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입주물량이 집값에 미치는 영향

경제만랩 입력 2019.01.14 15:06 수정 2019.01.14 15:09
조회 814추천 2

 

 

| 잔금 마련을 위해 전세가격 낮추는 집주인들

 

지난달 9510가구 규모에 달하는 송파 헬리오시티 입주가 시작되면서 이 일대 아파트 전셋값이 줄줄이 하락하고 있습니다. 지난해 하반기에만 해도 8억원 수준이었던 헬리오시티 전용 84㎡의 전셋값은 이제 5억원대까지 떨어졌습니다.

 

지난 7일 부동산114의 주간아파트 시장동향에 따르면 송파구 전셋값 변동률은 -0.13%으로 나타났고 송파의 대규모 입주 영향으로 강동구 전셋값도 -0.06% 하락한 것으로 확인됐습니다.

 

송파구 가락동의 한 공인중개사는 “세입자보다 집주인이 더 많은 것 같다”“3월 말까지 세입자를 찾아 잔금을 마련해야 되는 집주인이 많아 전셋값은 계속해서 낮아지는 분위기”라고 말했습니다.

 

 

| 올해 서울에만 4만 2936가구 집들이

 

 

전셋값이 이렇게 급격히 빠지고 있는 것은 입주물량이 증가한 것과 영향이 있습니다. 부동산 시장도 수요와 공급의 법칙으로 공급이 증가하면 가격이 떨어지기 마련이죠. 실제로 올해 서울 아파트 입주물량은 4만 2936가구로 전년대비 17.32% 증가했습니다. 그 중 서울 동남권에 입주가 많은 편입니다. 특히 강동구에는 고덕그라시움(4932가구)와 고덕센트럴아이파크(1745가구) 등 올해 대단지 입주가 시작되면서 입주물량만 1만 896가구에 달해 이 일대 집값이 큰 영향을 미칠 것으로 분석됩니다.

 

 

| 입주물량 공식 ‘입주물량→역전세난 발생→전세가 하락→매매가 하락’

 

이렇게 입주물량이 단기간 급증하면서 일각에서는 2008년에 일어난 입주폭탄 사태가 다시 일어나는 것이 아니냐는 우려의 목소리도 커지고 있습니다. 실제로 2008년 서울 송파구 잠실주공 재건축 아파트(잠실엘스, 리센츠, 파크리오) 1만 5000여가구가 한꺼번에 입주하면서 송파구는 물론, 강남과 강동, 광진구 등 이 일대가 역전세난으로 몸살을 앓은 적이 있습니다. 2007년 당시 3억 8000만원하던 강동구의 전셋값은 1년만에 2억원까지 급락했고 이후 매매가 역시 대폭 하락한 바 있습니다.

 

 

한 부동산 전문가는 “2008년에는 금융위기와 입주물량이 대거 쏟아지면서 강남 일대 아파트 가격이 급격히 하락하면서 집주인들은 대출까지 받아 전세보증금을 돌려주는 등 큰 혼란이 왔었다”며 “다행히 2009년에는 조금씩 회복되기 시작했다”고 말했습니다.

 

 

| 11만 가구에 달하는 3기 신도시 6월 추가 발표 예정

 

올해 집값 하락 전망은 입주물량 외에도 3기 신도시 추가발표와 대출규제의 영향도 있습니다. 오는 6월 정부가 11만 가구에 달하는 3기 신도시를 추가 발표할 예정입니다. 지난해 말 정부는 3기 신도시 택지지구로 남양주 왕숙과 하남 교산 등 수도권 동쪽과 과천 및 인천 계양 일대를 지정하고 총 12만 2000가구를 공급하기로 한 바 있습니다.

 

여기에 11만 가구에 달하는 택지를 추가로 공급하기로 했습니다. 예정대로 6월 추가 3기신도시가 발표된다면 주변 구도심 침체와 주변 지역 부동산 일대 가격 하락 등이 전망됩니다.

 

또한, 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표 도입으로 은행에서 대출받기도 더 어려워질 전망입니다. DSR은 대출심사를 할 때 신용대출 등 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠 대출한도를 정하는데 올해 2분기부터는 2금융권도 DSR 관리지표가 도입돼 가계대출 받기가 더 어려워져 주택자금 부담으로 부동산 시장을 더 옥죌 것으로 분석됩니다.

 

 

| 올해 부동산 시장 어떻게 봐야 하나

 

내 집 마련을 준비한다면, 기존 주택보단 신규 아파트 분양을 노려볼 것

올해 2019년 부동산 시장은 늘어난 입주물량부터 3기 신도시 추가발표와 대출규제 등 악재가 쌓여있는 상황으로 약세가 지속될 것으로 분석됩니다. 다만, 새 아파트의 신규 분양의 경우 정부가 주택도시보증공사를 통해 분양가를 조절하는 만큼 최근에 분양된 아파트 단지보다 분양가를 많이 높아질 수 없을뿐더러 시세보다 낮게 책정돼 무주택자라면 청약제도를 통해 내 집 마련을 준비하는 것이 좋을 것으로 분석됩니다.

 

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “올해 부동산 시장은 급격히 증가한 입주물량과 3기 신도시 추가발표, 대출규제 등의 영향으로 집값 하락세가 지속될 전망”이라며 “특히 신규 아파트 입주가 몰려있는 지역일수록 타격이 클 것으로 분석된다”고 말했습니다.

 

 

 

 

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