빠숑의 입지 분석 레시피 #79
구로구는 아홉 명의 장수하는 노인이 살았다는 전설에서 유래한 이름입니다. 아마도 장수하는 노인이 여덟 명이었다면 팔로구, 일곱 명이었으면 칠로구가 될 수도 있었을 겁니다. 풍수적인 의미로 구로구에 살면 장수할 수 있다는 것을 강조한 느낌입니다. 날씨 좋은 날 안양천변을 보고 있노라면 그런 생각이 들기도 합니다.
하지만 현재 구로구의 이미지는 자연환경이 아닌 일자리 밀집 지역의 역할이 강해 보입니다. 오늘은 구로구 입지 이야기를 해볼까 합니다.
구로구의 아파트 매매 시세는 2018년 3월 25일 기준 약 5.3억 원입니다.
구로구 생활권의 핵심은 구로디지털단지입니다. 구로구 하면 제조업 위주의 산업 현장이 가장 먼저 떠오르는데요. 실제로 지방에서 상경하여 이곳에서 일을 시작하시는 분이 많다고 합니다.
구로디지털단지로 대표되는 이곳은 상권이 어마어마하게 발달해 있습니다. 가장 유명한 곳이 ‘깔깔 거리’인데, 이쪽은 30～40대 젊은 직장인이 참 많습니다. 게다가 대규모 교통환승센터가 크게 생기면서 상권 유입인구가 큰 폭으로 증가했습니다. 일자리도 많고 밤늦게까지 운행되는 통근 버스도 많으니 대부분의 직장인은 이곳에서 회식을 하고 한다고 합니다. 당연히 직장인 위주의 상권이라 주말에 가면 거리가 썰렁하기도 하지요.
구로디지털단지의 모습입니다.
구로구를 구성하는 생활권은 오류·수궁생활권, 고척·개봉생활권, 구로·신림생활권, 구로·신도림생활권, 구로디지털단지생활권 크게 다섯 개로 나눌 수 있습니다. 각 생활권 별 특징은 무엇일까요?
구로구는 인구밀도가 굉장히 높은 곳입니다. 특히 구로동, 신도림동은 밀도가 높고 아파트 단지도 많은 편이고, 개봉동이나 오류동은 산 지형이 있어서 조금 낮습니다. 하지만 그곳도 산 지형을 제외하면 거주 밀도가 높은 편이겠지요.
구로구에서 오류동은 주거 환경이 좋은 행정동 중 한 곳입니다. 양호한 주택이 많고, 금강수목원이라고 저층 고급빌라형 아파트도 있습니다. 아파트 이름이 금강수목원입니다. 저층인데도 엘리베이터가 있고 수목원도 바로 옆에 있어 매우 쾌적한 아파트입니다.
구로구 온수동은 1호선과 7호선이 지나가는 더블 역세권입니다. 급행도 있습니다. 이곳은 대규모 산업단지 시설이 입주해 있는 제조업 중심 지역입니다.
직방에서 본 금강수목원 아파트 거주민 리뷰 중 일부입니다.
구로구의 북쪽으로 올라가면 빌라가 많고 지금도 계속 신축이 증가하고 있습니다. 또, 서울공연예술고등학교도 있습니다. 이쪽은 온수산업단지로 출퇴근하는 빌라에 거주하는 인구가 많은 지역입니다. 환승센터인데 주변에 양질의 주거지역이 없기 때문에 다세대 빌라라도 새 건물이면 수요가 생길 거라고 생각해서 사업자가 많이 들어왔던 것이죠.
구로구 서쪽은 경기도 부천 분위기가 납니다. 부천에서도 구 소사구 지역 생활권과 유사한 느낌입니다.
동쪽은 영등포구와 많이 닮아 있습니다. 또 동부제강 부지, 럭비 구장 등 대규모 부지가 있어서 향후 타 용도로 개발되면 큰 부가가치가 생길 만한 입지입니다. 역세권이기도 하고 경기도와 서울에 인접해 있고 대단지도 들어설 수 있어서 새로운 주거환경을 계획하기에 매우 좋은 입지입니다.
한강 이남 쪽에서 가장 먼저 개발된 곳이 영등포입니다. 영등포 바로 옆 지역이 구로구였기 때문에 영등포 개발의 반사 이익으로 일자리가 가장 먼저 집중되었습니다. 초기에도 일자리가 많은 지역이긴 했지만, 굴뚝 공장이 많아 공해도 발생하는 등 주거지로 살기에는 여러 가지 부족한 점이 있었습니다.
그게 그대로 남아 있다 보니 다른 신도시인 목동이나 강남에 비해 쾌적함은 떨어집니다. 향후 개발할 때 공장이 이전하고 땅 밀집도를 높이면서 양질의 주거 상업시설이 들어온다면 충분히 좋아질 여지가 있습니다. 구로구는 강남구보다 땅값이 저렴하고, 저밀도로 개발했기 때문에, 앞으로는 고밀도로 개발할 수 있습니다. 그래서 향후 잠재가치가 굉장히 높은 지역입니다.
변화가 기대되는 고척·개봉생활권
이제 고척·개봉생활권을 볼까요? 이제는 고척동 하면 돔이 떠오릅니다. 이곳에서 야구 경기도 하고, 문화공연도 합니다. 우리나라에서 유일한 돔구장이기 때문에 굉장히 인기가 많습니다.
과거 고척동에는 남부구치소가 있었습니다. 그 교정시설은 이전했고, 해당 부지는 여러 가지 컨소시엄을 통해 공동복합개발을 한다고 합니다. 공동주택과 코스트코도 들어올 계획이 있고, 대형쇼핑몰 엔터식스도 들어와 있기 때문에 복합적인 변화가 기대됩니다.
고척동의 랜드마크로 자리 잡은 고척스카이돔의 모습입니다.
개봉동 쪽에는 시멘트 공장이 있었습니다. 비선호시설이지만 트럭과 래미콘 차량이 들어가기 쉬운 교통이 편리한 입지라 들어온 겁니다. 서울을 한창 확장하던 시기에 공사를 많이 했으니, 당연히 공사자재나 원재료를 만들 수 있는 공장을 서울 변두리에 만들어 놨는데, 서울이 확장하면서 그게 서울 안쪽이 된 것입니다.
서울에서 관심 있게 봐야할 것이 바로 이런 비선호시설입니다. 교정시설과 시멘트공장 등의 비선호시설은 결국 서울 밀집도를 높여야 하기 때문에 외곽으로 나가게 됩니다.
현재 이 지역에도 교정시설과 시멘트 공장이 모두 나가고 뉴스테이가 들어오기로 확정됐습니다. 뉴스테이가 진행되면 개봉역 일대가 깔끔하게 정리되어 주거지로서의 가치가 올라갈 전망입니다. 하지만 이미 이런 상업시설과 업무시설이 들어왔기 때문에 대규모 택지개발지구가 들어오기는 힘듭니다. 이게 구도심의 한계인데 그렇다 하더라도 하나하나 조금씩 바뀌게 되면 점점 발전해 나갈 수 있습니다.
별도로 살펴봐야 할 신도림
신도림에는 아파트가 참 많습니다. 그런데 몇 년 전부터 진행된 서울 부동산 상승기에도 거의 오르지 않을 정도로 관심이 낮던 지역입니다. 하지만 이제 신도림은 구로구 내에서도 분리해서 봐야 하는 지역입니다. 평당가도 높은 편입니다.
신도림 역세권 아파트의 단점은 자연환경이 부족한 것입니다. 도림천이 있지만, 깔끔하게 정비되어 있지 않아 아쉽습니다. 산도 오류동으로 가야 겨우 있습니다. 숲이나 산이 없는 영등포와 비슷한 분위기입니다.
신도림은 영등포 생활권에 가까워 공장지대와 저소득 근로자가 많았던 동네이기 때문에 그 분위기가 아직 남아 있습니다. 하지만 서부간선도로가 지중화된다면 훨씬 쾌적하게 될 것입니다. 지중화라고 해서 지상에 차가 안 다니는 건 아니고, 지하 공간으로 분산시키는 것입니다. 분산하여 차가 지하로도 다니고 지상으로도 다닙니다. 지상에는 인도도 만들고 가로수도 심습니다. 그렇게 안양천과의 접근성도 개선합니다.
지금은 광명에서만 안양천을 이용하고 있습니다. 광명이 비싼 이유 중 하나가 안양천을 이용할 수 있기 때문입니다. 오히려 서울 쪽은 서부간선도로 때문에 단절되어 전혀 이용하지 못했습니다. 고가든 도로든 단절되어 있으면 좋지 않습니다. 길은 항상 연결되어야 합니다. 안양천은 선호 시설이므로 지역의 부동산 가치를 올려 줄 수 있습니다. 그러니 지중화 작업이 끝나면 무조건 좋습니다.
신도림 지역은 1호선과 2호선이 모두 지상으로 다닙니다. 윗지역과 아랫지역이 단절된 느낌이면 슬럼화되고 답답한 경향이 있습니다. 그렇기에 2호선도 향후에는 반드시 지중화 되어야 합니다.
또 구로디지털단지와 여의도라는 2개의 대형 일자리 지역을 품고 있습니다. 옆에 신길뉴타운 같은 새로운 주거지가 생기면서 이곳의 상품성이 떨어지고 있기는 하지만, 직주근접 차원에서 수요는 안정적입니다. 그래서 나홀로 아파트도 계속 생기고 있습니다.
일단 1호선, 2호선, 7호선이 지나가 교통이 좋은데 구로에 있는 차량기지를 광명시로 옮기게 되면 7호선과 1호선이 한 번 더 만납니다. 이처럼 교통은 계속 더 좋아질 것입니다.
편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 백화점도 2개가 있습니다. 현대백화점과 AK플라자입니다. 특히 현대백화점이 있는 디큐브시티 쪽에는 젊은이들이 항상 많이 모입니다. 바로 근처에 테크노마트와 이마트도 있습니다.
이전에는 매력적인 쇼핑시설이 신도림에 하나도 없었습니다. 그저 1호선, 2호선이 환승하는 지옥철의 대명사였는데 이제는 여러 복합 쇼핑몰이 모여 있는 중심 지역이 됐습니다. 다른 지역사람들까지 자발적으로 오는, 구로구에서 사람이 제일 많이 몰리는 지역으로 바뀌었습니다.
현대백화점이 있는 단지인 신도림 디큐브시티는 구로구에서 가장 많이 본 아파트 2위에 랭크되어 있습니다.
지금까지 구로구에 관한 이야기를 쭉 말씀드렸습니다. 정리해보겠습니다.
구로구에는 일자리가 모여 있어 주거 수요가 탄탄하고, 지하철과 환승센터를 비롯한 대중교통 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 또한 신도림과 구로디지털단지를 중심으로 상권과 편의시설도 마련되어 있는 입지입니다. 하지만, 최근 들어 그 중요성이 더욱 부각되고 있는 환경 쾌적성이 다소 부족한 입지입니다. 숲이나 산이 부족하고 공장이나 지상철에서 발생하는 공해로 주거지로서는 약점을 지니고 있었죠.
하지만, 구로구는 공장들이 이전하고 땅 밀집도를 높이면서 양질의 주거 상업시설이 들어왔고, 그 영향으로 부동산 가치가 점점 더 좋아지고 있습니다. 또한, 서부간선도로 지중화로 지상 녹지가 증가하고, 교정시설 등 비선호시설이 외부로 이전되어 구로구의 자연환경과 인문환경이 업그레이드되고 있습니다.
이렇게 스마트한 도시 계획으로 약점으로 지적되던 부분을 개선하는 움직임을 보이는 것입니다. 이것이 바로 구로구 입지의 미래가 앞으로 더 기대되는 이유입니다.
글. 빠숑(김학렬)
더리서치그룹 부동산조사연구소 소장
'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자
블로그 '빠숑의 세상 답사기'
