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후분양제 검토 중, 강남 재건축 단지 늘어나는데…

카페인커뮤니케이션 입력 2019.06.13 14:13 수정 2019.06.13 14:13
조회 138추천 1




주택도시보증공사(HUG)가 주변 시세로 분양가를 제한하는 제도 개선안을 발표하면서 강남과 여의도를 중심으로 '후분양제'를 검토하는 재건축 단지가 늘어나고 있다고 합니다.

하지만 분양지면에 따른 금융비용 등 자금조달이 어렵고 2~3년 뒤의 부동산 시장을 예측하기에는 어렵기 때문에 흥행이 보장되지 않은 '비강남' 지역은 현재 후분양제를 선택하기에는 어려울 것이라는 반응을 보이고 있습니다. 분양가 제한을 피할 수 있는 후분양제도는 아무래도 돈이 되는 지역에서만 선택이 가능하다고 볼 수 있겠네요.





이렇다 보니 강남 등 흥행 지역에서는 후분양제로 분양가가 더욱 높아지고 있고, 강북, 경기, 지방 등 비인기 지역 부동산 시장에서 분양가는 제한되는 양극 현상이 발생될 우려가 높아지고 있습니다.


HUG는 지난 5일에 고분양가 사업장 확산을 막기 위해서 고분양가 사업장 심사 기준을 변경했다고 합니다. 개선안에 따르자면 앞으로 새 아파트 분양가는 주변 시세 대비 최대 105%를 넘지 않는 선에서 책정된다고 하는데요.


주택가격변동률이 하락할 경우에는 100% 이내에서 심사를 하도록 해 지금과 같은 부동산 시장 침체기에서는 주변 시세를 넘지 않은 범위 내에서 분양가가 책정될 가능성이 높다고 합니다. 선분양시 HUG로부터 분양보증을 받아야 분양을 할 수 있기 때문에 이번 제도 개선안은 사실상 주변 시세를 넘지 않도록 분양가를 제한해야겠다는 것이나 다름없어 보입니다.





이에 따라서 강남과 여의도 재건축 단지를 중심에는 후분양제 논의가 시작되고 있습니다. 후분양제를 선택하면 보다 자유롭게 분양가를 책정할 수 있기 때문인데요.


강남구 한 재건축 아파트 단지 조합원은 입지의 특수성에 있어 주변 시세를 맞춘다고 될 일이 아니기 때문에 일련의 사례를 통해서 분양가를 책정한다고 하면 좋은 입지를 가진 단지 가격이 평가 절하된다면서 조합원 입장에서는 지금과 같이 분양가 제한이 심한 상황에서 당장 재건축에 나서기도 쉽지 않아 후분양제도를 검토하고 있다고 합니다.





하지만 선분양제보다 자금조달이 어렵고 준공이후에 부동산 시장을 예측하기 어려워 건설사, 조합에서는 후분양제를 쉽게 선택하기엔 다소 어렵겠는데요. 특히 흥행이 보장되지 않은 곳은 미분양 우려도 크기 때문에 강남, 여의도를 제외한 지역은 선뜻 나서기가 쉽지 않다는 분위기입니다.


후분양제를 시행하게 되면 공사비 등 건설사 돈으로 하거나 은행에서 대출을 받아 해야 하기 때문에 부담이 될 수밖에 없는데요. 공사를 할 때까지 현금유입이 없다는 말인데, 일일이 대출을 받아서 해야 하니까 건설사 입장에서는 잘 될 수 있는 사업만 선별하게 될 것으로 전망됩니다.





미분양 리스가 어느 정도 존재하는 비강남권 노후 아파트 단지 같은 경우에는 시공사가 부담을 가지면서까지 하기에는 어려울 것으로 보입니다. 따라서 선분양제로 진행을 하게 될 텐데 가격 제한이 있으면 사업성이 떨어지니 그 지역은 재건축 진행이 사실상 더욱 어려워질 것으로 보입니다.


강남은 아시다시피 인기가 있는 지역이라서 큰 영향을 미치지 않을 것으로 결국 강남, 비강남 격차만 계속 벌어지는 양극화 현상을 보일 것 같은데요. 부동산 시장이 침체되면 지역별로 청약 결과에 따라서 건설사 등이 미분양 리스크를 감수해야 한다고 합니다.


분양이 보장되어 있는 지역은 후분양제로 진행한다고 하면 건설사들도 적극적으로 진행하겠지만, 그렇지 않은 비인기 있는 지역은 건설사가 위험부담을 가지면서까지 나서지는 않을 것입니다. 민간사업에는 돈이 되는지가 가장 큰 요점이기 때문에 비인기 지역은 분양가가 통제되는 선분양제를 택할 수밖에 없는 양극화 현상은 계속 이어질 것으로 전망됩니다. 이상 카페인커뮤니케이션이였습니다.



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