사회에 첫 발을 내딛는 사회초년생들 중에는 본가에서 나와 독립하는 경우가 심심치 않게 있다. 독립이라는 것이 단순히 집을 구해서 이사를 하면 된다고 생각할 수 있지만 부동산을 직접적으로 겪어보지 않은 사회초년생 입장에서는 막상 계약부터 쉽지 않은 것이 사실이다. 평소에는 잘 쓰지 않는 부동산 관련 용어가 헷갈릴 뿐 아니라 계약을 진행할 때 점검해야 할 부분도 여럿이기 때문이다. 그렇다면 사회초년생들이 전·월세 계약을 실수 없이 잘 하는 방법은 없을까? 지금부터 계약 각 단계별로 포인트만 꼽아서 알아보도록 하자.
▣ 계약 전에는 권리관계를 반드시 확인하라
권리관계는 어떻게 확인할 수 있을까? 바로 등기부등본을 열람하면 된다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데 여기서 권리관계를 확인할 수 있는 부분은 갑구다. 근저당권, 가등기, 가압류, 가처분 등 대상물건에 대한 권리관계를 철저히 확인하고 추후 문제가 생길만한 요소가 있다면 계약을 보류하는 것이 좋다. 일반적으로 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트는 70%, 다가구나 연립주택의 경우 60%이하인 경우가 안전하다고들 말한다.
+) 등기부등본은 어떻게 열람할 수 있을까?
의외로 등기부등본 열람방법도 모르는 사회초년생들이 많다. 등기부등본은 인터넷등기소 홈페이지를 이용하면 누구나 손쉽게 열람이 가능하다. 인터넷등기소에서는 등기부등본 열람뿐 아니라 확정일자도 받을 수 있으니 꼭 기억해두도록 하자.
▣ 계약을 진행할 때는 상대방의 신원을 확실히 파악하라
계약 진행 시에는 상대방이 등기부등본상의 명의자가 맞는지를 신분증으로 대조해봐야 한다. 만약 대리인과 계약을 진행하는 경우라면 신원확인은 물론, 위임장과 인감증명서까지 받는 것이 보다 안전하다.
▣ 계약서 검토, 특약사항에 집중하라
계약을 진행할 때, 계약자를 확인하는 것만큼 중요한 것이 바로 계약서 내용검토다. 당연히 전체적으로 꼼꼼히 살펴봐야 하지만 그 중에서도 특히 더 눈여겨봐야 할 부분이 바로 특약사항이다. 계약내용 중 특별한 사항을 기재하는 것을 특약사항이라 하는데, 그만큼 각 계약마다 특약사항은 상이하게 나타난다. 추후에 발생할 수 있는 혹시 모를 문제를 대비하여 특약사항은 강하게 걸어두는 것이 좋다. 예를 들면 ‘이중계약 등의 문제로 계약이 파기될 경우 위약금으로 거래금의 2배를 지불한다’ 같은 내용 말이다. 특약사항은 상호 간의 조율이 필요한 만큼 집주인과 세입자가 모두 납득할 수 있는 사항만을 제안해야 한다.
▣ 계약 후에는 대항요건을 갖춰라
임대차계약을 진행했다면 대항요건을 갖춰야 하는데, 전입신고와 확정일자라는 아주 단순한 절차로 끝낼 수 있다. 여기서 주의점은 확정일자의 경우 전입신고와 거주 요건을 모두 충족하여야 대항력과 우선변제권 등이 생긴다는 것이다. 대부분의 세입자들이 어려워서보단 귀찮아서 넘어가는 경우가 많기 때문에 계약을 진행한 후 미루지 말고 곧바로 시행하길 권장한다. 확정일자는 관할 읍·면·동사무소를 방문하거나 앞서 설명한 인터넷등기소 홈페이지를 이용하면 받을 수 있다.
부동산 초보 사회초년생을 위해 계약 전, 계약 시, 계약 후에 확인해야 할 포인트를 알아보았다. 만약 본인이 입주할 임차주택이 빈집이라면 상관없지만 아직 세입자가 거주중인 상태라면 전 세입자의 퇴거일과 납부되지 않은 관리비 등을 추가적으로 점검하도록 하자.
