부동산

얼마 전 이런 질문을 받았다. “20년간 남의 부동산을 가지고 있으면 소유권이 이전된다고 하는데 고향에 있는 시골 집이 걱정입니다.” 그렇다. 민법에는 20년간 부동산을 점유하고 있으면 소유권을 취득하는 점유취득시효 규정이 있다.

아니, 이런 말도 안 되는 법이 왜 있을까? 남의 부동산을 20년 가지고 있다는 이유로 소유권을 빼앗아 간다는 것이 자본주의 사회에서 가능한가? 부동산을 가지고 있는 소유자 입장에서는 말이 안 된다고 생각할 것이다. 법을 만드신 분들이 설마 아무 생각 없이 이런 법을 만들었을 리는 없다. 20년을 가지고 있으면 내 부동산이 된다는 ‘점유취득시효’에 대하여 알아보자.

민법 245조에서 점유취득시효에 대해 규정하고 있다.

20년간 소유의 의사(자주, 自主)로 평온(물건을 순순히 건네받은 경우처럼 폭력을 쓰지 않음), 공연(누구나 알 수 있게 드러내 놓음)하게 부동산을 점유하는 자는 등기를 함으로써 소유권을 취득한다고 되어 있다.

가령, 1971년부터 최초 점유했다면 1991년에 점유취득시효가 완성되어 내 부동산이 되는 것이다.

주의해야 할 점은 반드시 등기가 필요하다는 것이다.

땅에 떨어진 물건을 주웠을 때, 6개월 동안 주인이 안 나타나면 내 소유권이 되는 유실물 습득과 같이 별도 계약 없이 법률 규정에 의해 취득되는 권리 중 유일하게 등기가 필요한 것이 취득시효다. 그냥 점유만 하고 있으면 되는 것이 아니라 등기도 꼭 해야 한다.

만약 20년간 땅을 사용하면서 취득시효가 완성되었는데, 등기를 하지 않고 있다가 그 땅이 매매가 되어 땅 주인이 바뀌어 버리면 새로운 땅 주인한테 소유권을 주장할 수 없기에 혹시라도 취득시효가 완성되었다면 빨리 등기를 하는 것이 좋다.

쉽게 말해 문제 일으키지 않고 조용하게 시골 땅과 집을 사용하면서 20년이 지나 등기까지 하면 내가 주인이 될 수 있다는 의미다. 하지만 실제로 알고 보면 실현하기 굉장히 어려운 제도다. 해당 법으로 인해 피해자가 생기는 것을 막기 위해 부동산 소유자가 재산을 지킬 수 있는 안전장치를 마련해 두었기 때문이다.

그 안전장치는 바로 물건적 청구권이다. 내 땅에서 나가달라는 요청을 하면 취득시효는 유명무실해진다는 의미다.

예를 들어, 시골에 주인 없어 보이는 땅이 있어서 농사를 짓고 있었다고 하자. 시간이 흘러 점유한지 19년째가 되던 날, 땅주인에게서 연락이 왔다. 당신이 내 땅을 불법 점유하고 있으니 나가 달라고. 그렇게 되면 취득시효는 원점으로 돌아간다. 취득시효를 얻기 위해서는 그 시점에서 다시 20년을 평온, 공연하게 점유해야 한다. 부동산 소유주는 적어도 20년에 한 번은 내 부동산을 점유하고 있는 누군가가 있나 확인해야 할 것이다.

그런데 가령 1971년부터 점유했는데, 너무 오래되어서 입증할 사람이 없고 그나마 1981년부터 입증이 가능한 상황이라면 입증 가능 시점인 1981년부터 기산되어 2001년이 되어야 취득시효가 완성된다. 하지만, 그 도중 1985년에 소유자가 변경된다면 또 문제는 달라진다.

점유기간 중 소유자 변동이 있으면 점유기간, 점유개시일을 변경하는 것이 불가해서 소유자 변경시점인 1985년부터 20년이 지나 2005년이 점유취득시효 완성시점이 된다. 이렇게 소유자가 변동된 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 점유취득시효가 완성되는 것을 재취득시효라 한다.

이렇듯 점유취득시효는 사실상 상태를 존중하는 제도로 현실적으로 남의 땅을 20년간 점유해서 내 것으로 만들기란 매우 어렵다. 방치되어 있는 부동산이 있다해도 그림의 떡인 것이다.

취득시효에는 점유취득시효만 있는 것이 아니고 등기부취득시효도 있다.

등기부취득시효는 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연, 선의(있다고 믿는 것), 무과실(잘못이 없는 경우 즉, 주의를 해도 알 수 없음)로 점유하면 소유권을 취득하는 제도다.

소유자가 등기만 하면 되지, 10년간 점유도 해야 한다는 말인가? 그게 아니라 이 등기부취득시효제도는 등기까지 해서 자기 부동산인줄 알고 있었는데, 등기 무효사유에 해당되어 실제는 자기 부동산이 아닌 경우라도 등기 기간이 10년이 되고 10년간 점유도 했다면 소유권을 인정해 주는 제도다.

그리고 동산 물건에 대해서도 취득시효제도가 있기는 하나, 그것을 최소 5년에서 10년간 점유하는 것이 현실적으로 어렵기에 사실상 동산 물건의 취득 시효는 거의 없다고 보면 된다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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