본 콘텐츠는 경제만랩 리서치팀의 첫 신간 도서 <빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래>의 내용에서 일부 발췌하여 제작되었습니다.
| 부동산 폭등론자, 폭락론자 이들은 무엇을 주장하나?
“지금 집값은 거품입니다. 이제부터 더 떨어지기 시작할 것입니다”
“금리 때문에 떨어진 것이지 금리가 다시 내리면 부동산 가치는 올라갈 수 밖에 없습니다”
미국발 기준금리 인상과 몇 년간 이어진 집값 상승에 대한 피로도 등으로 집값 하락세가 지속되고 있습니다. 이런 상황에도 집값이 이제부터 집값은 더 떨어질 것이라는 폭락론자와 단기 조정 후 다시 상승할 것이라는 폭등론자의 의견 차이는 첨예하게 갈리는데요.
각자 부동산 가격이 폭등할 수 밖에 없는 이유와 폭락할 수 밖에 없는 이유를 듣고 있으면 양쪽 다 충분히 이해가 되고, 근거가 있는 이야기이기 때문에 어느 쪽이 맞는지 어렵습니다.
물론, 영원한 상승은 없고, 영원한 하락은 없겠지만 이들이 말하는 근거를 알아둔다면 부동산시장을 전망하는 데 더욱 도움이 될 수 있기 때문에 양쪽의 의견을 모두 확인해 보는 것이 좋습니다.
| 비정상적인 주택구입부담지수
집값이 앞으로 떨어질 수 밖에 없다는 폭락론자는 주택구입부담지수가 최근 너무 높아져 주택 실수요가 줄어 부동산 가격이 하락할 수 있다고 이야기합니다. 실제로 한국주택금융공사의 주택금융지수에 따르면 2017년 1분기에만 하더라도 59.3%이었지만, 2022년에는 84.6%로 나타나면서 5년간 42.7%나 증가했습니다. 단기간에 너무 큰 폭으로 올랐고, 특히 서울의 경우 주택구입부담지수가 2017년 1분기 103.6%이었지만, 올해 1분기엔 203.7%로 확인됐습니다.
여기서 말하는 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준 대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 대출 상환 부담을 지수화한 것입니다. 이 지수가 200%를 넘으면 소득의 절반 이상을 주택담보대출을 갚는데 쓰인다는 뜻합니다.
즉, 서울의 경우 집값이 너무 높아져 대출이 감당할 수 없는 데다 기준금리까지 올라가면서 급매물이 쏟아져 나오고 집값도 하락할 수 있다는 것입니다.
| 미분양과 공급물량
두 번째는 공급 폭탄과 증가하는 미분양 물량으로 집값이 내려앉을 수 있다는 점을 근거로 내세우고 있습니다. 서울시의 입주물량은 감소하고 있지만, 문재인 정부와 더불어 윤석열 정부도 막대한 주택공급을 추진하겠다고 밝힌 만큼, 주택이 증가해 수요를 채우고도 남아돌 것으로 보는 것입니다.
여기에 2022년부터 미분양 물량도 증가하고 있다는 점도 집값 하락의 시그널이라고 분석합니다.
실제로 국토교통부의 미분양 현황을 살펴보면, 2022년 1월에만 하더라도 전국 미분양 가구수는 2만 1727가구이었지만, 지난 10월에는 4만 7217가구로 10개월만에 미분양 물량이 2만 5490가구가 늘었고, 2배 넘게 증가했습니다.
| 인구감소
집값이 내려갈 수 있는 또 다른 근거 중 하나가 인구 감소입니다. 저출산으로 인한 인구감소와 고령화 등으로 인해 일본식 버블 붕괴와 장기 침체가 올 수 있다는 것입니다. 흔히 우리나라 경제와 인구구조가 일본과 비슷하다고 이야기합니다. 잃어버린 30년을 겪은 일본을 우리가 답습할 수 있다는 것이죠. 실제로 우리나라 인구수는 급격하게 줄어들고 있습니다.
통계청에 따르면 우리나라 인구수는 2020년 5183만명으로 최고치를 기록한 뒤 2030년에는 5119만명으로 줄어들고, 2050년에는 4735만명으로 줄어들 것으로 전망하고 있습니다. 특히, 실질적인 노동 공급을 담당하며 경제의 기초 체력으로 불리는 생산가능인구가 대폭 하락하고 있다는 점도 지적하고 있습니다. 2020년 3738만명인 생산 인구는 2050년 2419만명으로 대폭 하락할 것이라고 전망하고 있습니다. 이에 부동산을 찾는 수요가 감소해 집에 대한 가치가 떨어질 수 있다고 예측하는 것입니다.
| 화폐가치 하락으로 실물 가치 상승
집값이 올라갈 수 밖에 없다고 말하는 이들은 화폐의 가치는 하락하지만, 실물 가치인 부동산은 상승할 수 밖에 없다고 보고 있습니다. 즉, 시간이 흐를수록 통화량과 화폐가치는 하락이 이어지기 때문이란 것인데요. 예를 들어 지난해 1000원하던 아이스크림 가격이 올해 1500원이 되는 식으로 부동산 가격도 세계적인 경제위기가 오지않는 한 상승할 가능성이 크다고 본 것입니다.
| 살고 싶은 집은 여전히 부족
집값이 상승 할 수 밖에 없는 이유 중 또 다른 이유는 미분양물량이 늘어나고, 공급물량이 늘어나고 있다고 하지만, 주거 선호도가 높은 서울의 아파트 공급은 여전히 부족하기 때문에 서울 중심으로 아파트 가격이 상승할 수 있다고 주장하고 있습니다. 실제로 업계에 따르면 2020년 서울 아파트 입주물량은 4만 9525가구에서 2021년 3만 2689가구, 2022년 2만 2092가구로 줄어들고 있는 추세 입니다. 2023년에는 2만 3975가구로 소폭 증가하지만, 2024년에는 1만 1881가구로 급감할 전망으로 보이면서 여전히 주거선호도가 높은 지역의 공급이 부족하다고 지적하고 있습니다.
| 묶여있는 부동산 규제
정부의 부동산 규제가 없이 자유로운 부동산시장이 만들어진다면, 지금보다 가치가 더 올라갈 수 있다고 본 것입니다. 재건축과 재개발, 세금 부분에서도 규제가 완화된다면 구축 아파트는 물론 빌라들도 가치 상승할 가능성이 있다고 본 것입니다.
또한, 현재 미분양 물량과 기준금리도 폭등론자는 다른 해석을 내놓고 있습니다. 집값이 상승할 수 있다는 측에선 미분양이 늘어나고 있다고 하지만, 리먼브라더스 파산으로 집값이 전국적으로 침체한 2008년 당시 전국 미분양 물량은 16만 5599가구였던 것과 비교하면 아직 미분양물량이 그렇게 많다고 할 수 없다고 본 것입니다.
여기에 2021년 말부터 시작된 기준금리 인상도 향후 시장이 안정된다면 다시 금리가 내려올 가능성이 있고 다시 부동산시장에 활황이 올 수 있다고 주장하고 있습니다.
| 미래 전망하기는 쉽지 않지만, 과거에 있었던 사례들을 참고해본다면
폭등론자와 폭락론자의 치열한 논쟁은 과거에서부터 계속해서 이어졌기 때문에 오늘날만의 문제는 아니며 이들이 주장하는 내용은 충분히 일리가 있습니다. 하지만, 이런 자료만으로 미래 부동산을 예측하기엔 다소 한계가 있습니다. 2008년 미국의 금융위기 사태와 2020년 코로나19가 발생할 줄은 아무도 몰랐던 것처럼, 앞으로 미래 경제가 어떻게 흘러갈지 예측하기는 대단히 어렵고 신의 영역이라고 부를 수 있습니다.
그럼에도 과거에 있었던 사례들을 살펴본다면, 미래 전망에 대해 더욱 참고가 될 수 있습니다. 경제만랩 리서치팀이 처음으로 출간한 서적 <빅데이터로 전망하는 대한민국 부동산의 미래>에서는 부동산 전망과 함께 다양한 부동산 관련 내용을 담고 있어 부동산 시장을 파악하는데 있어 참고될 것입니다.
