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‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
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성공적인 투자 경험으로
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(편집자 주)
집을 사야 하나 말아야 하나에 대한 고민도 채 가시기 전에 9.13 부동산 대책으로 대출을 받느냐 못 받느냐의 여부도 불투명해졌다. 그런데 얼마 전부터 DSR이라는 것도 도입되어 내가 집을 살 때 도대체 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 가늠하기란 정말 쉽지 않게 되었다.
그래서 이번 글에서는 DSR이 무엇인지, 그리고 집을 살 때 내 기존 대출과 소득을 기준으로 얼마나 더 대출을 받을 수 있는지를 알아보도록 하자.
내 소득으로 받을 수 있는 대출 한도를 미리 알아 둬야 한다.
출처 : 직방
DTI, DSR은 무엇일까?
자본주의 경제에서 통화량이 늘어나는 데는 여러 가지 요인이 있겠지만, 그중 대출이 차지하는 비중은 매우 크다. 즉, 대출이 많이 발생하면 통화량이 그만큼 증가하게 되고 통화량이 증가하면 화폐의 가치가 떨어지면서 물가가 상승하게 된다.
부동산 가격이 상승하는 요인도 이런 현상과 무관하지 않다. 특히나 일반적인 개인이 주택을 사기 위해 이를 담보로 가계 대출을 받는 규모가 너무 커지게 되면 그 과정에서 주택가격에 대한 거품이 발생할 수 있고, 그렇게 발생한 거품이 점점 커져 어느 순간 터지게 되면 그 피해가 고스란히 개인들에게 돌아가기 때문에 정부 입장에서는 가계대출 규모를 신경 쓰지 않을 수 없다. 그래서 개인 소득의 일정 수준 이상으로 대출받는 것을 규제하는 제도가 바로 DTI, DSR이다.
먼저 DTI란 ‘Debt To Income’의 약자로 ‘총부채 상환 비율’을 뜻한다. 쉽게 풀어서 설명하자면, 전체 소득 대비 전체 이자의 비율이다.
예를 들어 1년 동안의 모든 소득이 1억 원인데 대출을 받고 그에 대해 1년 동안 상환해야 할 원금과 이자 금액 전체가 4천만 원이라면 DTI는 40%가 된다.
직방에서 본 최근 3년 서울 집값 추이다. LTV, DTI, DSR 등 주택담보대출 규제가 등장한 배경에는 급격히 오른 서울 집값이 큰 몫을 차지했다.
출처 : 직방
꼭 알아야 할 ‘新 DTI’
2018년 1월 31일부터는 ‘新DTI’가 적용되었다. 이를 간단히 설명하면 기존에는 주택담보대출의 이자만 부채로 계산하던 방식이었다면, 新DTI는 원금과 이자 모두를 합쳐서 계산하게 된다. 그리고 주택담보대출 외 다른 부채에 대해서는 이자만 부채로 계산한다.
예를 들면, 연 소득 5천만 원인 사람이 서울에 집을 사면서 주택담보대출 2억 원을 상환 기간 30년(360개월)에 금리 3.5% 조건으로 대출받고 추가로 신용 대출 1억 원, 그리고 지금 살고 있는 전세금을 담보로 1억 원을 금리 4.5%로 대출받았을 경우 新DTI는 39.55%가 된다. 아래 그림을 보자.
서울에서 주택담보대출을 받을 경우, DTI는 40%를 넘을 수 없다.
출처 : 직방
9.13 부동산 대책 이후 DTI는 투기지역, 투기과열지구의 경우 40%, 조정대상지역과 수도권은 50%로 규제되었다. 그리고 구입하려고 하는 주택이 규제지역에 있는지, 기존에 주택을 보유하고 있는지에 따라 그 비율이 달라진다. 다주택자가 규제지역에 추가로 집을 구매하는 것을 막기 위한 핀셋 규제인 셈이다.
그런데 위 사례에서 서울은 투기지역 또는 투기과열지구이고 DTI가 39.55%이니 위와 같은 조건으로 대출할 수 있다. 하지만 전제조건은 무주택자여야 하며, 만약 1주택자라면 기존 주택을 2년 이내에 매도하는 조건으로만 대출할 수 있다.
LTV, DTI 적용 기준은 지역, 보유 주택 수, 주택 가격 등에 따라 다르다.
출처 : 직방
DSR과 DTI의 차이는?
그런데 2018년 10월 31일부터는 DSR이라는 것이 도입되었다. DSR이란 ‘Debt Service Ratio’의 약자로 ‘총 부채 원리금 상환 비율’을 뜻한다. 그냥 봐서는 DTI와 도대체 뭐가 다른 것인지 알 수가 없다. 하지만 뭐가 다른지 이름부터 천천히 비교해보자.
DTI는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자, DSR은 모든 대출의 원리금이 합산된다.
출처 : 직방
제목에서 보면 DSR에는 ‘원리금’이란 단어가 추가되었다. DTI(新DTI)는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자인데 DSR은 주택담보대출 원리금과 기타 대출 원리금이 전부 부채로 합산된다.
즉, 주택담보대출 외 모든 대출에 대해서도 전부 원금과 이자가 부채로 잡힌다는 것이다. 개인이 갚아야 하는 모든 부채를 기준으로 대출 규모를 결정하게 된다. 위 DTI 예시와 동일한 조건을 DSR을 적용하여 계산했을 경우 아래 그림과 같은 결과가 나온다.
DSR은 주택담보대출 외 모든 대출에 대해서도 원금과 이자가 전부 부채로 잡힌다.
출처 : 직방
계산방식을 달리한 DSR은 100%가 넘어버렸다. 주택담보대출 외 대출의 원리금에 해당되는 비중이 크게 증가한 것이다. 이처럼 DSR을 산정할 때 특히나 유의해야 할 점은 신용대출 및 주택이 아닌 것의 담보대출의 경우 원금상환기간을 10년으로 간주하고 전세금담보대출의 경우 4년으로 간주하여 계산한다는 것이다.
따라서 신용대출 1억 원에 대해서는 원리금 계산을 계산할 때 1억에 대한 원금을 10년으로 나누어 원금 연 10,000,000원+이자 연 2,436,609원이 되는 것이고, 전세금 담보대출의 경우 원금 1억 원을 4년으로 나누어 원금 연 25,000,000원+이자 연 2,364,183원으로 계산되어 부채로 잡히게 된다.
DSR 원리금상환금액 산출방식은 대출 종류별로 다르다.
출처 : 직방
그런데 DSR의 기준은 70%다. 70%를 초과하면 위험 대출로 분류하고 90%를 초과하면 고위험 대출로 분류한다. 따라서 위와 같은 조건으로는 사실상 대출이 불가능해진다. 따라서 이제부터는 주택담보대출 외 어떤 방식으로 대출을 받느냐에 따라서 대출한도가 크게 달라질 수 있다는 사실을 잘 점검해야 할 것이다.
글. 새벽하늘 김태훈
<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자
새벽하늘의 경매이야기(블로그)
다꿈스쿨 멘토
