최근 정부의 부동산 관련 규제가 상당히 촘촘해지고 강력해지고 있습니다. 12일 발표된 분양가 상한제와 같이 겉으로 드러나는 규제뿐만 아니라 세금 정책이라는 숨은 규제도 더해지고 있는데요. 2020년부터 적용될 세법개정안 중 ‘부동산 관련 사항 6가’지를 살펴보고자 합니다.
2020년 세법, 무엇이 달라졌을까?
창업과 부동산이 무슨 상관이냐 싶으실지도 모르겠습니다. 개정 내용을 설명하자면, 정부가 일자리 창출 및 창업 활성화를 위해 창업자금 증여세 과세특례를 받던 업종을 확대하기로 했는데요. 꼼꼼히 보시면 ‘30억원 한도, 공제 5억원’이라는 문구가 보이시죠. 자녀에게 그냥 주택을 증여하거나 현금을 증여하는 경우에는 당연히 증여세가 붙는데, ‘창업자금’으로 증여하면 5억원까지는 공제받을 수 있습니다. 즉, 5억 원까지 세금 없이 증여가 가능한 것입니다.
창업자금은 증여세 특례가 적용되어 5억 원까지 공제된다.
만일 10억원을 자녀에게 증여한다고 가정하면, 증여세율 30%에 기본적인 공제를 적용해 예상세액이 대략 2억2,500만 원입니다. 반면, 같은 10억 원을 창업자금으로 증여한다면 예상세액은 5000만원이 됩니다. 똑같이 10억 원을 증여함에도 불구하고 세액의 차이가 무려 1억7,500만 원이 나는 셈입니다. 창업자금으로 증여세 과세 특례를 받고자 한다면, 몇 가지 요건을 채워야 하므로 세무사의 도움을 받으시기 바랍니다.
상가주택에서 상가, 주택 각 용도에 따라 부분 분리하여 세금을 부과한다.
이는 상가주택에 해당되는 내용입니다. 아파트, 상가, 오피스텔에는 해당사항이 없으니 상가주택을 보유중이거나 구매예정인 분들만 참고하셔도 될 것 같습니다.
예를 들어 설명해보겠습니다. A라는 상가주택이 있습니다. 총3층 건물인데, 1층은 가게에 세를 주고 2층은 전세로 주고 3층은 주인집이 거주하고 있습니다. 기존에는 총 면적에서 주택으로 사용하는 면적이 더 넓으므로 전체가 주택으로 계산되고 상가부분까지 양도소득세, 장기보유특별공제 등의 혜택을 동일하게 받을 수 있었습니다. 그러나 정부는 상가 부분까지 주택으로 인정되어 세금을 면제해주는 것이 불합리하다 판단해 변경하게 되었습니다.
문제 개선을 위해 주택으로 사용하는 부분, 상가로 사용하는 부분을 따로 계산하여 과세한다는 계획입니다. 즉, 주택으로 사용되는 면적은 주택의 세금을 적용하고 상가로 사용되는 면적은 상가의 세금을 적용하는 것으로 이해하면 됩니다.
임대사업자에게 해당되는 내용입니다. 기존 소형주택의 임대소득에 대한 세액 감면 혜택을 줄이는 것을 골자로 하고 있습니다. 감면 혜택이 어느 정도 줄어들게 될지 살펴보면 아래와 같습니다.
소형주택 임대사업자 세액감면률이 4년 이상 임대 시 20%, 8년은 50%로 각각 감소했다.
기존 세액감면율은 임대기간이 4년 이상이면 30%, 8년 이상 75%였습니다. 하지만 변경 이후에는 임대기간이 4년 이상이면 20%, 8년 이상이면 50%의 세액감면율이 적용됩니다.
정부가 과거 다주택자를 임대사업자로 등록하도록 유도하고 인센티브를 제공했으나, 최근 부동산 규제를 강화하면서 다주택자에 대한 규제 또한 함께 늘어나고 있는 상황입니다.
임대주택 중 고가주택에 대한 주택수 계산 방법이 변경되었다.
주택에 대해 지분으로 나누어 가지는 경우 기존에는 지분이 가장 큰 사람의 소유물로 산정하였는데 이를 개정하겠다는 내용입니다. 기존에는 하나의 주택에 대해 A, B, C세 사람이 각각 70:20:10으로 지분을 나누어 가지고 있으면 최다지분자인 A씨의 소유로 간주되었습니다. 그러나 개정 후에는 일정 요건을 만족할 시 A, B, C 모두 1채씩 가지고 있는 것으로 주택수를 계산합니다.
그 일정 요건은
(1) 임대주택의 소득이 연간 600만원 이상 이거나
(2) 기준시가 9억 초과하는 주택의 30%이상 지분을 소유한 경우입니다.
고가 조합원입주권에도 양도세가 부과된다.
앞으로는 아직 주택이 아닌 ‘조합원입주권’의 경우에도 주택과 동일하게 양도소득세를 부과합니다. 기존에는 양도소득세 계산 시 실거래가가 9억 원을 초과하는 고가주택을 대상으로만 부과했습니다. 그러나 이번 개정안을 통해 9억 원을 초과하는 ‘조합원입주권’ 역시 양도소득세 부과 대상입니다.
취득세에 비례세를 적용한다 내용입니다. 해당 개정안을 이해하기 위해서는 기존 취득세가 어떻게 적용되고 있는지 알아볼 필요가 있는데요.
기존 취득세율은 위와 같다.
현재 취득세율은 위 표와 같이 6억까지는 1%, 6억~9억은 2%, 그 이상은 3%입니다. 이중 이번에 변경 예정인 구간은 6억에서 9억까지의 구간, 즉 2%의 세율이 적용되는 구간입니다.
변경 전에는 6억 원의 주택을 구입하면 1% 세율을 적용 받아 취득세가 600만 원이지만, 6억 1만 원의 주택을 구입하게 되면 취득세 2%를 적용 받아 취득세가 1,200만 원이 됩니다. 1만 원 차이로 취득세가 2배로 늘어나게 되니 정부에서는 이를 개편하겠다는 것입니다.
6억~9억 원대 주택에 대한 취득세율이 변경된다.
7억5000만원을 기준으로 거래하는 주택 가격이 그보다 낮으면 현행 세법보다 이익, 그보다 높으면 지금보다 취득세 부담은 더욱 늘어나게 됩니다. 현재와 같은 방식 아래에서는 실제 거래 가격보다 더 낮게(취득세율이 아래 구간에 적용되도록) 신고하는 ‘다운계약서’를 작성하는 사례가 많아 그 폐해를 줄이기 위해 마련한 방안으로 보입니다.
지금까지 내년부터 바뀌게 될 부동산 관련 세금 6가지를 살펴봤습니다. 큰 흐름을 보자면, 애매하던 세금의 회색 영역을 정리하고 숨어있는 세금까지 다 내도록 하겠다는 정부의 의지가 보입니다.
부동산은 세금을 생각하지 않고 절대 움직일 수 없다는 것을 잘 아실 거라고 생각합니다. 부동산 거래 전 세금에 대한 검토는 필수입니다. 내년부터 바뀔 세법도 꼼꼼히 파악해 현명한 부동산 거래하시길 바랍니다.
글. 우용표 주택문화연구소 소장
'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자
'경제상식사전' 저자
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