김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #76
서울 부동산시장이 조정을 받고 있지만, 분양 시장 특히 서울 도심 분양 현장은 여전히 강세다. 최근 길음역 인근의 롯데캐슬 클라시아 분양을 받아도 좋으냐는 고객의 전화를 받았다. 작년 11월 분양이 예정되었다가 연기된 롯데캐슬 클라시아 일반분양이 다가오면서 문의가 늘어나고 있다.
실수요자들은 여전히 내 집 마련을 위한 청약에 관심이 있다는 것이다. 오늘은 분양을 앞둔 롯데캐슬 클라시아를 분석해보도록 하겠다.
서울 도심 분양 현장은 여전히 관심이 높다.
롯데캐슬 클라시아는 총 2,029세대 대단지로 2022년 초 중반 입주 예정이다.
2002년 은평뉴타운, 왕십리뉴타운과 함께 시범 뉴타운으로 지정된 길음뉴타운은 2003년 1단지를 시작으로 2010년 9단지까지 차례로 입주했다. 2004년인가 공사 중이던 길음뉴타운 현장답사를 갔던 기억도 난다.
높은 전세가율로 갭투자의 성지로 불리었던 길음뉴타운 바로 옆 길음1재정비촉진구역이 바로 롯데캐슬 클라시아다. 2월부터 입주가 시작된 래미안 길음 센터피스(길음2재정비구역)가 북쪽에 인접해 있다.
대중교통 여건은 좋은 편이다. 지하철 4호선 길음역과 미아사거리역을 도보로 이용할 수 있고, 2019년 하반기 착공예정인 동북선 경전철 숭곡중역(미아사거리) 출구가 현대백화점에 생겨 초역세권이 된다.
편의시설 또한 잘 갖춰져 있다. 현대백화점 미아점이 단지와 바로 인접해 있는 슬리퍼 생활권에 이마트, 롯데백화점, CGV 등 편의시설 접근도 불편함이 없다.
학군은 숭곡초등학교와 숭곡중학교가 인근 도보 통학권이라 학부모들의 걱정을 덜어준다. 사립 명문인 영훈국제중학교와 영훈초등학교, 영훈고등학교도 있다. 단, 주변 환경이 다소 어수선하다. 아직은 낡은 주택들도 남아있고, 경사도 있는 편이다. 숭곡초등학교가 가깝지만 2차선 도로를 건너야 한다.
하지만 단지 북측에 4,400여 평의 근린공원이 조성될 예정이고, 래미안 센터피스가 입주를 마치고, 2021년 롯데캐슬 클라시아, 2022년 이후 길음역세권구역과 신길음구역, 신월1구역까지 개발이 완료되면 주거환경은 크게 개선될 것으로 보인다.
교통이나 편의시설이 뛰어난 데 비해, 학군과 주변 환경은 약간 아쉬운 부분이다. 그러나 서울 내에서 모든 입지 조건을 만족하는 곳은 이미 접근하기 힘든 가격이 형성되어 있을 가능성이 높다. 가진 예산 내에서 가성비를 고려한 합리적인 선택이 필요하다.
롯데캐슬 클라시아 주변 주요 시설은 위와 같다.
당첨 후 부적격이 되면 억울하게 청약통장만 날리는 불상사가 생길 수 있으니, 입주자모집공고가 나오면 청약자격은 반드시 확인해야 한다. 롯데캐슬 클라시아는 수도권과밀억제권역이며 투기과열지구, 청약과열지역에 공급되는 민영아파트다.
따라서 최초입주자모집공고일 기준 서울 및 수도권에 거주하는 만 19세 이상(세대주인 미성년자 가능) 무주택세대주(1주택자는 추첨물량만 가능)이어야 하고, 청약통장은 2년 이상 납입하고 지역 및 면적별 예치금 조건을 충족해야 하며 세대 전원이 5년 내 다른 주택의 당첨사실이 없어야 한다.
또한, 본 아파트에 당첨되는 경우, 세대 전원이 재당첨 제한기간 내 다른 분양주택에 당첨될 수 없으니 주의가 필요하다.
면적과 지역에 따라 재당첨 제한기간이 다르다.
청약 신청자 중 동일 순위 내 경쟁이 있을 때는 서울시 1년 이상 거주자가 우선이다. 만약, 미분양이 나지 않는다면 서울 거주자가 당첨기회를 잡는다는 말이다. 최초 주택공급 입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지 분양권전매가 적용된다.
입주할 때까지 분양권을 팔지 못하고, 대출 제한이 적용되기 때문에 자금계획은 충분히 보수적으로 세워야 한다. 대출과 전매제한규정은 청약 전 입주자모집공고 내용을 확인하고, 분양관계자에게 한 번 더 확인하는 것이 좋다.
또, 부부가 각각 세대주 자격이 있다고 같이 청약하여 같은 날에 당첨된 경우에는 둘 다 부적격처리 된다는 점도 명심해야 한다. 참고로 당첨일이 다른 경우에는 먼저 당첨된 부분만 인정하고, 나중에 당첨된 것은 부적격 처리된다.
또한 아파트 청약접수 전 사전예약을 할 수 있는 ‘무순위 청약서비스’가 2월부터 적용되어 소위 말하는 ‘내 집 마련 신청’이 합법적으로 부활되었다. 청약제도 개편으로 금융결제원이 운영하는 청약시스템인 '아파트투유'에서 ‘무순위 청약서비스’를 청약신청금, 수수료 없이 무료로 신청할 수 있다.
청약자격도 성년자, 해당 광역권 거주자(과열 우려시 세대주 조건 추가)로 단순하며 당첨 및 계약시 당첨자 관리 대상도 되지 않아, 추후 재당첨제한의 적용도 받지 않는다. 복잡해진 청약시스템으로 발생되는 부적격세대, 미계약, 미분양 세대를 사전 예약접수를 통해 분양 받을 수 있는 기회가 생긴 것이다.
다만, 청약접수일, 청약제한자격(1인 1청약(중복청약 무효)등)을 확인할 필요가 있다.
롯데캐슬 클라시아, 단지는?
롯데캐슬 클라시아는 최고 37층, 19개 동으로 이루어져 있고, 전용 면적은 59~112㎡로 중소형부터 중대형까지 다양하다. 세대수는 총 2,029세대이며, 그 중 일반분양은 637세대다.
31세대로 물량이 적고 전용 85㎡ 초과인 112㎡는 실거주목적이 우선인 수요자에게 더 좋겠다. 투자목적 또한 고려해야 한다면 전용 59㎡와 84㎡가 수요층도 두텁고 절대 가격 측면에서 부담이 적어서 더 적합한 선택이 될 수 있다.
참고로 전용 85㎡ 이하는 가점 100%이기 때문에 무주택 세대주에게만 기회가 있고, 전용 85㎡ 초과는 가점 50%, 추첨 50%이어서 1주택자도 한 줄기 희망을 가질 수 있다.
59B 타입과 84A 타입의 일반분양 물량이 각각 204세대, 196세대로 가장 많다.
다소 어수선한 주변환경은 단점이지만 앞으로 개선 가능성이 있다. 역세권, 몰세권이라는 점과 대단지 브랜드라는 점은 분명한 장점이어서 분양가에 따라 시세 차익을 기대해볼 수 있겠다. 또한, 서울 도심의 새 아파트라는 희소성과 동북선 경전철 착공을 고려하면 발전의 여지가 많이 남아있다.
단, 부동산 시장 분위기와 전매제한, 대출규제는 아파트 단지 외부적인 위협요소이니 각자 상황에 맞는 현명한 선택이 필요하다.
대단지 역세권이라는 점은 롯데캐슬 클라시아의 가장 큰 강점이다.
글. 김인만 / 김인만부동산연구소장
'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자
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