부동산

“30대가 ‘영끌’해 집을 사는 것보다 서울과 신도시 공급 물량을 고려해 기다렸다 합리적인 가격에 분양받는 게…” 지난달 말 김현미 국토부 장관의 발언이 화제다.

청약가점이 낮은 30대 무주택자들이 서울 아파트에 당첨되기가 하늘의 별 따기인 요즘, 합리적인 가격에 나오는 분양 아파트 마련은 희망고문에 불과하기 때문이다. 하지만 3기 신도시라면 이야기는 달라진다. 정부가 빠르게 추진 중인 3기 신도시 공급에서는 신혼부부와 생애 첫 집을 마련하는 세대에게 특별공급 비중을 높여 가점제에 불리한 젊은층의 내집마련을 돕겠다고 밝혔다. 

‘한 번 서울을 나가면 들어오기 힘들다’는 속설로 서울에서 내집마련을 목표로 둔 30대 젊은층이라면 이번 3기 신도시가 서울 안이 아니라 경기도 지역이라는 점에서 아쉬움이 남을 수 있다. 

하지만 3기 신도시는 서울은 물론이고 주변 대장주보다도 분양가가 낮게 책정되어 추후 시세상승 여력이 충분하다는 점만으로도 입지의 한계를 만회할 것으로 보인다. 3기 신도시 분양가는 주변 시세 대비 평균 30% 저렴한 수준이 될 것이라고 알려져 있지만 주변 시세가 높은 지역은 가격 격차가 더 커질 듯하다. 과천지식정보타운만 보더라도 올해 2월 분양했던 공공분양 아파트 ‘제이드 자이’의 분양가가 3.3㎡당 2,195만 원으로 당시 과천시 평균 매매가인 4,540만 원(KB부동산)에 비하면 절반 수준이었다.

여기에 정부는 교통여건 개선에 대한 문제인식도 가지고 있어 교통망 개선 추진에도 힘이 실릴 것으로 보인다. 3기 신도시와 서울을 잇는 교통여건으로 하남, 과천은 광역교통개선대책이 확정되어 도로사업 실시설계 착수 등 후속절차에 착수했고 나머지 지역도 연내 교통대책을 확정할 계획이다. 

■ ‘특별공급 유불리 따지고 해당지역 이사부터?’ 사전청약 어떻게 준비하나

사전청약은 말 그대로 본청약에 앞서 아파트를 1~2년 조기 공급하는 제도이다. 과거 보금자리주택지구에서 이미 선보인 적이 있는 제도로 사전청약 때 추정분양가, 본청약시기 등을 예고해 놓고 본청약때까지 무주택자격을 유지해야 입주를 할 수 있다.

내년 하반기부터 나오는 사전청약은 공공분양 물량으로 당첨자 선정방법이 민간분양과 다르다는 점을 유념해야 한다. 민간분양이 가점제라면 공공분양의 일반공급에서는 청약통장을 오랫동안 유지하고 월납입금을 꾸준히 넣은 사람이 승자가 된다. 1순위 경쟁이 있을 때 무주택 기간 3년 이상, 저축총액이 많은 순(40㎡ 이하, 청약 납입 횟수)으로 당첨자를 선정하며 월 납입 인정금액은 10만 원까지다.

공공분양 아파트에서는 일반공급 가구수 비중이 크지 않다. 따라서 일반공급은 치열한 경쟁이 예상되며 저축총액 커트라인도 전체적으로 상향될 것으로 보인다.

3기 신도시 중 선호도가 높은 하남교산이나 과천지구의 경우는 타지구보다 저축총액이 높을 것으로 예상된다. 참고로 과천제이드자이의 당첨선은 전용 59㎡의 경우 과천은 1,970만 원, 경기도는 2,160만 원으로 알려졌다. 따라서 당첨만을 목표로 한다면 일반공급 물량이 많고 해당지역 통장 수가 적은 곳을 노려봐야 한다. 

사전청약의 전략이라고 한다면 특별공급 활용을 꼽을 수 있다. 공공분양 아파트는 절반 이상 특별공급 물량으로 내놓고 이 중 신혼부부와 생애최초 물량이 절반 이상을 가져간다.

특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등의 유형으로 구성되며 현행 청약제도와 동일한 요건을 적용한다고 밝힌 만큼 최근 나온 공공분양 아파트의 입주자 모집공고를 참고할 만하다. 특별공급은 입주자저축, 자산요건, 소득요건 등 신청자격이 각각 다르고 당첨자를 선정하는 방법도 다르기 때문에 면밀히 파악해야 한다.

신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내, 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중에서 소득요건 등을 충족하면 청약가능하고 생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 자가 과거 주택소유사실이 없어야 하며, 5년 이상 소득세 납부, 소득 등의 요건을 충족해야 한다. 경쟁이 있을 경우 당첨자 선정은 신혼부부는 자녀수나 자녀 나이, 혼인기간 등 가점으로, 생애최초는 추첨으로 한다.

또 다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 3명 이상인 무주택 세대구성원으로 소득 등의 요건을 충족해야 하며 노부모부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속해 부양하고 있는 무주택세대주로 자산, 소득 등의 요건을 충족하면 사전청약이 가능하다.

3기 신도시를 노린다면 특별공급 외에도 해당지역 거주자에게 우선공급하는 제도도 눈여겨볼 필요가 있다. 대규모 택지개발지구에서는 아파트를 짓는 지역 거주자에게 물량의 30%를 우선공급하기 때문에 절대적으로 유리하다. 해당지역 우선공급에서 낙첨되더라도 경기도 20%, 수도권 50%에 기회가 또 있다.

예를 들어 하남교산지구에 청약한다면 하남지역(투기과열지구) 2년 이상 거주자들로 30%를 먼저 배정하고 여기서 낙첨되면 경기도 20%, 이후 수도권 50% 물량에도 경쟁하게 된다.

특히 이번 청약에서 지역 의무 거주기간의 기준이 본청약 시점이라는 점을 고려하면 택지지구의 전체 공급규모나 지역의 청약대기자, 자신의 저축총액 등을 파악해 지금이라도 전략적으로 거주지를 옮기는 방법도 생각해볼 수 있다.

유의점도 있다. 사전청약은 내집마련을 미리 해 둔다는 개념이지만 본청약을 해야 구체적인 입주시기를 할 수 있기 때문에 당장의 주거지 문제를 해결하긴 어렵다. 과거 2009년 이후 보금자리주택 공급 당시 사전청약 후 정권이 바뀌고 부동산 시장이 위축되면서 본청약이 늦어져 입주하기까지 적지 않은 시간이 걸렸다는 점을 참고해야 한다. 

또 공공택지 공공분양 아파트는 민간분양보다 강화된 전매제한과 거주의무요건 등도 적용된다.

■ ‘신도시’가 다는 아니야, 알토란 같은 공급계획

8일 발표한 내용 중 3기 신도시 외에도 알토란 같은 공공분양 단지도 눈길을 끌고 있다.

사전청약이 아닌 본청약으로 올해 4분기에는 위례지구(2.3천호), 고양장항(1.4천호), 성남판교대장(7백호), 과천지식정보타운(6백호) 등이 있고 내년에는 과천주암(1.5천호), 과천지식정보타운(5백호), 구리갈매역세권(1.2천호), 위례지구(4백호), 고양지축(6백호) 등이다.

2022년에는 과천과천(9백호), 남양주양정역세권(9백호), 성남금토(4백호), 인천루원시티(4백호), 수원당수(5백호) 등이 계획되어 있다. 

또 구체적인 공급시기를 제시하지는 못했지만 언젠가는 나올 대어들도 있다. 정부가 공급대책을 발표한 이후 가장 뜨거운 관심을 받는 서울 용산정비창은 2022년 하반기 공급예정으로 밝혔다.

또 태릉 골프장은 내년 상반기 교통대책 수립 후, 과천청사부지는 청사활용계획 수립 후, 용산 캠프킴은 미군반환 후, 상암동 서부면허시험장은 면허시험장 이전계획 확정 등의 절차를 거친 후 구체적인 사전청약계획 발표하기로 했다.

이처럼 신도시 외 공급물량 중에서는 서울 주요지역이 포함되어 있어 눈길을 끈다. 공급물량 수가 적어 치열한 경쟁이 예상되며 대규모 택지개발지구(66만㎡이상)가 아닌 곳은 지역거주자 우선 물량이 100%로 적용된다.