부동산 시장이 규제 적용 여부에 따라 분위기가 사뭇 달라지고 있다. 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가 상한제 규제를 피한 지역의 분양시장 분위기가 뜨겁게 달아오른 것이다. 특히 정부가 규제지역 확대에 대해 경고를 한 만큼 비규제 지역 부동산에 대한 수요자들의 관심은 더 높아질 것이라는 견해가 지배적이다.
비규제 지역의 경우 주택담보대출(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%, 1 주택 이상 가구 주택 신규 구매 시 주택담보대출 금지 등 대출 규제가 없다. 또 다주택자 양도세 중과 대상에도 해당되지 않는다. 청약을 받을 때도 청약조건이 덜 까다롭다. 주택 소유나 세대주 여부에 구애받지 않고 청약통장 가입 기간도 1년(지방 6개월)이면 1순위가 가능하다. 전매제한기간도 당첨자 발표 후 6개월(경기와 광역시 기준)으로 짧다.
안양, 검단, 부산 등 청약경쟁률 급상승하고 미분양 소진
가장 반응이 뜨거운 시장은 아파트 분양시장이다. 최근 경기 안양시 만안구에 공급된 ‘안양 예술공원 두산위브’는 1순위 청약에서 45.44대 1의 경쟁률로 올해 안양시 최고 경쟁률을 기록했고, 계약 개시 나흘 만에 100% 완료됐다. 서울과 가까운 지리적 이점에도 불구하고 인근 지역(안양시 동안구, 광명)은 규제를 받지만 만안구는 규제에서 자유로웠던 점에서 수요자들의 관심을 끌었다. 또한 미분양 무덤으로 불리던 인천 검단에서도 미분양이 모두 소진되는 등 관심이 몰리고 있다.
가장 드라마틱한 변화를 보이는 지역은 부산이다. 조정대상지역 해제 발표 후 처음으로 분양한 해운대구 ‘센텀 KCC 스위첸’이 평균 경쟁률 67.76대 1로 올해 부산에서 분양한 아파트 가운데 가장 높은 경쟁률을 기록했다.
부산 아파트 매매가 2년 2개월 만에 상승 전환
분양시장뿐만이 아니다. 기존 주택시장도 규제 적용 여부에 따라 집값이 널뛰기다. 경기 고양시 일산신도시는 지난 11월 초 정부의 조정대상지역 해제 발표 후 아파트 매매값이 0.04% 상승했다. 올해 2월부터 11월 초까지 일산 집값은 제자리걸음이었다.
부산 부동산 시장도 연일 상한가다. 한국감정원 자료에 따르면 11월 둘째 주 아파트 매매가는 전주 대비 0.1% 올랐다. 2017년 9월 첫째 주 이후 약 2년 2개월 만이다. 해운대구 0.42%, 수영구 0.38%, 동래구 0.21% 순이다.
서울에서 지방으로, 주택에서 수익형상품으로 흐르는 유동자금
규제를 피해 움직이는 유동자금은 서울에서 지방으로, 주택에서 수익형상품으로 이동하고 있다.
금융상품 수익률이 저조한 상황에서 한국은행 금융통화위원회는 지난 16일 기준금리를 0.25%포인트 인하했다. 이에 따라 기준금리는 사상 최저치인 1.25%에 불과한 상태다. 향후 금융 상품 수익률이 더 낮아질 수밖에 없는 셈이다.
상업시설이나 오피스텔 등 수익형 부동산의 투자 수익률(임대수익)이 시중 금융상품보다 높은 데다 부동산 가격 상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다.
규제피해 늘어나는 원정투자, 갭투자… 주의 필요
외부투자수요가 일시적으로 몰리면 호가가 치솟는 등 시장에 거품이 끼게 마련이다. 과도한 원정투자와 갭투자는 시장의 공정성을 해치고, 실수요자들의 내집마련 기회를 빼앗는다. 또 거품이 빠진후에는 실수요자들의 피해를 양산할 수 있는 만큼 급격히 집값이 요동치는 지역을 거래할 때는 주의가 필요하다.
