부동산

2018년 말 기준의 주거 소유 현황을 발표하는 주택소유통계가 11월에 발표되었습니다. 주택소유통계란 우리나라의 일반가구 현황과 가구별 주택소유통계, 지역별 주택소유통계나 자가소유율, 점유율 등 주요 지표들을 모아서 1년에 한 번 발표하는 지표입니다. 이 통계를 통해서 파악할 수 있는 것 중 제일 중요한 것은 “주택은 작년 한 해 얼마나 공급되었고, 그 주택들을 누가 샀는가?”입니다.

먼저 주택의 수 증가는 2017년 말 1,712만 호에서 1,763만 호로 51만 호 증가했습니다. 통계청의 주택 수는 다가구를 구분하지 않는 방식입니다. 이런 기준에서도 50만 호가 증가했다는 것은 2018년이 2000년대 단일 해 기준으로 가장 많은 주택공급이 있던 한 해였음을 의미하고 있습니다.

주택을 소유한 개인은 1,367만 명에서 1,401만 명으로 34만 명 증가했습니다. 그런데 주택을 소유한 가구 수의 변화는 1,100만 가구에서 1,123만 가구로 23만 가구 증가했습니다. 우리가 ‘가구’ 단위로 거주한다는 것을 안다면, 결국 2018년의 전체적 흐름은 ‘51만 호 주택이 증가하였고, 41만 가구가 증가했으며, 그중 23만 가구는 주택을 취득하였고, 18만 가구는 무주택 가구로 늘었다’는 것입니다. 정확한 분석은 아닐지라도 최종적 결과만을 보자면 이런 설명이 썩 틀린 것도 아닙니다.

결과적으로 한국의 주택 소유율은 2017년말 55.9%에서 2018년 말 56.2%로 0.3%p 상승했습니다. 주택 소유 가구의 평균 주택 수는 1.36호로 그대로 유지 중입니다.

세부적인 소유율 변화는 서울의 경우 소유율이 49.2%에서 49.1%로 오히려 줄었습니다. 즉, 서울의 경우 2.7만 가구가 증가했지만 소유율이 되려 감소하면서 무주택 비율이 더 증가했습니다. 무주택 비율의 증가로 볼 때 서울시의 주택공급과 소유 정책에 변화가 필요한 시점이 아닐까 싶습니다. 지금과 같은 상태로 주택공급이 지속해서 이뤄진다 한들, 소유율이 계속해서 낮아진다면 주거복지 차원에서 문제가 커질 테니까요. 

경기의 경우 소유율은 55.2%에서 55.6%로 0.4%p 상승했습니다. 경기는 작년 한 해 14.9만 가구가 증가하며 총 증가 가구수 30.5만의 절반을 차지했습니다. 또 주택 소유율도 상승했기 때문에 주거공급이나 주거복지차원에서 개선된 지표를 보였습니다. 

그 외 지방 광역시별 주택 소유율을 보겠습니다. 부산은 58.4에서 58.4로 유지, 대구는 58.1에서 58.3으로 소폭 상승, 인천은 58.3에서 58.7로 큰 폭의 상승, 광주 역시 57.0에서 57.7로 큰 폭의 상승, 대전은 53.6에서 54.0으로 소폭 상승했습니다. 서울을 제외한 광역시나 경기도 전역에서 주택 소유율이 상승했다는 점에서 정상적으로 보여집니다. 역시 서울시만 주택공급이 진행되더라도 소유율이 늘지 않는다는 점을 다시 한번 상기해본다면 주거공급의 방식 변화가 필요한 시점입니다. 

시장에 흥미를 주는 발표 중 하나는 외지인 소유 주택 현황일 텐데요. 전국에서 해당 시군구 소속의 거주자가 아니라 외지인이 보유한 주택 비중은 전국 기준 13.5%입니다. 전국 주택의 외지인 소유 주택 비율은 2017년 말에도 13.5%이어서 변화는 없었습니다. 

그런데 지역별로는 차이가 있습니다. 서울은 원정 투자가 활성화된 지역답게 외지인 소유 주택 비율이 14.9%인데, 2017년 14.7% 대비 0.2%p 상승하며 외지투자자가 소폭 증가했음을 알 수 있습니다. 부산도 9.2%에서 9.5%로 늘었고, 대구도 10.1%에서 10.2%로 늘었으며, 광주광역시는 유지, 대전은 14.2%에서 14.4%로 늘었습니다. 전체적으로 보자면 서울시와 5대 광역시 중심으로 외지투자자 비중이 증가했음을 알 수 있을 것 같습니다. 

마지막으로 주택 소유의 쏠림을 파악하는 ‘가구별 주택 소유’를 보겠습니다. 2017년 말 기준 한국엔 1,957만의 일반 가구가 존재했고, 유주택 가구 1,100만이었으며 2건 이상 가구는 301만 가구였습니다. 

2018년 말 기준으로는 한국에 총 1,998만 가구가 존재해 지난해 대비 41만 가구가 증가했는데요. 유주택 가구 1,123만으로 23만 가구가 주택을 보유할 수 있었고, 18만 가구는 무주택 가구로 추가되었습니다. 주택을 2건 이상 소유한 가구는 308만 가구로 7만 가구 증가했습니다. 

2018년은 전국적 주택가격 상승이 있었던 해이자, 다주택자의 임대사업자 등록이 역대 최대를 기록한 해이기도 해서, 주택 소유 측면에서는 쏠림이 더 심화된 한 해가 아닌가 싶습니다.

2019년에는 종부세 증가에 따라 다주택자의 주택 추가 취득도 제한되고 있고, 하반기 들어 무주택 가구가 전세 레버리지를 활용해서 매입하는 형태가 부상하면서, 2019년 말 통계에서는 1주택 가구의 약진이 있지 않을까 생각해 봅니다. 

주거 소유 통계가 모든 것을 알려주지는 않지만 시장의 큰 흐름을 파악하는 데는 주요한 역할을 합니다. 2018년의 통계만 보더라도 다른 시도들이 주택공급을 하면서 소유율이 올라가는 정상적 흐름인 것과 달리, 서울시의 경우 주택공급이 증가하더라도 소유율이 낮아지며 다주택자가 더욱 적극적으로 주택을 취득하는 것을 알 수 있습니다. 서울시의 부동산 정책은 변화가 필요한 시점이 아닐까 합니다.  

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)