고강도 대책에 수요자 부담 급증... 금융혜택 있는 단지 귀한 몸
계약금 정액제부터 중도금 무이자까지… 다양한 금융혜택 제공단지 눈길
정부가 주택시장에 대한 강력한 부동산 대책을 쏟아냄에 따라 올해 내 집 마련을 꿈꾸던 수요자들의 부담이 급증하고 있다.
시장 불안전성 강화로 막상 사놓은 집값이 떨어질까 두려운 심리적 부담은 물론이고, 실질적으로 가장 중요한 부분인 ‘자금부담’은 이전보다 훨씬 커진 모습이다.
특히 대출규제 강화는 수요자들에게 직격탄으로 다가온다. 먼저 총부채 원리금 상환비율(DSR) 도입으로 대출 가능 한도가 줄고 대출받기도 어려워졌다. DSR은 주택담보대출을 비롯해 신용대출, 자동차 할부금 대출 등 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율로, 70%를 넘으면 ‘위험 대출’, 90%이상이면 ‘고위험 대출’로 분류돼 대출이 제한된다.
1 주택자들에 대한 주택담보대출도 엄격해졌다. 9•13 대책으로 1 주택자들은 규제지역 내 신규 주택 구매 시 특별한 경우를 제외하고는 원칙적으로 대출이 금지됐다.
전세자금 대출도 마찬가지다. 2 주택 이상 보유한 다주택자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증을 전면 금지하고, 1 주택자 역시 소득제한을 강화, 부부합산 1억 원까지만 전세자금 대출을 받을 수 있다.
주택시장을 실수요자 위주로 재편하기 위한 조치이나 투자자뿐만 아니라 실수요자에게도 금융부담이 커진 건 마찬가지다. 여기에 연내 기준금리 인상이 확실시되고 있어 수요자들의 금융 부담은 더욱 늘어날 것으로 예상된다.
이에 따라 최근 분양시장에서는 금융혜택을 제공하는 단지가 귀한 몸으로 떠오르고 있다. 이때 금융혜택은 계약금 정액제부터 중도금 유예, 중도금 무이자 등 종류도 다양하다. 이 같은 혜택은 주로 주택시장이 불황이거나, 건설경기가 좋지 않아 미분양이 많던 시절 수요자 부담을 줄이고 구매심리를 자극하기 위해 제공되던 것이다.
이 경우 실질적인 금융비용을 줄일 수 있다는 점에서 수요자들의 부담은 훨씬 덜하다.
◈ 3억 원 아파트 분양 시 중도금 무이자라면 1000만 원가량 절약 가능해
금융혜택을 보다 세부적으로 살펴보면, 중도금 무이자란, 일반적으로 분양가의 60%정도에 해당하는 중도금을 대출받을 때 드는 이자비용을 건설사가 대신 부담하는 형태를 말한다. 수요자는 대출을 받아 중도금을 내지만, 이자비용은 들지 않는 것이다.
구체적으로 계산해보면, 분양가 3억 원인 아파트를 분양받는다 가정할 때, 일반적으로 전체 분양가의 60%에 해당하는 중도금은 1억 8000만 원이다. 중도금 대출 이율이 연 5% 정도인 것을 반영하면 수분양자가 지급할 연이자는 900만 원 정도다. 중도금 무이자 적용 단지는 이 900만 원을 건설사가 부담, 수요자는 거의 1000만 원가량의 돈을 아낄 수 있게 된다.
◈ 초기 자금 부담 낮추는 계약금 정액제도 성행
계약금 정액제는, 말 그대로 정해진 계약금만을 부담하는 것이다. 일반적으로 총 분양가의 10%를 부담하던 것을 계약금 1000만 원, 계약금 500만 원 등 일정 금액으로 정해 아파트 계약 시 제일 초기단계에 드는 비용을 줄여준다.
◈ 계약금만 내면 입주까지 돈이 필요 없는 중도금 유예, 파격 혜택으로 눈길
최근에는 중도금 유예 혜택을 제공하는 단지도 많다. 중도금의 일부 또는 전부의 납부 기간을 입주 시까지 미뤄주는 경우다. 예를 들면, 중도금 전액 유예 시, 일정 금액의 계약금만 내면, 입주 시까지 추가로 내야 하는 돈이 전혀 없다.
이 경우, 계약금 외에 나머지 분양가에 대한 자금 마련의 시간을 벌 수 있는 것은 물론 중도금 대출에 대한 부담도 없다. 만약 비규제 지역에 위치한 오피스텔을 중도금 전액 유예조건으로 계약한다면, 전매제한이 없는 만큼 계약금만 내고 전매도 가능해 단기 투자가 가능해진다.
업계 전문가는 “대출한도가 낮아졌을 뿐만 아니라 분양가가 적은 금액이 아닌 만큼 수요자 입장에서는 중도금 이자 또한 여간 부담스러운 것이 아니다”라며 “여기에 곧 금리인상이 이뤄질 전망인 만큼 부동산 투자를 고려 중인 수요자들은 비슷한 입지와 가격, 상품 수준을 갖췄다면 금융혜택이 있는 단지를 선택하는 것이 유리하다”라고 말했다.
