▣ 강남 뛰어넘는 부촌… 잠룡 ‘한남동’
용산구 한남동은 향후 개발이 이뤄지면 강남을 뛰어넘는 최고의 부촌이 될 것이라는 전망이 나오는 곳이다. 서울 용산구 한남동은 강남구 압구정동과 동호대교를 통해 연결돼, 차로 이동하면 강남까지 10분이 채 걸리지 않는 위치에 있다. 강남의 상업, 문화시설 공유가 가능하다.
이뿐만 아니라 한남동은 풍수지리적으로 최고의 입지로 손꼽혔다. 남산을 등지고 한강을 바라보는 전형적인 배산임수 지형으로 오랜 기간 자산가들의 주거지로 인기를 끌고 있다. 여기에 한남 더 힐을 시작으로 나인원 한남 등 한남동에 초고가 주택이 잇따라 공급되면서 부촌의 이미지는 더욱 견고 해졌다.
▣ 한남 뉴타운 3구역 사업시행인가 획득… 속도 내는 뉴타운 개발
지난 2003년 서울 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대(111만 205㎡_는 한남 뉴타운으로 지정됐고 한남 1~5구역으로 나눠 사업이 진행 중이다.
강북의 다른 뉴타운보다 진행이 더딘 이유는 2009년 촉진구역 지정을 위한 계획을 수립 후 진행 중이었으나 2009~2011년 금융위기 이후 경기 부진으로 사업 진행이 원할하지 못했다. 이해관계에 따른 주민들 갈등으로 사업 추진이 어려운 부분도 있다.
<한남 뉴타운 위치도 : 이태원 한남 퍼스트 블로그>
그러나 올해 3월 그중 가장 규모가 크고 속도가 빠른 한남 3구역이 사업시행인가를 받으면서 한남 뉴타운 3구역뿐 아니라 인근 구역들도 활기를 띠고 있다.
한남 3구역은 전체 면적 총 38만 6395.5㎡로 지하 6층~지상 22층, 197개 동, 임대아파트 876가구를 포함해 총 5816가구로 조성될 예정이다. 연내 시공사 선정, 2020년 관리처분 및 조합원 이주, 2021년 일반분양을 진행할 계획이다.
<한남 뉴타운 3구역 조감도: 크린업 시스템>
현재 한남 1구역은 구역 지정이 취소됐으며 2•4•5구역은 사업 초기 단계인 조합설립인가를 받은 상태다. 건축심의가 진행 중인 한남 2구역은 서울시 요청을 반영한 정비계획 변경안 마련에 나섰다.
<주택 재개발 사업절차>
기본계획 수립→정기 계획 수립∙정비구역지정→추진위원회 구성∙승인→조합설립인가→사업시행인가→시공사 선정→관리처분계획인가→이주∙철거∙착공→일반분양∙준공→ 조합 해산∙청산
아직 일반분양까지 갈 길이 멀지만 한남 뉴타운 관심은 여전히 높다. 현재 한남뉴타은 대지 지분 가격은 3.3㎡당 1억 선이다. 그러나 부동산 경기 침체로 지분거래는 저가 매물 위주로 거래되고 있는 상황이다.
용산구에서는 30개의 크고 작은 정비사업이 추진되고 있다. 미군 기지 이전, 용산역세권 사업 등 각종 개발 호재를 안고 있어 미래가치 또한 높다.
▣ 한남 뉴타운 투자 주의점
단 투자 시 주의점도 있다. 투기과열지구로 지정된 서울에서 재개발은 관리처분 인가가 떨어지면 조합원 지위 양도 금지 규정이 적용된다. 매각이 필요한 시점에 관리처분 인가가 떨어진다면 팔지 못하고 보유해야 할 수 있기 때문에 매도 타이밍을 고려해 자금 계획 등을 미리 세우고 접근해야 한다.
또 서울 등 수도권 재개발 단지의 임대주택 의무건설 비율을 최고 30%로 높이는 방안이 추진되는 부분도 변수다. 사업시행인가를 받은 한남 뉴타운 3구역을 제외한 2•4•5구역은 사업 초기 단계인 조합설립인가를 받은 상태로 임대주택 30%규정에 해달 될 가능성이 높다.
2구역의 경우 올 하반기 사업시행인가를 받기 위해 일정을 서두르고 있는 것으로 알려졌다. 임대주택 비율이 높아지면 일반분양 물량이 줄어 사업성이 떨어질 수밖에 없어 사업 진행에 걸림돌이 될 것이다. 또한 한남 뉴타운 3구역 역시 주변에 임대아파트가 많아지는 것이 반갑지는 상황이다.
때문에 부동산 전문가들은 용산구 한남동의 가치를 인정하면서도 개발 완료까지 시간이 걸리는 만큼 한남 뉴타운 투자를 5년 이상의 중장기적으로 보라고 조언한다.
