| 경제불황 속에서 부동산만 강세를 보이고 있다
전국 부동산 가격은 갈수록 높아지고 있고, 그 중에서도 아파트에 대한 갈망도 커지고 있습니다. 저금리와 풍부한 유동성의 영향으로 정부의 부동산 규제에도 아파트 가격은 고공행진 하자 20~30세대의 젊은층 사이에서는 아파트 패닉바잉(공황구매)까지 나타나고 있는 상황이 지속되고 있습니다.
하지만, 우리나라의 전반적인 경제상황은 좋은 편이 아닙니다. 경제성장률은 지속적으로 하향 조정하고 있고 소비자물가는 역대 최저치이며 실업률 또한 높아지고 있는 상황입니다. 실제로 코로나 사태의 충격으로 지난해 우리나라 경제성장률이 외환위기 이후 처음으로 마이너스를 기록한 것으로 나타났습니다.
한국은행에 따르면 지난해 실질 국내총생산(GDP)가 전년대비 1.0% 감소했다고 발표했습니다. 그나마 정부의 소비와 설비투자가 늘어 한국은행의 기존 전망과 업계 전문가 예상보다 선방했지만, 민간 소비와 수출이 크게 감소해 코로나 타격이 빗겨가진 못했습니다. 뿐만 아니라 지난해 우리나라 고용상황도 외환위기에 이어 역대 두 번째로 좋지 않다는 통계도 나오고 있습니다.
즉, 경제불황 속에서 부동산만 강세를 누리고 있는 것입니다.
| 10년간 저출산 문제를 해결하기 위해 140조원을 쏟아 부어도 OECD 최저
뿐만 아니라 우리나라는 인구감소로 인한 리스크도 존재합니다. 우리나라의 합계 출산율은 2018년부터 1명 아래로 추락했습니다. 여성 한 명이 가임기간에 낳을 것으로 기대되는 평균 출생아가 한 명이 안되는 국가는 전 세계에서 대한민국이 유일합니다.
문제는 코로나19 사태로 지난해 출산율이 더더욱 하락할 것으로 보이고, 20~30대 고용과 소득이 악화되고 있어 출산율은 회복되기가 어려울 것으로 전망되고 있습니다.
여기에 출생아수는 줄어들고 사망자수는 늘어나면서 인구감소 추세는 더욱 가팔라지고 있습니다. 통계청의 인구동향조사에 따르면 지난 2010년에만 하더라도 우리나라의 출생아수는 47만명에 달했지만, 매년 조금씩 줄어들면서 지난 2019년에는 30.3만명으로 대폭 내려 앉았습니다. 반면, 사망자수는 꾸준히 늘어나 2010년 25.5만명에서 2019년 29.5만명으로 증가하고 있습니다.
전문가들은 “코로나19로 인해 일자리수가 줄어들었고, 소득이나 일자리 측면에서 충격이 혼인과 추산의 주역인 20~30대에 집중도미에 따라 혼인과 출산을 연기하거나 기피하는 경향이 생기고 있다”고 말했습니다.
| 제조업 의존도가 높은 지역의 경우 산업부진으로 인해 집값도 덩달아 하락
일반적으로 인구가 감소하면 주택 구매수요가 줄어들기 때문에 주택시장도 침체돼 집값이 하락할 가능성이 있습니다. 특히, 조선과 철강, 자동차 등의 제조업 의존도가 높은 지역의 경우 산업부진으로 취업자수가 감소하면 인구는 물론 주택수요 감소로 인해 집값도 덩달아 내려갈 수 있죠. 실제로 인구감소가 두드러지는 지방 쪽 중소도시들의 경우 부동산 시장도 약세를 보이고 있는 것입니다.
이에 각 지자체들은 각종 개발과 산업 유치, 기업 유치 등으로 인구를 모으려고 하고, 정부에 공공인프라를 건의하는 등 도시 인구의 이탈을 막고 인구 유입에 힘을 쓰고 있는 상황입니다. 또한, 일부 지역에서는 인구수를 늘리기 위해 셋째 아이를 낳으면 최대 5000만원까지 지원하는 사업도 시행하고 있습니다.
| 서울-경기, 서울-5대 광역시 아파트 중위가격 격차, 이제 좁혀지긴 어렵다
우리나라 인구감소가 다가오고 있긴 하지만, 일본처럼 부동산 가격이 폭락하기 보다 지역간의 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다.
지난해 정부의 부동산 규제로 똘똘한 한 채에 몰리고 있는데다 수도권에 일자리와 문화, 교육, 생활인프라가 집중적으로 갖춰지다 보니 수도권과 지방의 아파트 가격 격차는 갈수록 벌어지고 있는 상황입니다.
실제로 KB부동산의 주택가격동향을 살펴보면, 지난 2013년 서울의 아파트 중위가격은 4억 6872만원, 경기도는 2억 5862만원, 5대 광역시 1억 7376만원으로 서울과 경기도의 아파트 중위가격 격차는 2억 1010만원, 5대 광역시는 2억 9497만원 상당의 격차를 보였습니다.
하지만, 서울 아파트 가격이 가파르게 치솟아 오르면서 서울과 경기도와 5대 광역시간의 아파트 중위가격 격차는 상당히 벌어졌습니다. 서울과 경기도의 아파트 중위가격 차이는 2013년 2억원 수준이었지만, 올해 1월에는 5억원으로 격차가 벌어졌고, 5대 광역시의 경우 서울 아파트 중위값 격차가 6억 7900만원까지 확대됐습니다.
| 생활인프라가 풍부한 지역으로 도시 집중화현상 심화될 것
혹자는 인구감소로 인해 부동산 가치는 하락할 수 밖에 없다고 말하고 또 다른 혹자는 인구가 감소하더라도 1인가구와 고령화 등의 인구구조의 변화로 부동산이 하락할 일은 없다고 말하고 있습니다. 하지만, 분명한 건 주택가격 낙관론자와 비관론자 모두 인구구조의 변화로 부동산 시장은 큰 영향을 받을 것이라고 생각하고 있습니다.
물론, 인구 감소만을 근거로 주택 가격 하락을 예측할 수는 없겠지만, 분명한 것은 도시 인구가 줄어들수록 도시 경쟁력이 악화되고 주택 수요도 부족해지면 집값은 떨어질 가능성이 큰 편입니다. 반대로 우리나라 인구가 줄어들고 있음에도 인구가 증가하는 도시의 경우 생활인프라는 물론 가격 상승세도 기대해 도시 집중화 현상이 나타날 가능성도 있는 만큼, 인구와 부동산의 관계는 계속해서 살펴봐야 할 필요가 있을 것으로 보입니다.
