집값 오른 서울, 내년 보유세 최대 3배 인상 전망
주택을 한 채라도 보유한 수요자라면 최근 늘어난 세금으로 인한 고심이 깊다. 오는 12월 1일부터 납부할 종합부동산세 때문이다.
이번 종부세 납부는 지난해 9.13 부동산 대책에서 조정대상지역 내 다주택자에 대한 종부세율을 상향 조정하고, 종부세 대상자의 보유세 부담 상한액을 200~300%까지 높인 후 처음으로 납부하는 것으로 지난해보다 급격히 상승했다.
실제로 지난해 집값이 크게 오른 강남권 등 서울의 고가주택 보유자와 다주택자의 경우 낸 세금보다 3배까지 오르기도 해 부담도 상당하다는 반응이다. 게다가 서울 등 일부 수도권 지역은 이러한 급격한 보유세 인상이 내년에도 이어질 가능성이 커 불안감은 더욱 커지고 있다.
종부세 대상의 상당수를 차지하는 강남과 강북의 요지의 주택 실거래 가격이 큰 폭으로 상승하면서 종부세 과세 기준이 되는 공시 가격도 따라 올라갈 가능성이 크기 때문이다.
전문가들은 2022년까지 종부세 공정시장가액비율 인상이 계속되는 가운데 공시 가격까지 오르면서 보유세 부담을 이기지 못하고 집을 매도하는 경우도 나올 것으로 예상한다.
◈ 아랑곳 않는 국토부, 집 값 오르면 종부세는 또 오른다!
국토교통부와 한국감정원은 지난 8월부터 시작해 내년 1월 1일 기준으로 고시할 주택 공시 가격과 토지 공시지가 산정 업무를 진행 중이다. 다음 달 중순 표준 단독주택 공시 가격과 표준지 공시지가 예정 가격 열람을 시작으로 내년 4월 말 공동주택 공시 가격까지 '부동산 공시' 랠리가 이어진다.
올해 초 발표한 2019년 공시 가격 산정 방향을 형평성•균형성 제고에 두면서 서울지역 표준 단독주택의 공시 가격을 역대 최고 수준인 17.75% 상향했다. 단독주택보다 현실화율(시세반영률)이 높았던 공동주택(아파트) 공시 가격도 12년 만에 최대인 14.02% 끌어올렸다.
여기에 내년 공시 가격도 현재 단독주택 53%, 공동주택 68.1%인 공시 가격 현실화율을 더 높이고 지역•유형별 불균형을 줄여나가겠다고 발표했다. 내년 공시 가격도 만만찮은 인상을 경고한 셈이다.
일단 올해 통계상 서울 집값 상승폭은 예년보다 낮다. 한국감정원 조사에 따르면 작년 말 대비 서울 아파트값은 지난 10월까지 0.81% 하락했다. 지난달 말부터 가팔라진 가격 상승세가 반영되지 않은 결과지만 예년에 비하면 수치상 안정세는 분명하다.
국민은행이 조사한 서울 아파트값도 작년 말 대비 이달까지 1.82% 올라 작년 같은 기간 13.44% 뛴 것에 비하면 상승폭이 크게 둔화했다.
그러나 실제 서울 강남권과 '마용성' 등 주요 아파트 단지는 올해 재건축, 일반 아파트를 막론하고 실거래 가격이 2억∼3억 원 이상 뛴 곳이 수두룩하다. 층과 조망권에 따라 매매 가격 차이가 크긴 하지만 정부의 강력한 규제 대책에도 불구하고 입지여건이 좋은 인기 아파트는 집값이 계속 오른 것이다.
공시 가격은 한국감정원이 조사한 시세 변동과 실거래 가격 등을 종합적으로 고려해 결정하는 만큼 집값이 오른 곳은 공시 가격도 따라 오른다.
강북에서도 마포•용산•성동구 등 도심 인기지역과 영등포•동작•광진•양천구, 경기도 과천 등 수도권 일부의 집값이 뛰면서 내년 공시 가격 인상이 불가피해 보인다.
◈ 공시 가격 현실화 시 내년은 부담 더 늘 듯…
특히 정부가 공시 가격 산정 시 고려하는 현실화율까지 높일 경우에는 집값 상승폭보다 공시 가격 상승폭이 더 커질 수 있다. 공동주택보다 현실화율이 낮은 단독주택은 현실화율 반영폭을 확대하면 올해처럼 내년 공시 가격이 집값 상승분보다 더 많이 오를 수 있다. 감정원 조사 결과 올해 서울 단독주택 매매 가격은 3.48% 올라 가격 상승률도 아파트보다 높다.
내년도 공시 가격이 오르면 보유세도 추가로 인상된다. 특히 다주택자의 종부세 인상폭이 커진다. 재산세는 세부담 상한이 전년도 부과액의 최대 30%를 넘지 못하지만 종부세는 다르다. 일단 종부세의 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율이 작년 80%에서 올해 85%, 내년 90%에 이어 2022년 100%가 될 때까지 매년 5%포인트씩 상승한다. 2022년까지 공시 가격이 한 푼도 오르지 않고 일부 하락해도 종부세 부담은 커지는 셈이다.
2 주택자 이상의 보유세 부담은 이보다 훨씬 높다. 2 주택자의 종부세 세부담 상한은 전년도 납부액의 200%, 3 주택 이상자는 300%에 달해 공시 가격이 일정 금액 이상 계속해서 오르면 보유세 부담이 해마다 2∼3배씩 뛸 수 있다.
1가구 1 주택의 현실화, 집을 자산증식의 도구가 아니라 실거주를 위한 것으로 만들기 위한 정부의 바람이 담긴 정책이 이후 어떤 결과를 보일지 귀추가 주목된다.
