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사회초년생, 내 집 마련 10년 계획 세우기

직방 입력 2019.04.30 12:17 수정 2019.04.30 12:17
조회 658추천 0

월천대사의 2030을 위한 부동산 입문 #22


최근 대학 졸업 시기가 늦어지고, 첫 취업 연령도 오르다 보니 사회 초년생이 되는 나이는 20대 후반 정도입니다. 집안 사정은 사람마다 각자 다르겠지만, 이 시기가 되면 부모님의 금전적인 지원이 줄어드는 건 누구에게나 마찬가지. 


직접 번 돈으로 취업턱도 쏴 보고, 원하는 것도 사고 그러다 보면 일년이 훌쩍 지나 슬슬 ‘돈 모아봐야지’라는 생각이 드는 시기가 찾아옵니다. 급하게 관련 서적을 찾아보고, 나름의 재무설계를 하다 보면 이런 생각이 듭니다. ‘이렇게 모아서 서울 아파트는 언제 장만할까.’ 월급의 액수와 상관없이 모두 같은 마음일 겁니다.



이렇게 모아서 서울 아파트는 언제 사지?

출처 : 직방
꽤나 여러 번의 상승기를 거치며 서울의 아파트 가격은 많이 오른 상태입니다.


직방에서 본 '서울시' 및 '구'별 아파트 시세입니다.

출처 : 직방

서울 아파트 평균 시세는 8.6억. 사회초년생이 처음부터 이런 고가의 서울 아파트를 사는 건 어렵습니다. 그래도 아파트는 서울이지요. 가능한 방법 중 하나는 레버리지(*레버리지 : 자산투자로부터의 수익 증대를 위해 차입자본(부채)을 끌어다가 자산매입에 나서는 투자전략을 총칭)를 이용하는 것입니다. 은행으로부터 대출을 받거나, 세입자로부터 전세금을 받아 구입할 수 있겠지요.


하지만 현재 전세가율은 많이 낮아져 있습니다.



직방에서 본 '서울시'의 실거래가 그래프입니다. 현재 서울시의 전세가율은 54%임을 확인할 수 있습니다.

출처 : 직방

따라서 전세 레버리지를 통해 서울 아파트를 매입하는 건 사실상 어렵습니다. 주택담보대출에 대한 대출 규제까지 강화된 상태이니, 결코 쉬운 선택이 아닙니다.


이럴 땐 서울 아파트 마련을 아예 포기해야 하는 걸까요? 그렇지는 않습니다. 차근차근 내 집 마련을 준비해야지요.


하나하나 징검다리식으로 
비조정 → 조정 → 투기과열 → 투기지역 입성


일단 서울 외곽지역 혹은 서울과 가까운 경기 지역을 공략합니다. 물론 출퇴근 거리도 함께 생각해 내 집 마련을 해야겠죠. 부족한 금액은 은행권 대출을 통해 마련합니다. 지금부터는 대출금을 갚아 나가며 더 좋은 주택으로 옮겨가는 과정들을 거쳐야 합니다.


많은 사람들은 한 번에 좋은 집을 가고 싶어합니다. 하지만, 처음부터 좋은 집을 살 수 있는 사람은 거의 없습니다. 차근차근 자산을 불리며, 도심으로 이동하고 큰 평수로 늘려 나가는 것입니다. 


부동산 사이클은 돌고 돕니다. 사회초년생이라면 아직 젊을테고, 현재 자산 상황에 맞는 집을 얻고 지내다 보면 앞으로 수 차례의 사이클을 다시 경험할 것입니다. 언젠가 다시 아파트 전세가율이 상승한다면 갭투자도 가능해지겠지요.


내 집 마련, 10년 계획 세우기


1억 원 이하의 자금이 있다고 칩시다. 이 금액으로 서울에서 집을 구해 살기는 어렵겠지만, 서울 외 지역에서 잘 찾아본다면 살 만한 곳이 보일 겁니다. 출퇴근이 용이한 지역에서 일단 살아봅시다. 추후 비조정지역에서 조정지역, 투기과열지역, 투기지역 순으로 이동하는 거죠. 


‘10년 마스터플랜’을 세우는 겁니다. 징검다리처럼 하나하나 밟아 나가면 최종적으로는 서울에 입성할 수 있을 거예요. 


현재 2억 원 정도의 자금이 있다면 입주권을 사는 방법도 괜찮습니다. 현재 살고 있는 집의 가격을 낮춰 차액으로 입주권에 투자할 수도 있겠네요. 일반적으로 입주권을 선택할 때는 초기 투자금을 줄이기 위해 권리가액이 낮은 물건을 고려하는 것이 좋습니다. 구성남재개발 등 사업성이 좋아서 비례율 상승이 기대되는 곳에서는 반대로 권리가액이 높은 물건이 유리하기도 하지만요.  


처음부터 무리해서 서울 아파트에 매달릴 필요는 없습니다. 그러다 보면 오히려 지금 할 수 있는 것조차 놓칠 수 있으니까요. 내가 당장 할 수 있는 것에 집중하고, 기회가 왔을 때 한 계단씩 올라가는 것이 중요합니다.



글. 월천대사

<불황이지만 돈을 불리고 있습니다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

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