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누구도 믿지말고 의심해라…부동산 광고의 민낯

경제만랩 입력 2019.08.19 10:18 수정 2019.08.19 10:25
조회 374추천 0


우리가 매일 보는 광고에는 여러 종류가 있습니다. 공익광고나 정보성광고 그리고 상업광고 등이 있죠. 하지만, 가장 흔하게 보는 광고는 상업광고입니다. 상업광고의 경우 기업들이 상품이나 서비스에 대한 정보를 매체를 통해 소비자에게 전달하고 그 것을 구매하도록 설득하고 유도하는 광고입니다.


가장 쉽게 접할 수 있는 광고가 TV, 신문, 라디오, 버스 옥외광고 등이 있죠. 하지만 요즘에는 블로그광고나 SNS광고, 유튜브 광고 등을 통해 많은 상업광고가 쏟아져 나오고 있는 상황이죠. 부동산 시장도 이 같은 매체들을 활용해 아파트나 오피스텔 분양을 광고하고 있습니다.


하지만, 모든 광고에서도 그렇듯이 상품을 잘 팔리게 하기 위해 상품이 가지고 있는 기능을 부풀리고, 사실에 해당되지 않는 자료나 정보를 인용해 피해를 입는 경우가 종종 있습니다. 이 같은 피해 사례는 부동산 시장도 동일하게 적용되는데요. 오늘은 경제만랩이 부동산 광고에 대해 살펴봤습니다.



| 대박을 누릴 것만 같은 부동산 광고, 무엇을 조심해야 하나


유명 일간지 신문이나 인터넷에 검색만 해도 나오는 부동산 투자 리뷰들을 살펴보면 누구나 투자만 하면 쉽게 부자가 될 수 있을 것 같습니다. 토지를 사면 시세차익을 누릴 수 있을 것 같고, 수익형 부동산에 투자하면 매달 따박따박 월세가 나와 노후 걱정까지 사라지는 기분이 들기도 하죠. 이에 일부 사람들은 대박을 누린다는 광고문구에 유혹돼 순식간에 계약서에 싸인을 하기도 하죠.



하지만, 정작 큰 이익을 안겨줄 것 같은 수익률은 받을 수 없는 경우도 많고, 당장 개발이 이뤄진다는 정보와 달리 수년째 공사도하지 않는 경우, 혐오시설 사실을 숨기는 등 광고로 인한 피해는 정말 많습니다.



| 꿈의 열차 GTX…분명 최고의 교통호재 맞는데 공사 시작은 언제


부동산에서 가장 큰 영향을 미치는 부분이 교통 호재입니다. 특히 철도는 버스 등의 다른 대중교통보다 교통 체증에서 자유롭고 출발도착 시간도 비교적 정확해 교통호재에서도 가장 인기가 많습니다. 특히 지하철이나 경전철, GTX 등 도시 내 수송 철도에 대한 기대감도 높은 만큼 교통호재를 대상으로 한 광고가 많은 편이죠. 실제로 GTX 노선 관련 아파트 광고를 살펴보면 신규 철도노선이나 철도역이 생겨 인구 유입도 늘고 상권에 활기가 생기고, 주택가격도 덩달아 상승할 것이라고 말하고 있습니다.


하지만, 현실은 이처럼 순조롭게 진행되지 않죠 2기 신도시 아파트들은 분양할 때 광역교통분담금까지 냈지만, 개발은 고사하고 버스타고 출근하기도 쉽지 않죠. 이런 가운데 2기 신도시보다 서울에 더 가까운 3기 신도시 개발을 한다는 소식에 기존 2기 신도시 주민들이 분통이 터지기도 당연한 일이기도 합니다.



그도 그럴것이 GTX-A노선 추진과정만 돌이켜봐도 예비타당성 조사에만 수년이 걸렸고, 사업자 모집만 3차례에 2년이 걸렸고, 각종 영향평가도 수개월을 거쳤습니다. 여기에 착공식까지 개최됐지만, 삽을 뜨지 못하고 있죠. 여기에 GTX B노선이나 C노선은 아직 예타 중이거나 기본 계획도 잡혀있지 않은 상황입니다. 적어도 A노선보다 4~5년은 더 오래 걸릴 것으로 보입니다.


한 부동산 전문가는 “최대 시속 200km 속도로 달리는 GTX는 서울과 수도권의 신도시를 연결한다는 점에선 최적의 교통호재인 것은 사실입니다. 하지만, 계획처럼 순조롭게 이뤄지지 않고, 실행력도 낮은 만큼 GTX가 능사가 아니라는 점도 인정하고 대비해야 된다”고 말했습니다.




| 고무줄처럼 마음대로 늘리는 수익률


교통호재의 광고와 함께 수익형 부동산의 수익률 광고도 함께 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 월세 소득을 낼 수 있는 오피스텔이나 상가와 같은 수익형 부동산의 광고에도 함정이 있기 때문이죠. 일반적으로 아파트 분양물량보다 수익형 부동산 물량이 상대적으로 적지만, 수익형 부동산에 대한 광고는 흔하게 볼 수 있습니다. 주택의 경우 집값 상승세 등을 타고 수요자들이 스스로 정보를 찾아보는 경우가 많지만, 투자 수요를 겨냥한 수익형을 널리 알려야 하기 때문에 광고가 많은 편이죠.


특히, 수익형 부동산의 경우 수익률을 강조한 부분이 흔합니다. 현재 기준금리가 1%대의 바닥 수준이지만, 수익형 부동산은 연 8~9% 정도 수익률을 받을 수 있다고 말하니 관심을 가질 수 밖에 없죠. 하지만, 이 같은 수익률은 분양하는 회사들이 입맛에 맞게 설정할 수 있습니다.


예를 들어 한 오피스텔 한 채를 1억원을 주고 분양받아 월 60만원에 임대한다면 이 오피스텔의 연 수익률은 1년치 월세 수입 720만원을 1억으로 나눈 뒤 100을 곱하면 수익률이 7.2% 나올 수 있습니다. 여기에 보증금까지 받을 수 있다면 수익률은 더 높아질 수 있죠. 하지만, 이 같은 수익률은 세금을 제하지 않고 단순히 계산한 것으로 흔히 명목 수익률이라고 합니다. 그래서 어떻게 계산하느냐에 따라 얼마든지 수익률을 올리거나 내릴 수 있고 자본에 따라 수익률이 크게 변하니 본인의 자산현황을 파악한 뒤 직접 세금과 대출 이자 등을 따져 수익률을 계산해보는 것이 좋습니다.



| 중도금 무이자라고 홍보하고 뒤에선 이자를 분양가에 포함한 건설사, 불법 아니다?


아파트 분양 광고 중에 ‘계약금 10%, 중도금 80%, 잔금 10% / 중도금 전액 무이자 융자’ 라는 광고는 불법·거짓 광고라고 볼 수 없다는 판결도 있습니다.


실제로 서울중앙지방법원 민사합의부는 490여명이 중도금 무이자라는 허위 광고에 따른 피해를 배상하라며 대우건설을 상대로 낸 소송에서 원고 패소로 판결한 바 있습니다(2015가합521158). 재판부는 해당 광고 내용에 ‘중도금 전액 무이자 융자’ 라는 네 단어뿐이라며, 중도금 이자가 분양대금에 반영되지 않는 ‘완전 무상’이라는 의미가 담겼다고 단정할 수 없다고 밝히기도 했습니다.


| 허위광고인지 아닌지 직접 꼼꼼히 체크해볼 것.


이 외에도 부동산 광고로 피해보는 경우가 각양각색입니다. 실제로 파주시의 한 아파트 입주민들은 건설사가 분양광고에 아파트 정문과 인접한 군부대를 근린공원으로 표기하고 조감도와 공사현장 조형도에도 알리지 않는 것에 대해 허위광고로 손해배상하라고 소송을 제기하기도 했습니다.


하지만, 입주 후 3년후에 제기했다는 이유로 3년이 지나 소멸시효가 진행돼 원고 패소의 취지로 판결하기도 했습니다. 이처럼 부동산광고로 피해보는 경우가 많은데요. 이는 우리나라 대부분 부동산들이 분양한 뒤 공급되는 선분양을 택하고 있기 때문입니다. 현명한 내 집 마련과 투자를 위해 모든 정보가 들어있는 견본주택을 면밀히 살펴봐야 할 것입니다.

끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보도록 하겠습니다.
견본주택에 방문하면 유닛을 먼저 살펴보는 경우가 많습니다. 하지만 유닛보다 더 중요한 것이 입지 정보입니다. 일반적으로 견본주택에 방문하면 벽면에 광역위치도가 붙어있고 주변 지역 개발호재에 대한 정보가 정리돼 있습니다. 수분양자들은 이를 통해 견본주택의 장단점을 파악하고 개발호재나 대출 관련 내용도 꼼꼼히 살펴봐야 향후에 생길 수 있는 문제에 대처할 수 있습니다”













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