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강남3구 재건축 아파트 집값 상승 기대

카페인커뮤니케이션 입력 2019.05.02 15:47 수정 2019.05.03 13:47
조회 647추천 0



청약 부적격자, 대출 불가, 깡통전세 등 집값이 더욱 가면 갈수록 걱정이 되고 있습니다. 다주택자, 1주택자는 물론이고 세입자들까지 걱정이 앞서고 있는데요. 서울 아파트값도 계속 내림세를 보이고 있습니다. 정부에서 내놓은 강력한 규제로 부동산 시장은 더욱 예민할 것으로 보입니다.

서울시에서는 무조건 부수는 재개발을 하겠다고 합니다. 국토교통부에서는 현재 진행하고 있는 30년인 재건축 연한율을 10년으로 늘리는 안전진단 강화가 논의 중이라고 합니다. 세금 부담을 가중시키는 초과이익환수제 등까지 겹쳐서 조합 입장에서는 꼼꼼하게 살펴보아야 할 요소가 적지 않습니다.



이러한 가운데 인기 있는 강남3구 강남, 서초, 송파 지역에서는 올해 재건축 물량이 대거 대기 중으로 집값이 다시 꿈틀댈 것으로 전망됩니다. 노후 아파트에 새 아파트를 사업인 재건축 사업이 과연 하향세를 그리는 집값이 상승세로 바뀔지가 주목됩니다.


최근 잠잠했던 강남 3구 재건축 분양이 다시 꿈틀 되기 시작했습니다. 그동안 미뤄졌던 물량이 4월 이후에 쏟아질 것으로 전망되면서 집값에도 영향을 줄지 주목되고 있습니다.



부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르자면 2분기 중 강남 3구에서 분양 예정인 물량은 10개 단지로 임대를 제외한 아파트는 총 7502가구이며 이 중 3009가구가 일반분양에 해당된다고 합니다. 이는 지난해 같은 기간보다 17배 더 많은 수준인데요. 또한 최근 5년 같은 기간 중에서도 분양 물량이 가장 많았던 2016년 보다 약 10배 더 많은 것으로 나타났습니다.


구별로는 송파구가 전체의 74.8%인 2251가구를 차지하고 서초구 443가구, 강남구 315가구 순입니다. 분양 예정인 10개 단지 중에서 6곳은 재건축, 1곳은 재개발 사업장이며 나머지 3곳은 위례 신도시 택지지구 물량입니다. 기간을 연내로 늘려서 살펴보면 일반분양 물량은 배로 뛰고 있는데요. 연내 강남 3구의 일반분양 예정 물량은 6430가구입니다. 해당 지역은 개포, 대치, 삼성, 역삼, 반포, 방배, 서초, 거여, 위례 신도시 등 교통, 교육, 편의 인프라를 갖춘 인기지역인 만큼 부동산 시장에서도 주목을 끌 것으로 전망됩니다.



특히 강남3구 재건축 분양 물량은 주변 시세보다 분양가가 낮고, 만약 주변 시세가 현재보다 떨어져도 대형 건설사의 브랜드 아파트인데다 2~3년 후에 입주를 하는 만큼 새 아파트 프리미엄을 선보이기 때문에 경쟁력이 떨어지지 않을 것으로 보여 수요자들에게도 많은 관심을 보일 것 같습니다.


이처럼 '로또 단지'라고 불리는 강남 3구 재건축 일반분양 아파트가  본격적으로 분양을 할 예정인 만큼 수요자들의 관심 또한 높을 수밖에 없겠는데요. 하지만 해당 물량이 아무리 주변 시세보다 저렴하게 나온다 해도 여전히 고분양가임은 틀림없습니다.


단지 3.3㎡당 수천만 원에 달하는 분양가가 시세 대비 싼 것일 뿐이지 수요자들이 느끼기에는 전혀 저렴한 값이 아니기 때문인데요. 이와 같은 이유로 현금이 많은 수요자들에게는 청약 기회가 넘어갈 가능성이 크다고 봅니다. 정부에서 내놓은 강력한 부동산 대출 규제로 분양가 9억 원 이상은 중도금 대출이 어렵고, 강남권에 신규로 공급되는 아파트들은 대부분 이를 뛰어넘는 고분양가를 형성하고 있기 때문입니다.


강남3구는 투기지역으로 지정되어 있어 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%가 적용됩니다. 또한 다주택자 양도소득세 중과, 소유권 이전 등기일까지 분양권 전매 제한 등 규제를 받는 지역입니다. 따라서 고분양가를 감당하려면 현금을 많이 보유한 수요자들에게 분양을 앞둔 강남3구의 재건축 아파트는 눈여겨볼 만한 곳입니다.



현재 강남 3구 재건축 아파트는 로또 지역으로 불리고 있지만 현재는 시세가 하향세를 보이고 있습니다. 9.13부동산 대책 발표 이후 반년 이상 시간이 지나면서 거래량이나 가격변동률, 실거래가 등을 통해서 대책 효과가 현실화되고 있는 모습입니다.


부동산114에 따르자면 서울 재건축 아파트 매매가는 9.13부동산 대책 이후 1.36%가 떨어졌습니다. 하락세를 주도한 곳은 강동구, 강남구, 송파구 등의 지역이라고 합니다. 투자하기 좋은 재건축 아파트는 거래 절벽 현상의 장기화와 마이너스 변동률이 누적되면서 실제로 거래가격 기준으로 1억에서 2억 원 정도 급락한 단지로 보이고 있다고 합니다.


이러한 내림세를 보이고 있는 모습은 현재 당분간 지속될 가능성이 높을 것 같은데요. 지난해 10월 이후 하락세가 이어지고 있는 서울 재건축 부동산 시장은 반짝 거래 이후에 급매물이 소진되면서 거래가 없는 모습이 반복되고 있습니다. 앞으로도 국지적으로 급매물이 소진에 따른 반짝 상승이 나타날 수는 있겠지만 정부에서 내놓은 부동산 규제로 일부 거래되었던 급매물도 바닥권 거래를 보이고 있어 본격적으로 가격 반등으로까지 이어지기는 부족할 것으로 전망됩니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.






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