부동산

부동산 시장은 상승과 하락이 반복되는 곳입니다. 1997년, 대한민국은 IMF(국제통화기금) 외환위기라는 큰 파도를 만났습니다. 중소기업이 도산하고, 대기업이 부도 처리되었다는 뉴스가 쏟아졌습니다. 부동산이 문제가 아니라 나라 전체가 흔들리던 때였습니다. 우리 국민은 허리띠를 졸라매며 저력을 발휘했고, 결국 2001년 8월. 구제금융 전액을 상환하며 IMF 관리체제가 종료되었습니다.

이후 몇 년 동안은 찬란한 부동산 호황기를 겪으면서 부동산으로 돈 버는 사람들이 속속 등장하기 시작했습니다. 그러나 ‘대한민국 부동산 불패 신화’를 써 내려가던 2008년 어느 날, 전 세계적인 금융위기라는 큰 파도를 또 한 번 겪게 됩니다. 다행히도 이 시절 산업은 대부분 구조가 탄탄했기 때문에 그 여파가 IMF 시절처럼 가혹하지는 않았습니다.

그럼에도 불구하고 2006년 최고 정점에 부동산을 매입한 사람들의 한숨은 깊었고, 부동산 거품이 더 빠져야 한다는 ‘대세 하락론’이 힘을 얻었습니다. 실제로 2010년부터 2013년까지는 서울 수도권 역사상 가장 암울했던 시기였습니다. 2003년 투기지역으로 지정되어 2012년 해제되기까지 최고의 위상을 유지하던 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 역시 작게는 20%, 크게는 50% 이상의 하락을 경험해야 했으니까요.

하지만 2014년에 들어와 서울 수도권 시장은 대반전을 맞이하게 됩니다. 다시 상승 시장을 맞이한 서울 부동산 시장은 2016년까지 인플레이션 이상의 상승을 거듭했습니다.

이때의 가파른 상승이 2017년 문재인 정부 취임 이후 추진된 일련의 부동산 규제의 원인이 되었습니다. 6·19 대책, 8·2 대책 등 대한민국 부동산 역사상 가장 강력한 규제정책들이 펼쳐졌습니다.

하지만 2018년 10월까지 서울의 시세 상승력은 놀라웠습니다. 규제가 무색할 정도로 올라도 너무 많이 올라 버렸으니까요. 이렇게 단기간 상승한 가격은 시장의 조정을 받게 됩니다.

이런 분위기 속에 우리는 새로운 시장을 맞이하였습니다. 지금이 부동산 침체기다, 회복기다, 저마다 의견이 다르고 어수선한 상황이지요. 그렇다 보니 지금 우리나라 부동산이 어디를 향해 가고 있는지 선뜻 판단이 서질 않습니다.

그러나 ‘대세 하락론’이 힘을 얻었던 시절도 그 실상을 들여다보면 입지가 좋지 못한 부동산의 시세가 하락했을 뿐, 입지가 좋은 부동산은 시세가 꾸준히 상승했습니다.

이것은 주거시설, 상업시설, 생활편의시설, 교육 시설 등의 인프라가 잘 갖추어진 부동산은 앞으로도 튼튼한 투자처가 될 것이라는 의미입니다.

이제 ‘묻지마 투자’는 끝났습니다. 부동산의 스펙트럼이 다양해지는 만큼 양극화 현상은 점점 뚜렷해질 것입니다. 따라서 지금은 가장 신중하게, 안전한 부동산을 찾아내야 할 때입니다.

기회는 항상 지금처럼 뿌연 상황에서 숨어있었습니다. 끝이 보이지 않을 것 같은 어두운 터널도 언젠가는 끝납니다. 위기는 늘 반복됐지만, 우리는 지금보다 훨씬 어려운 상황도 잘 극복해냈습니다.

좀 더 시간이 흐르면, 지금 우리가 겪고 있는 부동산 시장도 기억 속의 뉴스로만 남을 것입니다. 그러니 이제는 눈앞의 걱정은 그만두고 다음 시기를 맞이할 준비를 해야 합니다.

부동산 투자의 핵심은 정보분석력입니다. 많은 이들이 부동산 관련 서적을 읽고 뉴스를 접하고 다양한 강의를 청강하기도 하지만, 안타깝게도 그 정보를 제대로 해석하지 못하는 모습을 자주 보았습니다. 사실 유난히 부동산에는 불분명한 정보가 많습니다.

주변 상가나 아파트 분양 광고만 보아도 지역 호재만 강조하고 일부 부족한 부분은 감추는 경우를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 이처럼 부정적인 부분은 교묘히 감추고, 긍정적인 부분만 최대한 부풀린 정보가 시장 여기저기에 넘쳐납니다.

게다가 우리가 얻을 수 있는 부동산 관련 정보는 다양한 모바일 플랫폼이 등장하며 그 양이 기하급수적으로 증가하고 있습니다.

이러한 정보의 홍수 속에서 안전한 부동산 투자를 하려면, 옥석을 가려내고 정보의 본질에 접근할 줄 알아야 합니다. 우리가 접하는 정보들이 어디에서 왔는지, 그들의 의도가 무엇인지를 파악해야 하는 것이죠.

이 정보들의 최초 공급자는 대부분 국토교통부, LH공사 등 정부 기관 내지 공공기관이며, 삼성, 현대, 대림 등 대형 건설사에서 내보내는 홍보성 기사들도 상당합니다. 그래서 사실 우리가 얻는 수많은 정보는 이들이 제공한 것들을 재탕하거나, 그 기호에 맞춰 조금씩 다르게 가공한 것에 불과한 겁니다.

문제는 이들이 종종 특정 방향으로 여론을 유도하려는 의도를 지니고 있다는 점입니다. 때문에 순순히 모든 정보를 믿기에도 그렇고, 아예 무시하기도 뭔가 꺼림칙한 것이죠.

이렇게 의도적인 정보가 넘쳐나는 상황에서는 반드시 자신만의 기준이 있어야만 합니다. 이를 위해서는 정보의 출처를 찾고, 그 출처와 지역 부동산의 흐름을 결합하는 노력이 필요합니다.

결국 전국 부동산은 서울과 경기도 중심으로 산업구조가 강화될 것입니다. 향후에도 가치가 상승할 확률이 가장 높은 지역은 서울 및 인근 지역이 될 가능성이 높습니다. 서울에는 이제 더 공급할 수 있는 땅이 없으므로 추진 중이거나 추진될 재개발・재건축에 관심을 가질 수밖에 없습니다.

따라서 향후 칼럼에서는 각 지역에서 재개발・재건축 호재가 있는 곳의 정보를 더하고자 합니다. 칼럼에서 여러분의 이해를 돕기 위해 두 가지의 요소를 동시에 설명하고자 합니다. 첫 번째는 부동산의 본질을 이해하는 방법에 대한 것이며, 두 번째는 지역의 장점은 무엇이고 추가로 고려해야 할 요소들에 대한 이야기입니다.

이 칼럼은 단순히 지역 개발 계획만 나열하거나, 어려운 용어로 가득 찬 지역분석 논문이 아닙니다. 그 지역의 현재 모습을 객관적으로 평가하는 한편, 왜 그런 상황이 벌어지고 있는가를 현지에 사는 거주민의 입장으로 해석하여 재미있게 읽기만 하여도 지역분석이 되도록 할 예정입니다.

칼럼을 다 읽으실 때 즈음에는 설명해 드린 지역뿐만 아니라 그 외의 지역들에도 호기심을 갖고 스스로 자료를 분석하고 이해하는 부동산 시장의 주인공이 되도록 해 드릴 겁니다.

하늘을 봅니다. 땅을 봅니다. 그리고 물을 봅니다. 그리고서 사람들을 봅니다. ‘저 사람들은 왜 저 하늘 아래, 저 땅 위에, 저 물 옆에 살고 있을까? 또 다른 사람들은 하늘도, 땅도, 물도 없는 삭막한 도시 한가운데 살고 있을까?’ 궁금했습니다.

왜 사람들은 비싼 비용을 내면서 강남구에 살고 싶어 하는지, 강남구에 살 여유가 있음에도 왜 도봉구를 선택하는지를 알고 싶었습니다. 금천구에는 어떤 사람들이 살고 있고, 금천구는 어떻게 지금의 모습을 갖추었는지 궁금했습니다. 그렇게 그 지역의 과거, 현재를 정리했고 또 미래를 예측해 보고 싶었습니다.

100개 칼럼을 써온 지난 2년 동안 참 많은 변화가 있었습니다. 지금까지의 부동산 시장과는 다른 기준들이 있습니다. 소비자들의 니즈가 복잡해졌다는 것입니다. 그리고 이제 부동산의 경험치가 많이 누적되었습니다.

과거처럼 무조건 아파트이기만 하면 선택하던 시대는 지나가고 있습니다. 질적인 시장에서는 더 좋은 상품에 대한 수요가 많고 기꺼이 더 비싼 비용을 지불한다는 것입니다. 이것이 향후 부동산 시장을 이해하는 키포인트가 될 것입니다.

입지가 가장 중요하다는 것은 여전히 불변의 법칙이겠지만, 이제는 한 가지 조건을 반드시 추가해야 합니다. 지금 부동산 시장에서 가장 주목해 봐야 할 것은 기존 아파트가 아니라 새 아파트입니다. 결국 새 아파트가 어떤 곳에 공급이 되는지에 관한 공부가 꼭 필요합니다. 향후 10년 동안 우리가 가장 관심을 가져야 할 대상이 될 테니까요.

반드시 현장에서 확인하시고 진행 과정을 직접 정리하셔야 합니다. 여러분만의 인사이트가 빠진 정보는 아무 의미가 없기 때문입니다. 정보에 대한 가치는 여러분들 스스로가 만드셔야 합니다.

현장에 나가실 때 빠숑의 입지 분석 레시피 칼럼이 여러분에게 든든한 지원군이 되어 드릴 것입니다. 여러분들의 행복한 부동산 라이프를 응원합니다. 고맙습니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'수도권 알짜 부동산 답사기' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'