| 정부의 과도한 시장 개입은 미친 짓이다. - 밀턴 프리드먼-
1976년 노벨경제학상을 받은 밀턴 프리드먼은 시장경제에 대한 정부의 개입을 강조한 경제학자입니다. 이 프리드먼은 “정부의 과도한 시장 개입은 미친 짓이다”라고 말하면서 정부가 운전대로 시장을 움직여서는 안 된다고 주장하기도 했습니다.
| 부동산 규제가 오히려 집값 올렸다?
프리드먼의 말대로 정부의 부동산 규제로 아파트 가격이 잡으려고 했지만, 오히려 급등한 사례가 있습니다. 지난 참여정부에서는 집권하자마자 서민 주거 안정을 위해 부동산 투기꾼을 잡아야 한다고 주장하며 ‘부동산과의 전쟁’에 선전포고 했었습니다.
이에 강력 부동산 규제인 투기과열지구 확대, 재건축 초과이익환수제, 종합부동산세 신설, 주택거래 신고지역 지정, 다주택자 양도세 강화 등 2003~2007년까지 9번의 부동산 규제를 쏟아냈었죠. 하지만, 시장은 이런 부동산 규제를 비웃듯이 잡히지 않았고, 오히려 2003년에는 천정부지로 상승했고, 참여정부 5년간 서울 아파트가격은 56.58% 폭등하기도 했습니다.
실제로 당시 일주일만에 아파트 가격이 수 천 만원씩 오르는 일이 흔해지면서 큰 빚을 내서라도 집을 사도 무조건 이익을 본다는 심리까지 생기기도 했습니다.
| 참여정부의 부동산 규제 교훈 있었지만…집값은 여전히 높아
지난 참여정부와 부동산 시장 싸움의 바탕으로 이번 문재인 정부에서는 과거와 같은 일이 발생하지 않겠다며 각오를 했지만, 결국 부동산 규제의 풍선효과가 발생해 서울 아파트 가격이 급등하면서 지역 양극화만 심화됐습니다.
다주택자의 주택담보대출 금지와 보유세 인상, 양도세 중과 등의 부동산 대책과 3기 신도시 개발 등으로 서울 아파트 가격을 잡으려고 했지만, ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 나타나면서 입지가 좋은 서울 아파트 가격들의 가격 조정이 이뤄지지 않고 있는 것입니다.
실제로 지난해 1월 서울 아파트 중위가격이 7억원을 돌파한 데 이어 올해 6월에는 8억 3700여만원을 기록하면서 규제에도 가격은 내려가지 않는 상황이 이어지고 있죠. 문제는 서울과 경기도와 5대광역시 중위값 격차가 심화되고 있다는 것입니다.
지난 2016년 6월에만 해도 서울과 경기도의 아파트 중위가격 격차는 2억 5000여만원 수준이었지만, 2017년 3억원 2018년 4억 2000여 만원 등으로 격차가 벌어지다 올 6월 5억원 가량으로 차이가 확 벌어진 것입니다. 서울과 5대 광역시간의 중위값은 더 심합니다. 2016년엔 서울과의 격차는 3억 2000여만원에 불과했지만, 3년새 2배 가량 벌어진 6억원에 달하는 것으로 나타났기 때문입니다.
| 집값 안 잡히면 민간택지 분양가상한제, 전매제한 기간 확대하겠다
문재인 정부는 지난 참여정부에서 서울 집값을 잡기 위해 내놓은 ‘민간택지 분양가상한제’를 다시 한번 꺼내 들면서 더 강력한 규제를 내놓을 준비입니다. 하지만, 일각에서는 민간택지 분양가상한제로 분양가가 내려가면 주변 시세에 따라 가격이 재 형성되니 이 시세차익으로 로또분양이 나올 수 있다고 지적을 하고 있습니다. 이에 정부는 이 같은 지적에 분양가상한제로도 아파트 가격이 안 잡힌다면, 정부는 전매제한 기간을 확대해 분양가상한제의 약점을 보완하겠다는 설명입니다.
이렇게 규제에 규제를 더하면서 서울 집값 잡기에 힘을 쓰고 있는 분위기인데요. 하지만, 건설사들이 사업성 악화로 당초 계획했던 아파트 분양을 하지 않고, 재건축조합들이 사업을 진행하지 않는다면 서울 아파트 공급부족으로 가격은 더 치솟아 오를 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.
| 규제 VS 시장, 과연 누가 웃을까
이렇게 정부가 각종 부동산 규제를 꺼내놨음에도 집값이 잡히지 않자 추가 부동산 규제 카드를 꺼내 놓고 있지만, 업계에서는 단기적으로 분양가가 낮아지고 집값이 잡힐 수 있을진 몰라도 장기적 관점에서는 서울 아파트 공급 부족으로 향후 큰 문제가 될 수 있다고 말하고 있습니다. 그럼에도 정부는 규제의 약점을 규제로 보완하면서 치솟은 서울 집값을 잡고 안정적인 주택가격을 만들 것이라고 말하고 있습니다.
끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다.
“정부의 분양가 규제가 강한만큼, 민간택지 분양가상한제가 적용된다면 로또청약 현상이 심화될 것입니다. 실제로 이 규제가 시행되면 앞으로 1~2년새 서울 아파트 분양가격이 시세의 60~80% 지 낮아질 수도 있기 때문입니다. 이에 시세차익을 노린 투자자들이 몰릴 것이고 전매제한기간을 늘린다 하더라도 주변 시세보다 턱없이 낮은 분양가의 매력을 잡긴 어려울 것으로 보입니다”
