현재 우리나라에서 부동산을 취득할 수 있는 방법은 크게 부동산경매, 부동산공매, 일반매매 세가지 입니다.
각기 모두 서로 다른 주된 법률에 따라 거래가 이루어 집니다.
부동산 경매는 민사집행법을 따르고, 공매는 대부분 국세징수법, 일반 매매는 민접을 따릅니다.
먼저 부동산 경매와 부동산 공매의 개념부터 살펴보겠습니다.
부동산 경매
-돈을 빌려간 사람(채무자)이 약속한 날짜까지 빌려간 돈을 갚지 못할 경우 돈을 빌려준 사람(채권자)이 법원에 의뢰하면 법원이 다수의 매수인 가운데 높은 가격을 부른 사람에게 팔아 대신 돈을 받아주는 것을 말합니다.
부동산 공매
-체납세금이나 국가추징금을 대신해 압류한 재산을 경매 입찰하는 것을 말하며 한국자산관리공사에서 진행하며 공고, 입찰 등의 절차는 경매와 비슷합니다.
그렇다면 부동산 경매와 공매의 차이는 무엇이 있는지 알아보겠습니다.
1. 입찰방법
부동산 경매는 관할법원 현장에서 기일 입찰하는 방식
부동산 공매는 온비드라는 전자입찰 홈페이지를 통해 입찰하는 방식
2. 집행 권원의 차이
부동산 경매의 주체는 법원이며 민사집행법에 따라 매각 후 명도를 위한 인도명령 제도가 있습니다.
인도명령 제도란, 신청을 통해 대항력이 없거나, 권원이 없는 점유자는 강제집행을 통해 내보낼 수 있는 제도입니다.
이 제도가 부동산 경매를 대중화시키는 데 큰 기여를 했다고 할 수 있습니다. 과거에는 점유자를 내보내기 위해서는 오랜 기간 소송을 거치거나 개별적인 합의를 해야 했지만 인도명령 제도가 시행된 뒤로 간단한 신청 절차로 강제집행이 가능해진 것입니다. 그만큼 명도에 대한 부담이 크게 줄면서 부동산 경매가 대중화되었습니다.반면, 부동산 공매는 이런 인도명령 제도가 없습니다. 부동산 공매는 대부분 세금을 체납하여 국세징수법에 따라 압류된 재산을 강제로 처분하는 절차입니다. 세금을 징수하기 위한 목적으로 재산은 처분할 수 있으나, 체납자를 강제로 내보낼 수 있는 법률은 없기 때문에 매수자가 개별 소송이나 합의를 통해 명도를 해야합니다.
이 점이 매우 까다롭고 시간이 많이 걸리기 때문에 통상 부동산 경매 물건보다 공매 물건의 낙찰률이 낮습니다. 즉, 그만큼 입찰자들은 명도에 따른 추가 비용을 계산하여 입찰을 하는 것입니다.
또한 공매의 경우 매도자가 온비드에 의뢰를 해서 임의로 처분이 가능합니다. 온비드는 간단한 의로 절차로 매각이 가능하기 때문입니다.
3. 입찰 보증금
부동산 경매의 입찰 보증금은 최저가의 10%(재경매의 경우20%)로 정해져 있지만 공매는 입찰가의 10%라는 점입니다. 여기서 중요한 점은 경매는'최저가'라는 점이고 공매는 '입찰가'라는 점입니다. 최저가란 입찰 최저 금액을 말하며 입찰가란 자신이 낙찰받고 싶은 가격을 말합니다. 이 점 때문에 공매에서 실수가 간혹 일어난다고 합니다.
4. 저감률
부동산 경매는 유찰시 법원에 따라 20~30%씩 저감되고 다음 입찰은 통상 한 달 뒤이며, 유찰 횟수에 제한이 없습니다.
반면, 부동산 공매는 유찰 시 10%씩 저감 되고, 다음 입찰을 통상 일주일 뒤이며, 50%까지 떨어질 경우 진행이 중지되고 협의에 따라 새로운 매각예정가격이 결정됩니다.
5. 잔금 납부 기간
부동산 경매는 낙찰 후 매각 확정이 결정되면 4주간의 잔금 납부 기한을 주는 반면 공매는 금액에 따라 다릅니다.
1,000만원 미만일 경우 일주일, 1,000만원 이상일때는 8주간의 잔금납부 기한을 줍니다.
6 항고 여부
부동산 경매는 매각 후 이해관계인이 절차에 불복하여 항고를 할 수 있습니다. 다만 낙찰 대금의 10%를 공탁해야 하기때문에 꼭 필요한 경우만 항고를 하며, 항고가 기각 또는 각하 될 경우 공탁금은 몰수하여 배당 금액에 편입합니다.이 때문에 과거 항고 보증금이 없던 시절에는 항고를 남발하는 일이 생겼으나 10% 공탁금 제도가 생긴 뒤로 악의적인 항고는 모두 사려졌다고 할 수 있습니다.
반면 부동산 공매는 항고 제도를 인정하지 않습니다.
지금까지 카페인커뮤니케이션과 부동산경매와 부동산공매의 차이점에 대해 알아보았습니다.