관련서비스

금융

부동산 메뉴

하반기 부동산 시장에 영향 미칠 5가지 변수

직방 입력 2019.07.05 11:48 수정 2019.07.05 11:49
조회 1159추천 0
김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #93

2018년 9·13대책 이후 주춤하던 서울 아파트 시장이 다시 꿈틀대면서 바닥을 다졌다는 이야기가 여기저기에서 들려온다. 무엇보다 강력한 규제로 숨통을 틀어막아 놓은 재건축 아파트 가격이 올랐다는 것이 눈에 띈다.


국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 강남 대치동 은마 아파트 전용 84㎡의 경우 작년 9월 20억5천만원에 거래되었다가 올 2월 16억원대로 빠졌는데 6월에 다시 19억원에 거래되었다. 재건축 대표단지인 잠실주공5단지 역시 전용 76㎡가 19억3천만원에 거래되면서 작년 고점 가격을 넘어섰다. 대부분의 강남아파트 역시 1~2억원 정도 반등을 하는 모양새다.

직방에서 본 은마 아파트 84㎡ 실거래 내역

출처 직방

그렇다고 아직 대세 상승으로 전환되었다고 보기엔 이르다. 거래량이 뒷받침되지 못하고 있기 때문이다. 아직은 기다려보자는 심리가 강해 매물은 잘 나오지 않고 있고 어쩌다 나온 급매물 몇 개가 거래되면서 마치 큰 상승이 되는 것처럼 보이지만 아직은 제한된 거래량에 따른 비정상적 흐름이라는 것이 대체적인 관점이다.


다만 걱정되는 것은 강남에서 시작한 조용한 반등이 강북 등 다른 지역으로 번져나가는 것인데 역시 최근 흐름을 보면 걱정이 현실이 되고 있다. 성동구 금호동, 옥수동과 광장동, 마포, 용산, 흑석 등 신흥 부촌의 새 아파트들을 중심으로 급매물이 소진되면서 조금씩 호가를 올리고 있다.

직방에서 본 최근 3개월 서울 강남 3구 아파트 시세 변동률

출처 직방

2019년도 침체로 시작한 상반기 부동산 시장은 반등의 조짐을 보이며 마무리되었다. 이제 하반기로 공이 넘어왔다. 과연 2019년 하반기 부동산 시장 어떻게 흘러갈 것이며 어떤 변수들을 눈 여겨 봐야 할지 알아보자.


하반기 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까?

출처 직방
1. 하반기 입주 물량

아파트값이 오를지 내릴지는 참 예측하기 어렵다. 토지 가격과 건축비 또는 수익률로 가치를 평가할 수도 없고 경제가 어려워도, 규제가 많아도 오를 수 있는 것이 아파트인지라 수요와 공급, 규제, 금리, 개발 호재 등의 여러 변수를 고려하여 불확실한 예측을 하는 것이 최선인 것 같다.


공급은 단기와 장기로 구분해야 하는데 부동산의 특성상 단기인 입주 물량은 이미 알고 있는 예측 수준을 벗어나지 않아서 갑자기 새로운 변수로 작용하지는 않는다.


서울의 경우 강동구 등 일부 지역은 입주 물량 영향에서 자유로울 수 없지만, 서울 전체가 입주 물량 영향권에 있다고 할 수는 없고 오히려 수도권 지역이 더 영향을 받고 있다. 3기 신도시를 비롯하여 수도권과 서울에 30만호 공급계획이 발표되었기 때문에 계획대로 공급된다면 장기적으로는 공급 물량 영향에서 벗어나기는 어려울 것이다.


하지만 하반기 시장은 일단 공급에 대한 변수는 제하는 것이 좋겠다. 정부에서 분양가 규제를 하는 등 최근의 움직임을 사전에 차단하려는 노력을 하고 있지만 규제의 내용에 비해 규제의 약발이 잘 먹히지는 않는 것 같다.

직방에서 본 강동구 일대 입주 예정 단지

출처 직방
2. 부동산 시장 규제

사실 지금 나와 있는 규제들은 매우 강력하다. 서울 전 지역을 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶어 대출 규제로 구매 능력을 제한했고 양도세, 종합부동산세 강화, 재건축, 재개발 정비사업 규제, 청약 규제 등 많은 규제로 구매 욕구까지 눌렀다. 과거 정권 4~5년 동안 나올 규제를 2년만에 다 쏟아 부은 결과다.


아쉬운 것은 필요 이상으로 너무 많은 규제들이 나왔다는 것이다. 규제 홍수 속에서 추가 규제는 “또 나왔어?”라는 반응이 대부분일 정도로 규제의 면역이 생길 대로 생겨버린 상황이라 추가 규제가 나온다고 하더라도 심리적으로 큰 효과를 발휘하기 어렵다.

3. 금리 인하

금리 인하 가능성을 계속 부인했던 이주열 한국은행 총재가 6월 12일 통화정책 방향과 관련 경제 상황 변화에 따라 적절하게 대응해 나가야 하겠다며 완화된 입장을 밝히자 하반기 금리 인하 가능성을 점치는 목소리가 점점 커지고 있다.


금리는 부동산만의 변수가 아닌 경제에 가장 큰 영향을 미치는 변수 중 하나다. 금리가 인상되면 경제가 좋다는 방증이기도 하면서 시중의 유동자금을 회수하면서 물가와 경기과열 안정에는 도움을 주지만 물가, 부동산, 주식, 채권 등에 역행하고 원화 가치 상승, 달러 대비 환율이 하락하면서 내수 경제와 수출에 부정적인 영향을 줄 수 있다.


반대로 금리가 인하되면 경제가 좋지 않다는 의미로 받아들여진다. 유동자금이 늘어나면서 물가가 오를 수 있고 부동산, 주식 등을 밀어 올릴 수 있으며 환율상승과 원화 가치 하락 등으로 수출에 도움이 되기도 한다.

올해 5월까지의 한국은행 기준금리 추이

출처 직방

부동산만 보자면 금리가 내려가면 유동자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 커진다. 통상적으로 0.5%P의 금리가 인하되면 부동산(주택)가격은 1%P 정도 오른다고 한다. 그래서 금리 인하 소식이 들리면 부동산 시장에서는 긍정적인 시그널로 해석된다.


그렇다고 금리 하나만 가지고 부동산 시장을 예측할 수는 없다. 무거운 규제로 눌린 투자심리 회복에는 어느 정도 도움이 될 수 있지만, 본격적인 상승세로 전환될 만큼 영향을 주지는 않을 것이다.


금리인하로 대출이자 부담이 줄어드는 것은 긍정적이고 여러 변수의 움직임에 따라서 금리 인하가 기폭제 역할을 할 수는 있지만, 대출 문턱이 높아진 상황에서 금리 인하 효과가 생각처럼 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것 같다. 또한 최근 흐름을 보면 기준금리 인하가 시중은행의 대출금리인하로 바로 연결이 된다는 보장도 없다.

4. 토지보상금

막대한 금액의 토지보상금도 부동산 시장에 영향을 줄 변수다.


올 하반기에는 약 9조원 정도의 토지보상금이 지급된다. 토지보상금이 당초 예상보다 5조원가량 줄어들었다고 하나 이는 고양 일산 테크노밸리, 부천 방송영상문화콘텐츠밸리, 광명 시흥 첨단연구개발단지 등 일부 개발사업의 행정절차 지연으로 보상 시기가 2020년으로 미뤄졌기 때문이다. 미뤄졌던 지급도 결국에는 풀린다.


올 하반기부터 2020년까지 3기 신도시 등 수도권에 풀리는 토지 보상금액은 최소 40조원 이상이 될 것으로 예상된다. 정부는 토지보상금 부작용을 예방하기 위해 대토보상제도(토지보상금 중 현금 또는 채권을 제외한 부분은 해당 공익사업의 시행으로 조성하는 토지로 보상하는 제도)와 대토개발 리츠도 활성화할 방침이라고 하지만 원주민 비율이 높은 사업지구에서 얼마나 효과가 있을지 장담할 수 없다.


어찌 되었든 토지보상금으로 풀리는 유동자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 있는 만큼 서울 집값을 잡기 위해 발표된 3기 신도시의 토지보상금이 오히려 서울 부동산 시장으로 흘러 들어갈 가능성도 있다.

5. 개발 호재

개발 호재가 있는 지역은 호재에 대한 기대감으로 투자수요가 증가하고 그것이 곧 가치상승으로 이어질 수 있다. 부동산 시장에서 개발 호재는 매우 중요한 미래가치의 한 요소다. 서울과 수도권 곳곳에서 조 단위의 개발 사업이 시동을 걸고 있다.


먼저 강남 삼성동 일대 2023년 국내 최대 지하 교통환승센터가 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 사이 지하 630m에 만들어진다. 수도권광역급행철도(GTX-A, C), 도시철도(위례-신사선), 지하철(2,9호선), 버스 택시 환승 시설이 들어서며 올 12월 착공 예정으로 총사업비는 1조3000억원이다.

삼성동 복합환승센터는 올해 12월 착공을 앞두고 있다.

출처 직방

삼성동에는 교통환승센터만 생기는 것이 아니다. 10조 5천 5백억원이라는 천문학적 금액으로 한전 부지를 인수해 화제를 모았던 삼성동 현대차 글로벌 비즈니스 센터(GBC) 개발사업도 서울시가 지구단위계획 및 세부개발계획을 가결하면서 본격적인 속도를 내고 있다. 7만9342㎡ 부지에 106층 타워 1개 동을 비롯해 5개 대형빌딩이 들어설 계획이다.


계획은 있었지만, 속도를 내지 못하던 강남 대형 개발 호재가 본격 시동을 걸면서 주변 지역 부동산의 기대감은 커지고 있고 최근 호가 상승과 무관하지 않다.


생각보다 파급효과가 크지 않다는 반대의 목소리도 있다. 예전 같으면 이 정도 개발 호재면 부동산 시장이 난리가 나야 했는데 그렇지 않고 또 GTX를 이용하여 강남 접근성이 개선되는 수도권 지역에 오히려 더 큰 호재라는 것이다.


토지보상금의 유동 자금증가와 금리 인하 가능성이 커졌고 개발 호재가 있는 것도 맞지만, 구매 능력과 구매 욕구를 누르는 규제는 여전히 강하다. 게다가 최근 6~7년간 지나치게 상승해왔던 흐름과 불안한 경제 상황을 고려하면 실수요자나 여유자금을 가진 장기 투자자라면 모를까 욕심을 내서 섣부른 투자를 하려는 분은 올해 하반기에도 신중할 필요가 있다.


글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'





주간 인기컨텐츠

    부동산 파워컨텐츠

      서비스 이용정보

      Daum부동산은 제휴 부동산정보업체가 제공하는 매물 정보와 기타 부동산 관련 정보를 제공하는 서비스로서,
      제휴 업체의 매물 정보를 비롯한 각종 정보 및 이와 관련한 거래에 대하여 어떠한 책임도 부담하지 않습니다.

      위 내용에 대한 저작권 및 법적 책임은 자료제공사 또는
      글쓴이에 있으며, Kakao의 입장과 다를 수 있습니다.

      Copyright © Kakao Corp. All rights reserved.