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3기신도시 예상후보지 '김포 고촌신도시' 집중분석

리얼투데이 입력 2018.11.12 18:12 수정 2019.02.08 10:28
조회 206추천 0


지난 주 포스트에서는 3기 신도시 후보지로 가장 유력한 광명•시흥지구와 하남감북지구에 대해 상세하게 설명해드렸습니다. 이 두 곳의 공통점은 보금자리주택지구에서 해제된 노른자 땅이며 부지규모도 광대해 대규모 개발에 안성맞춤이라는 점입니다. 


특히, 기존에 추진됐던 개발계획을 활용해 사업기간을 단축시키고 서울의 부족한 주택문제를 빠르게 해결할 수 있어 전문가 사이에서 가장 유력한 후보지로 거론되어 왔습니다. 


국토부는 3기 신도시 4곳의 개발을 목표로 하고 있습니다. 위 두 지역 말고도 개발될 곳이 있다는 것을 의미합니다. 그래서 3기 신도시 후보지의 추측이 난무합니다.


■ 광명시흥지구와 하남감북지구 제외한 3기 신도시 후보지는?


최근 언론에서는 광명시흥지구와 하남감북지구 외에도 3기 신도시 예상후보지들이 속속 등장하고 있습니다. 

 



서울 접경지역인 과천시를 비롯해 성남시와 고양시, 인천 검암역세권 등도 3기 신도시 후보지로 점쳐지고 있는데요. 하지만, 객관적인 자료를 분석해보면 이 지역에서의 신도시 개발 추진에 다소 무리가 있어 보입니다.


과천시는 과천지식정보타운을 제외하고는 마땅히 개발시킬 땅이 없습니다. 정부가 100만평(330만㎡) 이상의 부지에 신도시 개발을 추진키로 했는데요. 과천지식정보타운의 면적(135만3,090㎡, 41만평)으로는 턱없이 부족해 보입니다. 바로 남단에는 안양시(인덕원)와 의왕시(포일지구)가 개발돼 있어 주변지역으로 규모를 확장하기도 어렵습니다. 또, 이 곳에는 산과 구릉지가 많아 개발하기 쉬운 지형도 아닙니다.


성남시에는 분당신도시와 판교신도시가 자리잡고 있으며 위례신도시도 개발 중입니다. 이제 더 이상 성남시 일대에는 대규모부지가 남아있지 않습니다. 성남고등지구나 판교대장지구 등 일부 소규모 택지개발 사업만이 진행 될 뿐입니다.


인천 검암동 일대는 미개발지가 많고 부지도 평탄해 개발이 비교적 수월해 보입니다. 청라국제도시도 바로 옆에 있어 시너지효과를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 검암동 일대가 신도시로 개발되면 최근 분양을 시작한 ‘검단신도시’는 큰 암초를 만나게 될 겁니다. 검단신도시의 10년 기다림이 다시 수포로 돌아갈 수도 있겠죠.  


그나마 미개발지가 많고 부지가 평탄한 고양시가 3기 신도시 유력후보지로 부상했지만 개발계획이 사전 유출되면서 개발이 사실상 물거품이 됐습니다. 서울 접경지역에서 3기 신도시 후보지를 찾기란 정말 쉽지 않네요.


■ 3기 신도시, 3순위 후보지는 어디? 


필자는 김포 고촌읍과 남양주 일대를 3기 신도시 유력 후보지로 보고 있습니다. 둘 중에서 하나를 꼽자면 고촌읍의 손을 먼저 들어주고 싶습니다.


김포 고촌읍은 서울시 강서구 바로 옆에 위치해 있으며 북쪽으로는 일산신도시가 자리하고 있으니깐요. 그리고, LG전자와 코오롱, 롯데, 넥센, 이랜드 등 대기업들이 새롭게 터를 잡고 있는 마곡지구도 가깝습니다. 이 뿐만 아닙니다.


고촌읍은 올림픽대로까지 품고 있어 강남권까지 빠르게 이동할 수 있습니다. 이 외에도 서울외곽순환고속도로 김포IC와 인천국제공항고속도로 고촌IC를 통해 수도권 주요도시로 이동하기가 매우 수월합니다. 




대중교통 이용도 기존보다 훨씬 편리해집니다. 지금까지 김포시의 유일한 교통수단인 버스를 대체할 ‘新’교통수단이 등장하니깐요. 국내에서 유일하게 지하로 연결되는 경전철 ‘김포도시철도’가 내년쯤 개통하게 됩니다. 


고촌역에서 김포도시철도를 타고 한 정거장만 이동하면 5•9호선과 공항철도 환승역인 김포공항역에 도달하게 됩니다. 김포 한강신도시에서 김포공항역까지 20~30분 가량 걸리는 것과 비교됩니다. 김포공항역에서 9호선으로 환승하면 마곡지구와 여의도로 각각 10분대, 20분대에 도달할 수 있습니다. 사실상, 서울생활권이나 다름 없죠.

 



이처럼, 고촌읍은 김포시 내에서도 가장 명당에 손꼽히는 지역에 위치해 있습니다. 그럼에도 불구하고 개발이 거의 안된 땅이죠. 고촌읍은 주거지의 모습보다 한강의 철새도래지라는 인식이 더욱 강한 지역이기도 합니다. 그 만큼, 자연이 훼손되지 않았다는 반증이기도 하겠죠. 이 곳이 개발만 된다면 남양주 다산신도시 이상으로 쾌적하고 아름다운 도시로 변모하게 될 것 같습니다.



고촌읍의 면적은 25.4㎢에 달합니다. 올해 9월 기준 인구는 약2만7000여 명이며 세대수는 1만400가구에 불과 합니다. 타지역에 비해 인구밀도가 매우 낮은 편에 속합니다.


고촌읍 토지의 용도를 살펴보면 17.99㎢가 개발제한구역으로 지정돼 있습니다. 전체면적의 71.8%를 차지하는 거대 면적입니다. 따라서, 고촌읍 개발제한구역 일부만을 해제하더라도 신도시급 부지가 충분히 제공됩니다. 

 

■ 고촌읍 개발 시 문제점은? 


고촌읍은 입지적으로 장점이 많지만 취약점도 찾아볼 수 있습니다. 김포공항과 매우 가까워 일부 지역에서는 비행기 소음 피해가 예상됩니다. 다만, 비행기 항로에서 빗겨난 지역을 개발한다면 소음이 조금 덜 하겠죠.


김포공항 바로 옆 마곡지구도 비행기 소음이 거의 발생하지 않으니깐요. 


고촌읍이 개발되면 내부보단 오히려 외부에서 문제가 발생할 전망입니다. 시장적 요인으로 반발이 예상되는데요. 


고촌읍과 가까운 곳에 인천 검단신도시가 있습니다. 고촌읍 일대 신도시개발이 본격화 되면 행정구역이 다르지만 인천 검단신도시에도 적지 않은 타격이 예상됩니다.  



과거, 오랜 기간 미분양의 무덤이라는 오명을 뒤집어 썼던 김포한강신도시 부동산시장에도 부정적인 영향을 미치겠죠. 김포한강신도시 입주민들의 강한 반발이 예상됩니다.


하지만, 고촌읍 개발은 단 기간 급등한 김포시 아파트가격 안정화에 상당한 도움을 줄 것으로 기대됩니다. 서민들의 보금자리를 마련해준다는 점도 공익적 측면에서 의미 있어 보입니다.


부동산전문리서치업체 리얼투데이 김지연부장은 “김포도시철도 개통이 가까워 올수록 김포시 아파트가격도 요동 치고 있다” 면서 “고촌읍 개발이 김포시를 비롯해 크게는 서울 서부지역의 주거안정에도 도움이 될 것”이라고 내다봤습니다.



 

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