부동산

지난 11월 28일 국토교통부, 금융위원회, 행정안전부, 서울특별시 등 32개 기관은 10월부터 시작한 ‘서울 지역 실거래 신고에 대한 합동조사’ 1차 결과를 발표했습니다. 이는 지난 보도자료에서도 밝힌 것으로, 같은 해 8월 이후 서울 전역의 실거래 신고분을 대상으로 실거래 내용과 매수자가 제출한 자금조달계획서의 전체를 확인한 것입니다.

그 결과, 가족 간 대차 의심, 차입금 과다, 현금 위주 거래 등 정상적인 자금 조달로 보기 어려운 거래 건, 미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래 건, 허위 신고 등 부동산거래신고법 위반이 의심되는 거래 건 등 2,228건(전체 거래의 약 8%에 해당)의 이상거래 사례를 추출하여 이 중 1,536건을 우선 조사대상으로 선정, 약 2개월에 걸쳐 조사를 진행했다고 합니다.

조사 결과를 보니 다양한 의심사례가 나왔는데요. 실제 편법인지 여부는 해당 기관(국세청 등)에서 최종적으로 판단할 것입니다. 물론 부모라면 당연히 자식 세대가 부유하게 살기를 원할 것입니다. 본인이 부유하면 지금의 부를 물려주고 싶은 마음, 반대라면 자식만큼은 잘 살기를 바라는 마음은 모두 같을 것입니다.

특히 요즘처럼 하루가 다르게 집값이 올라가는 시기라면 자녀의 내 집 마련을 걱정할 것입니다. 그런 마음은 충분히 이해합니다. 이해하지만, 그 방법에 있어서 편법이나 부당함이 있으면 안 되겠죠? 오늘은 이에 대해 말씀드려보고자 합니다.

아시는 것처럼 부동산, 현금 등 자산을 무상이전하는 경우에는 세금이 나옵니다. 생전에는 증여세, 죽어서는 상속세가 나오는데요. 이는 부, 사유재산의 이전은 허용하되, 일정 부분 세금을 내도록 해서 지나친 부의 대물림을 막고 소득을 재분배하고자 함입니다.

위 표는 현행 상속세 및 증여세 세율입니다. 1억 원을 자녀에게 주면 10%인 1천만 원에 대해서는 세금을 내야합니다. 이게 5억 원이라면 20%인 1억 원에서 누진공제 1천만 원을 제외한 9천만 원을 세금으로 내야 합니다. 솔직히 아깝죠? 그래서 일부는 이를 피하기 위해 다양한 방법을 동원하는데요. 대부분은 불법, 즉 탈세인 경우가 많습니다. 불법을 피하면서 세금을 절약할 방법은 없을까요?

자녀에게 증여하자니 세금이 너무 많이 나오고, 그렇다고 가만히 있자니 집값은 계속 올라 자녀가 집을 구하기도 점점 어려워지는 것 같고…, 이럴 때 자녀에게 현금을 증여하고 자녀 명의로 집을 구하는 경우가 증가하고 있습니다.

일부는 ‘증여가 아니고 단순히 빌려준 건데 이것도 못하게 하냐’라고 하실 수 있겠습니다. 하지만 우리 세법은 이러한 가족간 거래는 일단 증여로 ‘추정’ 합니다. ‘가족 간에 돈을 빌려주고 갚는다고? 그럴 리 없다!’라는 것이죠.

그런데 여기에서 재미있는 건 이러한 거래를 증여로 ‘추정’ 한다는 것입니다. 추정의 사전적 정의는 ‘미루어 생각하여 판정한다’는 것입니다. 이를 더 쉽게 풀어보면 ‘일단 그렇게 보되, 이게 아니라는 증거가 있다면 그에 따른다’라고 이해하면 되겠습니다. 즉, 과세당국은 일단 가족간 거래를 먼저 증여로 추정한다는 것이고, 정말 그게 아니라면 증거를 대도록 합니다. 그렇다면 어떤 걸 증거로 제시해야 할까요?

쉽게 생각해서 우리가 은행에 가서 대출을 받는다고 합시다. 아시겠지만 수많은 서류를 작성해야 하는데요. 이 서류들은 단순 절차가 아니라 일종의 증거를 남기는 행위라고 보면 됩니다. 누가 하나 약속을 이행하지 않을 경우 상대방은 무언가 장치가 있어야 하거든요. 따라서 가족 간 거래라도 이러한 계약서를 작성해야 하는데, 이를 ‘금전소비대차계약서’라고 합니다.

서류만 작성한다고 되는 것은 아닙니다. 반대로 생각해 보세요. 과세당국(국세청 등)에서 개인간, 그것도 아주 가까운 가족끼리 작성한 서류만 보고 ‘음, 증여가 아니라 돈 거래군.’이라고 쉽게 생각할까요? 계약서 작성은 아주 최소한의 장치일 뿐, 이 계약서가 정말 유효한 것인지를 증명하려면 객관적인 제3자의 검증이 필요합니다.

이럴 때는 ‘공증’을 하는 것도 하나의 방법입니다. 공증이란 특정한 사실 또는 법률관계 존재를 공적으로 증명하는 행위로, 공증 사무실 등 법률 사무소에 가서 진행할 수 있습니다. 다만 이 경우 소정의 비용이 발생하는데요. 금액마다 모두 다르니 유의하시기 바랍니다. 참고로, 5천만 원에 대한 금전소비대차계약서 작성시 대략 10만 원 내외의 비용이 든다고 하니 이 부분도 고려해야겠죠?

그럼 공증받고 자녀에게 증여대신 돈을 빌려주면 그냥 끝나는 것일까요? 아닙니다. 해당 자녀의 ‘소득능력’도 따져보아야 합니다. 가령, 자녀에게 1억 원을 증여하는 대신 금전소비대차계약을 맺는다고 할 경우, 1억 원에 대한 이자를 지급해야 할 텐데 현행 법정이자율은 4.6%로, 이자 460만 원을 매년 자녀가 부모에게 지급해야 합니다.

그런데 그 자녀가 소득능력이 없다면 어떻게 될까요? 과세당국은 당연히 이를 증여로 볼 것입니다. 그렇기 때문에 이번 정부조사결과에서도 설령 가족간 차용증을 썼다 하더라도 이자가 없거나(무이자), 법정 이자보다 낮다면 증여로 볼 수 있기에 국세청에 정밀 조사를 의뢰한 것입니다.

어떤가요? 이럴 거면 차라리 제대로 증여해 증여세를 내고, 그 돈으로 자녀가 떳떳하게 주택을 구입하는 것이 더 낫겠다는 생각도 드시죠? 그렇게 해서 얻은 실거주 편익, 시세차익 등은 온전히 자녀의 것이니까요.

그게 아니고 자녀가 소득은 있는데 자금이 부족하다면(게다가 대출도 안 되는 상황이기에), 반드시 차용증(금전소비대차계약서), 법정이자(4.6%) 지급, 그리고 필요시 제3자 증명(공증 등)을 통해 제대로 된 부의 대물림을 하시는 게 낫다고 판단됩니다.

물론, 상속 및 증여는 그 관계가 매우 복잡하고 제반 사항을 모두 고려해야 하기에 반드시 사전에 전문가(세무사 등)와 상의 후 진행하시는 것도 잊지 마시고요. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’