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갭투자자 광주 찍고, 옆동네 화순으로...거래량 3배 쑥~

리얼캐스트 입력 2018.11.15 09:44 수정 2018.11.15 09:45
조회 30000추천 33



┃지방시장 안 좋다더니 전남 화순은 때아닌 순풍, 왜?


지방 부동산시장이 패닉에 빠져있는 상태인데 역으로 순풍이 부는 곳도 있습니다. 전라남도 화순이 그 주인공인데요. 아파트 거래가 늘고 집값 오름세도 꺾이지 않고 있습니다. 



사실 화순은 남서쪽으로 광활한 평야가 펼쳐져 있고 70% 이상이 산으로 이뤄져 있는 대표적인 전원도시로 주거유형도 아파트가 많은 부분을 차지하지 않는데도요. 무등산 줄기에서 뻗어 나온 만연산과 평풍산이 자리잡고 있고 남쪽으로 지석천이 흐르는 살기 좋은 힐링 도시로 전원주택들이 많죠. 게다가 화순군 내 아파트도 지은 지 20년 이상 된 낡은 아파트가 전체의 82.1%를 차지합니다. 그럼에도 거래가 늘고 있다니 좀 의아한데요.



┃화순 아파트 거래량 작년 동기 대비 2.5배 넘어서



실제로 한국감정원에 따르면 올 들어서부터 9월까지 화순 아파트 거래량은 939건으로 전년 같은 기간(356건)과 비교하면 이미 2.5배 수준을 넘어 선 상태입니다. 지난달 기준 국토부 실거래로 신고된 매매 거래건수도 37건에 달하고요. 지난 2006년부터 통계를 봐도 화순에서 1,000건 이상 거래가 있었던 때는 2011년(1,378건)과 2015년(1,333건) 딱 두 번 이었던 만큼 현재 거래량이 결코 적지 않은 수준이죠.



┃외부 수요 및 분양권 전매와 기타 소유권 이전 거래 많아



특히 주목할 것은 외지인 매입 수요가 많다는 것과 새 아파트에 대한 관심이 높다는 점입니다. 실제 화순 내 아파트 거래량을 매입자 거주지별로 분석해보면 관할시도 외 매입이 26.2%(246건)로 상당한 부분을 차지합니다. 거래 원인별로 살펴보면 분양권 전매와 기타 소유권 이전 거래(입주 예정 아파트 최초 공급계약·분양권 검인 등)가 64.9%로 전체 거래의 절반을 훌쩍 넘겼고요. 새 아파트 공급이 없던 곳에 공급이 이어지면서 최근 분양·입주권 매물이 풍부해진 데다 신규 아파트 프리미엄 기대가 높아진 영향 때문으로 풀이됩니다. 



┃화순 신규 아파트값 평균 5,6천만원 올라



아파트 건립이 활기를 띠고 거래가 늘다 보니 땅값도 들썩거리고 집값도 상승세입니다. 국토부 공시지가에 따르면 화순 땅값은전년대비 평균 6.3% 상승했으며, 최고지가는 ㎡당 247만8,000원으로 공시되었습니다. 화순읍 소재 행복공인중개사는 “대규모 단지가 들어서는 화순읍 내 땅값은 평당 최고 1,000만원을 넘어섰다. 입지 좋은 단지 앞 농지의 경우도 평당 800만원을 찍었다”고 전합니다.


화순 첫 청약단지로 화제를 모은 화순 내 가격 리딩 아파트 화순산이고운도 상승곡선을 타고 있습니다. 분양 당시 전용 84㎡ 기준층 분양가가 2억699만원 선이었는데 입주초기에 2억1,949만원에 팔렸으며, 지난 3분기에는 2억7,000만원에 실거래됐습니다. 현재 평균 시세는 2억5,900만원대고요. 


분양권에 웃돈도 붙어 있습니다. 화순한양립스가 그 예로 전용 84㎡ 입주권이 지난달 2억7,796만원에 팔렸습니다. 조합원 평균 분양가가 2억2,000만원 선이었으니 5,000만원가량의 시세차익을 본 셈입니다. 현재 시세는 2억8,692만원 선인데요. 저층 몇 개를 제외하고 거의 다 팔렸으며 주택형별로 최소 500~1,000만원정도의 웃돈(프리미엄)이 붙어있다고 합니다.



┃새 아파트 갈아타기…전남 화순 첫 브랜드 아파트 분양 관심



여기에 이달 중 화순 최초의 1군 브랜드 아파트도 나올 예정입니다. 현대엔지니어링이 시공하는 힐스테이트 화순으로 최고 30층 높이, 화순서 보기 힘든 중대형을 포함한 604세대 규모입니다. 아직 분양가 등이 알려지지는 않았지만 브랜드와 입지 등을 고려했을 때 대기 수요가 상당하다고 합니다. 현지에서 만난 미래공인중개사의 말을 들어보시죠. 


“화순에 오래된 아파트가 많다 보니 갈아타기 하려는 분들이 많아요. 청약이 이뤄진 산이고운 때 경험이 학습효과로 작용해 다들 청약을 준비하고 있죠. 문의도 많고요. 땅값이 올라 비싸게 나올 것은 예상되나 그래도 광주보다는 아직 경쟁력이 있어 광주에서도 관심을 갖고 있고 임대나 재투자를 생각하는 분들도많은 편이예요. 기본 1,000만~2,000만원정도의 프리미엄은 붙을 것입니다.”



┃집값 너무 뛴 인접 광주광역시와의 갭 메우기 본격화



기본 수요가 충분하다는 건데 화순에 왜 수요가 몰릴까요? 노후주택이 많아 새 아파트 갈아타기 수요가 있겠지만 지배적인 의견은 아파트값이 너무 저렴했던 만큼 인근 광주광역시와의 갭 메우기가 본격화된다는 것입니다. 현지에서 갭 메우기로 보는 이유는 또 있습니다. 광주에서 화순으로의 이주 수요 때문인데요. 통계청에 따르면 지난해 화순 유입인구 6,156명 중 광주 거주자가 2,920명에 달합니다. 비율로는 약 47.4%로 10명 중 4.7명이 광주서 살던 사람입니다.


이사를 오는 가장 큰 이유는 아파트값 차이 때문. 광주 아파트 평균 매매가격은 11월 현재 3.3㎡당 726만원으로 올 들어서만 9.5% 상승한 데 비해 화순은 평당 442만원에 불과합니다. 쉽게 말해 광주 아파트 3분의 2 가격이면 화순 아파트를 구입할 수 있다는 거죠. 광주 학동 소재 늘푸른공인중개사는 “전세가율도 높고 가격경쟁력이 있어 투자나 임대 놓으려고 많이들 찾는다”며 “오늘도 산이고운 전세 계약을 하나 체결했다”고 밝혔습니다. 또한 “분양가도 매리트가 있다”며 “현재 광주는 평당 1,100만원선까지 치솟고 있는 상태임에도 수천만원에서 많게는 억대 프리미엄이 붙는다. 화순은 평당 900만원도 안되고 전매제한도 없으니 투자자들이 경쟁력이 있다고 생각한다”고 덧붙여 말했습니다. 


거리도 가까워 출퇴근이 가능하다는 점도 이점입니다. 광주광역시청에서 화순군청까지 실제 도로 이동 기준으로 약 20km 밖에 되지 않습니다. 3년 전 신너릿재터널까지 개통된 상태로 광주 전역 어디든 차량 30분이내로 접근 가능합니다. 여기에 화순이 읍에 해당하는 만큼 대학 입학 시 농어촌 특별 전형 대상이 된다는 것과 근무지가 화순인 공무원들이 화순으로 주거지를 이전하는 경우도 많다고 합니다.



┃국내 유일의 백신산업특구…일자리 창출로 세대수도 꾸준히 증가세




이 뿐만이 아닙니다. 화순군의 지역 신성장 동력인 생물의약산업이 지속 발전하며 화순지역에 바이오-메디컬 산업관련 종사자의 이주 수요도 늘고 있습니다. 화순은 국내 유일의 백신산업특구로 총 사업비 약 1,497억원이 투입돼 백신 관련 전주기 인프라 구축과 더불어 미생물실증지원센터 구축 등이 진행 중인데요. 화순군은 당초 2015년까지였던 백신산업특구 지정 기간을 2020년까지 연장하고 특구 내 기관의 특장점을 살린 협업과 융합을 통해 지역경제 활성화를 도모하고 있습니다. 화순전남대학교병원을 비롯 생물의약연구원, KTR 헬스케어연구소, 녹십자 백신공장 등 기업입주도 이어지고 있고요. 


또한 화순은 전남지역에서 가장 많은 요양병원이 밀집해 있는 지역입니다. 총 14개의 요양병원이 있는데요. 화순군 인구가 6만4,000여명정도이니 약 4,500명당 1개의 요양병원이 운영되고 있는 셈입니다. 그래서인지 군내 인구수는 감소 추세지만 세대수는 2015년 이후 꾸준히 증가하고 있습니다. 바이오-메디컬 산업이 지역기반산업으로 안정적으로 자리잡으며 기업이 입주하고 일자리가 늘자 관련 종사자들의 이전 수요도 증가세라는 얘기입니다. 이처럼 화순은 작지만 강한 도시로 도약하고 있습니다. 이것이 화순에 실수요는 물론 투자 수요가 몰리고 자연과 함께 숨쉬고 건강을 생각하는 힐링도시 화순의 가치를 높게 점치는 이유입니다.




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