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실수요자, 내집마련과 투자성공 둘 다 잡으려면?

직방 입력 2019.07.10 10:45 수정 2019.07.10 10:45
조회 354추천 0
부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #8

가끔 주변 분들과 만나 부동산 이야기를 하다 보면 “서울 살걸.” 이라는 말을 하시곤 합니다. 이유를 여쭤보니, 본인이 2015년에 인천의 모 아파트를 샀는데 가격이 하나도 안 올랐다는 겁니다. 서울은 2015년 이후 폭등하고 있는데 본인 집은 시세가 오르기는커녕 오히려 거래량이 줄어 당장이라도 가격을 내려야 하나 고민하고 있다고 합니다.


저도 궁금증이 생겨 어느 아파트인지 물어보고 시세를 조사해보니 실제로 집값이 조금도 오르지 않았습니다. 해당 아파트는 나홀로 아파트나 못난이 아파트도 아니고, 도원역과 제물포역 근처에 위치한 약 1,300세대의 대단지 아파트였는데도요. 도대체 왜 오르지 않았을까요? 


다 이유가 있습니다. 서울의 폭등장 속에서도 아파트 가격이 오르지 않은 이유, 이번 칼럼에서는 실수요자분들이 아파트 구입하실 때 꼭 알아야 할 부분인 ‘주택 공급량의 중요성’에 대해 알아보겠습니다.

공급량이 많으면 오를 수가 없다

인천시 OO아파트 시세 변화

출처 직방

시흥 아이파크의 시세를 보면 2012년에서 2013년 초반까지는 시세가 2억 초반대로, 이 때 샀더라면 현재 상당한 시세차익 (20~30%)를 누릴 수 있었다는 것을 알 수 있습니다. 하지만 제 지인은 2015년에 샀기 때문에 집값 상승에 따른 재미를 못 보고 있으신 건데요. 이러한 시세 변동의 원인은 기본적으로 인천시 아파트 공급량에 달려있습니다.

인천시는 2011년~2014년까지 착공물량이 줄어 공급 감소에 따른 주택 가격 상승이 나타났다.

출처직방

그래프에서 알 수 있듯이 인천시의 연도별 주택 착공물량을 보면 2011년 이후 2014년까지 지속적으로 줄고 있습니다. 주택 공급량이 적기 때문에 당시가 인천 아파트에 대한 매수타이밍이었던 것으로 생각이 되고요. 2015년에는 2014년 공급물량의 3배나 되는 물량이 착공했기 때문에 2015년 이후에는 시세 상승이 힘들었습니다. 이후 2016년, 2017년에 정상물량 수준인 1.5만호 정도 공급이 이루어 지지만 다시 2018년에 3만호 가까이 공급되면서 현 시점 역시 시세 상승을 기대하기는 어려워 보입니다.


보통 실 수요자분들은 청약물량이나 입주물량에 관심을 가지시는 경우가 많은데요. 이 정보는 관심을 가져봐야 다른 사람보다 먼저 매수 판단을 하기에는 너무 늦은 정보입니다. 입주물량이 아닌 건축 인.허가, 착공물량에 관심을 가지셔야 실제로 남들보다 빠르게 대응할 수 있습니다.

CASE1. 대전시 착공물량과 아파트 가격

대전시는 2011년 단기간에 평년 대비 2배 가량 높은 착공이 이뤄졌다.

출처 직방

이와 비슷한 방법으로 대전시의 현재 상황을 진단해 보겠습니다. 대전시는 2011년 1.6만호 규모의 대규모 착공이 이루어진 이후 현재까지 반토막 수준을 유지하고 있습니다. 향후 6~7년간은 대규모 공급없이 7,000호에서 10,000호 수준으로 적절한 양이 공급되고 있습니다. 이러한 공급물량이 대전시 아파트 시세에 어떤 영향을 주었을까요?

입주물량을 기준으로 판단하면 너무 느리다. 착공을 기준으로 매수 타이밍을 고려해야 한다.

출처 직방

대전시 아파트 시세 변동 그래프를 보시면, 2011년 착공했던 아파트들이 입주하는 시점인 2012년 이후 아파트 가격이 하락하는 것을 확인할 수 있습니다. 2012년 1년 동안은 가격이 지속적으로 하락했기 때문에 이때 아파트 사면 호구라는 소리를 들었을 수도 있습니다. 누가 떨어지고 있는 아파트를 사고 싶어하겠습니까? 하지만 2013년과 2014년 대전시 아파트 공급 물량이 많지 않을 것을 예측한 사람은 당시에 아파트를 구입했을 겁니다. 그리고 이후에도 대전시 공급물량이 많지 않았기 때문에 지속적으로 가격 상승의 기쁨을 누리셨겠지요.


반면 2011년 말 부동산 가격이 상승하던 시기에 꼭지에 매수했던 사람은 본인이 산 가격을 회복하기까지 6년이라는 고통의 시간을 겪으셨을 텐데요. 그래서 공급물량의 흐름을 읽는 게 그만큼 중요하다고 강조 드리고 싶습니다. 


2011년에 사신 분들은 2017년 12월을 기점으로 아파트가 겨우 정상 가격이 되면서 주택을 매도하셨을 가능성도 큽니다. 취등록세 빼면 본전도 못 건지고요. 하지만 2018년에 물량 공급이 2012~2014년 수준으로 적어 아파트 가격은 계속 올랐습니다. 매수가를 회복하고 바로 파신 분들은 “아 내가 사니 떨어지고 내가 파니 오르는구나” 라고 생각하시고 앞으로 다시는 아파트를 사지 않겠다고 결심하셨을지도 모르겠네요.

CASE2. 세종시 착공물량과 아파트 가격

다음은 세종시의 사례를 분석해 보도록 하겠습니다. 세종시는 2012년부터 착공이 이루어져서 2015년까지 대량으로 물량공급이 이루어졌습니다.

2016년에서 2017년으로 넘어가면서 세종시 주택 착공물량이 급격히 감소했다.

출처 직방

그러다 보니 가격 상승이 이루어지기 힘들었었는데요. 2016년~2017년 공급물량이 대폭 감소하게 됩니다. 이러한 공급 축소가 시세에 영향을 안 줄 수가 없겠죠.

세종시 주택 시세를 보면 2017년 급격한 상승을 보인다.

출처 직방

세종시 아파트 가격은 2017년 4월을 기점으로 폭등하게 됩니다. 2018년에도 공급물량이 미미하기 때문에 지속적으로 가격이 상승했고요. 다만, 작년 9.13 대책 이후 규제의 영향으로 지금은 소폭 하락하고 있는 상황입니다.


어찌 되었든 2015, 2016년에 2017년에서 2018년까지 공급물량이 적을 것을 예측했던 사람은 이 때 아파트를 매수했을 텐데요. 지금 소폭 하락하긴 했지만 그래도 상당한 시세차익을 누렸을 겁니다.

진정한 공급물량을 알기 위해서는 뉴스를 찾아도 소용없다.

출처 직방
뉴스에는 쓸 만한 정보가 없다

앞서 몇몇 지역을 예로 들어 케이스 스터디를 해보았습니다. 내 집 마련과 투자 성공이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해서는 공급물량이 키워드라는 중요한 힌트를 드렸는데요. 공급물량을 알아보기 위해 뉴스나 기사를 찾아도 헛수고라고 저는 생각합니다. 대부분의 뉴스는 입주예정인 아파트에 대한 홍보 내용을 담고 있기 때문에 단기적인 정보만 담고 있는 것이 첫번째 이유고요. 두번째는 건설사나 사업 시행자가 시장 분위기를 조성하기 위해 배포되는 보도 자료들이 많기 때문입니다. 따라서 객관적인 관점에서 관심 지역의 아파트 가격과 공급물량을 파악하는 것이 중요합니다. 공부를 하다 보면 어느 순간 특정지역 아파트 가격을 봤을 때 ‘사야된다’ 또는 ‘사지 말아야 된다’는 감을 잡을 수 있을 겁니다. 그렇게 한 단계씩 레벨업 하면서 부동산에 접근한다면 성공적인 부동산 투자를 할 수 있으실 것이라고 생각합니다.

글. 부동산스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영




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