게 보는 패턴이 나올 수 있어서다.
다만 이번 대책에서 그 동안 투자자들 사이에서 관심이 높았던 법인에 대한 규제도 담겼고 임대주택등록 사업자에 대한 혜택이 축소되어 매수열기가 전만큼 뜨겁기는 어려울 듯하다.
지금도 뜨겁지만 내년 초에도 분양시장은 불타오를 것으로 보인다. 상한제 적용지역이 애초보다 넓어져 분양물량이 서둘러 나올 가능성이 높아서이다. 이로 인해 청약가점 수준은 전체적으로 높아질 것으로 보이며 경쟁률도 더 치열해질 것으로 예상된다. 또 과천처럼 대규모 분양물량이 예정된 곳에서 지역거주 요건이 늘어나 청약에 유리한 전입이 줄어 해당지역 전세시장이 안정세를 보일 것으로 예상된다.
