제네시스박의 친절한 부동산 절세 #21
오늘은 주택을 사면 취득세 다음으로 내야 하는 세금, ‘보유세’에 대해 살펴보겠습니다. 특히 보유세는 취득세나 양도소득세처럼 1회에 그치는 게 아니라 매년 내야 하므로 잘 살펴보아야 합니다. 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세로 나뉘는데요. 재산세와 종합부동산세가 어떻게 부과되는지 원리를 알아보겠습니다.
보유세는 집을 갖고 있으면 매년 내야 합니다.
재산세의 과세표준은 공시가격과 공정시장가액비율의 곱입니다.
보유한 주택의 재산세가 어느 정도인지 알기 위해서는 ‘공시가격’을 먼저 알아야 합니다. 공시가격은 국토교통부의 ‘부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr:447)’ 사이트에서 조회할 수 있습니다. 아파트의 경우 해당 사이트에서 ‘공동주택가격 열람’ 탭을 조회하면 됩니다.
조회를 해보면 아시겠지만, 공시가격은 대략 시세의 60%~70% 정도가 됩니다. 즉, 거주하고 있는 아파트의 시세가 5억 원 정도라면 이에 대한 공시가격은 3억 원~4.2억 원 정도가 되겠죠?
그렇다면 이게 바로 재산세 과세표준이 되는 것일까요? 그렇지 않습니다. 여기에 다시 ‘공정시장가액비율’을 곱합니다. 해당 비율은 현재 60%로, 다시 위 사례에 대입해보면 시세 5억 원 아파트의 재산세 과세표준은 대략 1.8억 원~2.52억 원 정도가 됩니다.
이제 여기에 재산세 세율을 적용해 봅시다. 현행 재산세 세율은 다음과 같습니다.
세율은 과세표준에 따라 다르고, 누진공제액도 구간마다 다릅니다.
약 32만 원입니다. 물론 여기에 다른 항목들이 추가되기 때문에 실제 고지서로 받는 금액은 이보다 커집니다. 대략 32만 원의 두 배 내외라고 생각하면 됩니다.
중요한 건 이를 정확하게 계산하는 게 아닙니다. 이 금액이 어떻게 해서 나오는지를 이해해야 하며 동시에 이를 매년 내야 한다는 것입니다. 마치 가족용 자동차를 한 대 가지고 있다면 해마다 자동차세를 내야 하는 것처럼 말이죠.
그런데 최근 분위기를 보면 정부는 시세의 60%~70% 정도밖에 반영하지 못하는 공시가격을 시세에 맞춰 올리겠다고 합니다. 최근 전국 표준 단독주택 22만 채에 대한 공시가격이 역대 최고 인상률을 기록한 것 역시 시세 상승분을 적극적으로 반영한 결과라고 하는데요.
올해 4월 예정된 아파트 등 공동주택 공시가격 인상에 따라 재산세 부담은 커질 수밖에 없는 구조입니다. 특히 공시가격 인상은 비단 2주택 이상 다주택자뿐만 아니라, 1주택 실거주자에게도 해당하므로 관심을 가져야겠습니다.
두 번째 보유세 ‘종합부동산세’
재산세 다음으로 알아 둬야 할 보유세는 종합부동산세(이하 종부세) 입니다. 그런데 이게 만만치 않습니다. 만만치 않은 데는 두 가지 이유가 있습니다.
첫 번째 이유는 종부세는 일종의 ‘부유세’로 보유 중인 주택이 많거나 고가주택인 경우에만 해당하기 때문입니다. 두 번째 이유는 이번에 종부세가 워낙 강화되고 체계가 복잡해져 이를 이해하기 위해서는 약간의 인내(?)가 필요하기 때문입니다. 오늘은 기본적인 내용만 간단히 알아보겠습니다.
이번에도 우리의 관심사인 ‘주택’으로 한정하겠습니다. 가장 기본인 종부세 과세표준을 먼저 봐야겠죠?
종부세 과세표준은 이렇게 구합니다.
먼저 보유하고 있는 주택의 공시가격을 모두 더해야 합니다. 이 중 6억 원을 차감하는데요. 이 의미는 6억 원까지는 종부세를 매기지 않겠다는 의미입니다.
가령 보유 중인 주택이 3채인데 이에 대한 공시가격의 합이 한 채당 평균 4억 원으로 12억 원이라고 합시다. 여기에서 6억 원을 공제하면 남은 금액이 6억 원이 됩니다. 그리고 다시 여기에 공정시장가액비율을 곱하는데 앞서 살펴본 재산세와는 달리 종부세의 경우 현행 85% 비율을 적용합니다.
자, 이렇게 해서 종부세 과표가 나왔습니다. 이제 여기에 세율을 적용해야겠죠? 그런데 이 세율이 이번에 아주 복잡하게 변경되었습니다. 아래에 최대한 간단하게 표로 정리해봤습니다.
과세표준 구간과 보유 주택 수, 조정지역 여부에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.
재산세와 종부세의 대략적인 계산법을 살펴보았습니다. 다시 말씀드리지만, 어떻게 계산하는 게 중요한 게 아니며 어떤 원리로 이러한 금액이 나왔는지 알아야 합니다. 그런데 계산식을 자세히 보면 재산세, 종부세에 모두 ‘공시가격’이 포함되어 있습니다. 따라서 4월 발표되는 공동주택의 공시가격을 주목해야 합니다.
종부세 대상자는 말할 것도 없지만, 1주택을 보유 중인 실거주자 역시 세 부담이 올라갈 가능성이 있으므로 행여 주변 사례보다 과도하게 상승하거나 하지 않는지 잘 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 정부가 고시하는 공시가격의 경우, 일정 기간을 두고 이의 신청을 받고 있으며 합당한 이유라면 조정도 가능하기 때문입니다.
작년 10월 이후 매매 거래가 뚝 끊긴 서울의 실거래가 그래프입니다. 4월 공동주택 공시가격 발표 이후, 세 부담을 느낀 다주택자의 급매물이 나올 가능성이 있습니다.
앞서 보유세는 크게 재산세와 종부세라고 말씀드렸는데요. 사실 저는 다른 보유세를 주목하고 있습니다. 그건 다름 아닌, ‘주택임대소득세’입니다. 아무래도 이 부분에 대해서는 다음에 별도로 다루어야 할 것 같습니다.
하지만 이렇게 미리 말씀을 드리는 이유는, 주택 구입에 따른 세금을 제대로 이해하고 보다 체계적인 접근을 했으면 해서입니다. 그래야 전체를 볼 수 있고 세금으로 인한 영향을 예측해서 한발 빨리 대응할 수 있기 때문입니다.
그럼 다음 칼럼에 또 뵙겠습니다. 제네시스였습니다!
글. 제네시스박
주식회사 엠제이원 대표
<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자
<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자
블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’
