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2019년 주택 시장, 2014년과 닮았다

직방 입력 2019.09.16 10:45 수정 2019.09.16 10:45
조회 2703추천 0
우용표의 내 집 마련 바이블 #20

2019년 9월, 절대 꺾일 것 같지 않던 서울 강남 재건축 아파트 가격이 약세로 전환되고 이에 따라 서울 전반적으로 아파트 가격이 소폭 하락/정체되는 모습을 보이고 있습니다.

2019년 9월, 서울 집값이 소폭 하락/정체 중이다.

출처 직방

일부에서는 혹시 서울에서도 깡통 전세가 나오지 않을까 하는 우려도 하고 있고요. 정부의 강력한 부동산 시장 안정화 대책이 조금씩 그 정책 목표를 달성하고 있는 걸까요?


(두둥) 그런데 말입니다. 지금의 아파트 가격 흐름, 어딘가 모르게 2014년에도 보았던 느낌이 듭니다. 2014년과 현재 우리나라의 주택 시장 상황을 잠시 비교해 보도록 하겠습니다.

2014년 부동산: 상승 기대감이 없어 상승했다

지금부터 5년전으로 시계를 돌려 보면, 당시 부동산 시장은 비관론이 주류를 이루고 있었습니다. 인구의 감소, 베이비붐 세대의 은퇴부터 시작해 주택에 대한 소유의식 약화 등 지금 우리가 잘 알고 있는 부동산 가격 하락론의 근거들이 사람들에게 본격적으로 전파되었던 시기이기도 합니다.


한 마디로 ‘이제 부동산 가격은 오르지 않을 것이다.’라는 것이 일반 상식처럼 받아들여졌습니다. 바로 이 상식이 아이러니를 만들었습니다.

2014년, 집값은 왜 올랐을까?

출처 직방

처음은 사람들이 ‘부동산 가격은 더 이상 오르지 않는다’라는 인식을 갖게 되면서부터 시작합니다. 이러한 인식을 갖은 사람들은 주택을 매수하는 대신 전세를 선택합니다. 부동산 가격이 하락할 경우 손해를 보고 싶지 않기 때문에 안전한 방법을 택하는 것이죠.


여기서 다시 경제학의 수요-공급 법칙이 적용됩니다. 전세 수요가 늘어나면 전세 가격이 오릅니다. 전세 가격이 매매가와 비슷한 수준까지 오르다 보니 어느 순간 사람들은 자꾸 오르는 전셋값에 고생하기 싫다, 조금 더 보태서 매수하는 게 낫겠다는 판단을 내립니다.

2016년 73%에 달하던 전세가율은 현재 52%로 낮아져 있다.

출처 직방

그렇게 매수 수요가 많아지면 아파트 가격은 어떻게 될까요? 그렇습니다. 오릅니다. 마치 바둑경기를 복기하듯 지난 2014년도 주택시장의 흐름을 되짚어보면, 부동산 가격이 오르지 않을 것이라는 결론이 이상하게도 오히려 부동산 가격 상승의 원인이 되어 버립니다.

2019년의 부동산: 가격 상승의 기대 하락 시기

분양가 상한제, 재건축 초과 이익 환수제, 금융기관의 DSR 적용 강화 등 정부는 부동산 시장을 안정화시키기 위해 과감한 조치를 취하고 있습니다. 이러한 강력한 규제들은 부동산 투자 심리에 영향을 미쳐 서울 강남의 유망 재건축 대상 단지까지 매도 호가를 낮추게 만들었고 말입니다.


현재의 주택 시장 약세가 지속된다면 사람들은 5년 전과 마찬가지로 부동산 가격은 이제 오르지 못하나 보다 하는 생각을 하게 됩니다. 부동산 시장에는 상승에 대한 기대감이 사라지고 비관론이 다시 우세해지겠죠. 그렇게 되면 2019년 이후 부동산 시장은 어떻게 될까요?


5년 전 상황이 다시 재현될 가능성이 높습니다. 매매 가격이 그대로인 상황에서 전세가 오르고 전세가 오르니 다시 매매가를 밀어 올리는 그 상황이 반복되는 것이죠.

시장에서 변하지 않는 법칙은 수요가 늘면 가격이 상승한다는 것이다.

출처 직방

시장에서 변하지 않는 법칙은 수요가 늘어나면 가격은 상승한다는 것입니다. 2014년 부동산 시장의 모습을 돌아봄으로써 향후 시장이 어떤 흐름을 나타낼지 한가지 힌트를 얻을 수 있었습니다. 집값이 오르지 않을 것이라는 인식이 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 것. 이 점을 참고하셔서 내 집 마련의 기회로 잘 활용하기 바랍니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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