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재건축보다 리모델링? 속도 내는 리모델링

e분양캐스트 입력 2019.11.06 09:51 수정 2019.11.06 09:52
조회 4194추천 2

재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아보자



리모델링 사업은 노후 아파트를 보수해서 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축사업과도 비슷하다. 하지만 재건축은 기존 건물을 허물고 완전히 다시 짓는 방식이라면 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔 채 고쳐 짓는 형태다.


재건축사업은 건물은 노후화되었으나 기반시설의 상태가 양호한 때 진행하는 사업으로 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받는다. 이는 모두 철거한 이후 다시 새 주택을 짓는 사업이므로 재건축연한이 30년에 달한다.


사업주체는 재건축조합이 되므로 사실상 조합원들이 사업을 이끌어가게 된다. 정부의 안전진단 결과가 D등급(조건부 재건축)이나 E등급이 나와야 재건축 추진이 가능하다. 용적률이 정하는 범위 내에서 층을 높일 수 있다.


용적률 상향에 따라 일반분양세대수가 늘어나므로 조합원들은 비용을 절감할 수 있다. 일반분양의 수익으로 비용을 대체할 수 있기 때문이다. 다만, 재건축 초과이익환수제 해당 단지의 경우 조합원들의 수익이 감소할 것으로 예상된다. 임대주택 의무비율도 수익성 하락의 주요 요인으로 작용한다.


리모델링 사업은 주택법과 건축법의 적용을 받는다. 재건축사업은 건축물 노후화가 심해 입주민들의 안전에 심각한 위협이 되거나 실효성이 없어진 때 진행된다. 반면, 리모델링 사업은 아직 안전에 위협이 되지 않고 여전히 실효성이 남아있지만 건축물의 노후화 억제 및 기능을 향상하기 위해 진행된다. 안전진단 결과는 A등급이나 B등급으로 양호해야 한다.


리모델링은 전면 철거 방식인 재건축과 달리 기존 건물의 내력벽은 그대로 유지한 채로 아파트 단지를 새것으로 변모시키는 작업이다. 기존 골조를 남겨두고 보강, 증축, 구조변경 등을 거쳐 짓는 짓는다.


지난 2014년 주택법 시행령 개정으로 인해 수직증축도 가능해졌다. 과거엔 1:1 리모델링만 가능해 수익창출은 현실적으로 불가능했다. 앞으로는 가구 수 15% 증가 범위 안에서 최대 3개 층(14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층)까지 수직 증축 리모델링이 가능하다.


수평증축도 함께 할 수 있다. 예를 들면, 과거 전용면적 84㎡단일 주택형으로 이뤄진 전용 110㎡(구 42평)로 늘릴 수 있다. 이 외에도 지하주차장과 독서실과 피트니스센터, 골프연습장 등 주민공용시설도 확충할 수 있다.


세대수가 늘어나므로 일반분양도 가능해진다. 임대주택 의무비율이나 재건축 초과이익환수제도 적용받지 않는다.



재건축보다 리모델링? 유리한 사업방식 따로 있다.


기존 주택의 용적률이 높은 단지들은 재건축사업을 진행할 경우 조합원들의 부담이 크게 늘어나므로 리모델링을 추진하는 것이 유리하다. 다만, 용도지구 상향(2종 일반주거지역→3종 일반주거지역)이 가능하다고 여겨지는 경우에는 재건축이 유리하다. 반면, 기존 용적률이 낮을수록 재건축을 추진하는 것이 좋다.


재건축이 기존의 건축물을 완전히 철거하고 새로운 건물을 지어 자원의 낭비가 심한 데에 비해, 리모델링은 기본 구조물의 일부를 재활용한다는 점에서 시간과 비용을 크게 절감할 수 있다. 다만, 리모델링은 완전히 신축을 하는 재건축에 비해 설계에 제약이 많다.


또, 리모델링은 향후 가치가 높게 형성될 가능성이 적은 반면 공사비도 적게 들고 사업기간은 재건축의 절반 정도에 불과하다는 장점이 있다. 반면, 재건축사업은 비용이 많이 들고 상당한 시간이 소모되지만 수익성은 높은 편이다.


최근 강남 역세권, 한강변 등에서 리모델링 움직임이 활발하다. 마포구 신정동 서강 GS 아파트(1999년 입주)는 지난 1월 리모델링 사업 추진위원회를 설립하고 최근 사업 추진을 위해 주민 설문조사를 진행했다. 인근 현석동 밤섬현대 힐스테이트도 주민들이 리모델링 추진위 설립을 위해 사업 동의서를 받고 있다.


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