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소액 부동산 투자, 이것만큼은 체크해볼 것!

경제만랩 입력 2019.06.17 10:14 수정 2019.06.17 10:18
조회 101추천 0





| 소액 부동산 투자 무엇을 주의해야 하나


최근 부동산 시장에서는 직접투자가 아닌 간접 부동산 투자가 강세를 누리고 있습니다. 기존 부동산투자의 경우 목돈이 많이 들어가 접근성이 낮았지만, 요즘 대세인 부동산 간접투자의 경우 다수의 투자자로부터 투자금을 받기 때문에 소액으로도 부동산 투자에 가능하다는 장점을 갖고 있습니다.


또한, 소액부동산투자는 시중 금리보다 더 높은 수익을 얻을 수 있다는 점에서 많은 사람들이 주목하고 있는데요. 하지만 자극적인 광고의 높은 수익률만 바라보고 성급하게 투자에 나서는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 소액 부동산 투자 주의사항에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.  



| 부동산 파이낸싱 투자의 장점 3가지!


1. 높은 수익률 2. 다양한 투자상품 3. 소액투자 

우선, P2P 투자의 종류로는 개인에게 돈을 투자하는 개인채권 투자와 기업의 자산이나 채권을 담보로 진행하는 기업/사업 투자가 있습니다. 그리고 최근 한창 인기를 누리고 있는 건축될 부동산을 담보로 하는 부동산 파이낸싱 투자가 있죠.


오늘 살펴볼 부동산 파이낸싱 투자는 부동산을 담보로 하는 투자상품의 경우 직접투자가 아닌 건설자금에 대한 대환이나 담보대출 성격의 채권입니다. 흔히 볼 수 있는 부동산 파이낸싱 투자들은 연 평균 8~15% 수익률을 제공한다고 하는데, 이는 현재 예금금리가 1~2%가 인 것을 고려하면 투자자들에게 상당히 눈길을 끄는 조건입니다.


하지만 이런 투자에도 리스크는 항상 따르는 법이죠. 최소한의 안전하고 성공적인 P2P 투자를 위해 주의해야 될 부분이 있습니다.



| 안전한 투자를 생각한다면 1순위를 고수익률 생각한다면 2순위


우선 근저당순위부터 살펴봐야 합니다. 근저당순위는 내가 투자하는 상품이 나중에 대출자로부터 돈을 돌려받지 못할 상황이 찾아왔을 때를 대비해 반드시 짚고 넘어가야 하는 부분입니다.


근저당순위는 만약에 대출자가 돈을 못갚아 ‘담보를 팔아 돈을 갚을 때 누가 가장 먼저 받냐’고 따지는 순위인데 담보를 팔아 1순위에 빌린 돈을 갚고 모두 다 갚은 다음에 2순위에게 넘어갑니다. 때문에 근저당순위가 3~4순위라면 돈을 회수할 때 불리할 수 있으니 반드시 참고해야 됩니다. 


일반적으로 안전한 투자상품을 원한다면 근저당 1순위를 선택해야 할 것이고, 다소 위험성이 있더라도 높은 수익을 위한다면 2순위, 3~4순위라면 좀더 곰꼼히 살펴보고 투자에 나서는 것이 좋습니다.




| 안전을 위한다면 대환대출방식, 고수익을 원한다면 분양상환방식


대출자가 대출금을 어떤 방식으로 갚을지 따져보는 것도 굉장히 중요합니다. 특히 부동산 파이낸싱의 경우 건물이나 토지 등을 담보로 잡고있기 때문에 상대적으로 안전한 편에 속합니다. 하지만, 부동산 투자 상환방식은 일반적으로 두가지로 구분할 수 있습니다.


건축물을 준공 시키고 분양을 통해 대출금을 갚아나가는 방식이 있고, 다 지은 후 그 건물을 담보로 제 1금융권에서 돈을 빌려 P2P 대출금 갚는 방식이 있습니다. 아무래도 분양상환의 경우 분양이 잘 이뤄지지 않는다면 대출금 상환하기가 힘들 수 있기 때문에 안전한 투자 상품을 원한다면 제 1금융권을 통한 대환대출방식이 좋고, 분양상환의 경우 건축물의 입지를 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서는 것이 좋습니다.



| LTV비율은 낮을수록 안전하다


주택담보대출비율을 말하는 LTV(loan to value ratio)는 은행이나 P2P투자사에서 대출자의 담보의 가치를 얼마나 인정하냐고 따지는 기준입니다. 


예를 들어 한 건축물의 담보가치가 50억이라고 했을 때 50억을 모두 인정해 50억을 대출해주었다가, 상황이 나빠져 담보가치가 50억 이하로 떨어질 경우 대출금을 회수하기 어려워질 수 있습니다. 이에 LTV 비율에 따라 대출이 가능하고, 예상가치 50억 담보에 LTV이 50%라면 25억까지만 대출이 가능하죠. 이에 안전한 투자를 원하는 투자자들의 경우 시장 상황이 나빠져 담보가치가 떨어져도 대출금을 무사히 상환할 수 있도록 LTV가 되도록이면 낮은 상품을 고르는 것이 안전합니다.




| 높은세금, 상품정보, 연체율 등 꼼꼼히 따져보고 투자할 것


이 외에도 소액부동산 투자시 따져봐야 할 부분은 상당히 많습니다. 높은 세금과 상품정보, 연체율 등을 고려해 투자상품을 골라야 합니다. 연 12% 수익률을 기대할 수 있다고 광고하지만, 수익형 부동산의 세금까지 계산해보면 실제로 보다 낮은 수익을 거두는 경우도 많고, 상환이 늦어 연체도 되는 경우가 있는 만큼, 상품을 철저하게 따져보고 투자하는 것이 좋습니다. 또한, 투자설명서상 상품정보 체크해보고, 내용이 부족한 부분은 반드시 전화로 문의해 살펴봐야 합니다. 만약 업체에서 투자상품에 대해 제대로 설명하지 못하거나 설명이 애매하다면 투자여부를 재검토하는 것도 좋은 방법입니다.






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