| 강남을 중심으로 전세난 일어날 수 있다
최근 부동산 시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)와 부동산규제, 제로금리, 공시가격 상승 등이 맞물리면서 아파트 가격이 대폭 하락하고 있습니다. 반면 강남 아파트 전셋값은 수 억원씩 오르며 급등세를 보이고 있습니다.
특히 강남의 경우 재건축 아파트의 이주가 본격적으로 시작되는 만큼 강남을 중심으로 전세물량 품귀현상이 나타나 서울 전반적으로 아파트 전셋값 급등할 것으로 전망되고 있습니다.
| 공시지가 높아진 강남…아파트 전셋값 더 치솟아 오를 전망
최근 서울 강남구의 전셋값이 가파르게 치솟고 있는 것으로 확인됐습니다. 지난해 1월에만 하더라도 강남구의 3.3㎡당 아파트 평균전세가격은 2786.3만원 수준이었지만, 올해 4월에는 3065.6만원으로 집계되면서 1년만에 7.28%라는 상승률을 보였습니다. 이 같은 강남구 아파트 전셋값 상승률은 서울 25개 자치구 중 가장 높은 것으로 나타났습니다.
실제로 같은 기간 서울 아파트 전셋값이 3.3㎡당 1770.9만원에서 1842.2만원으로 4.02% 상승한 것만 보더라도 강남구의 아파트 전셋값 상승률은 가히 압도적이라고 볼 수 있습니다. 하지만, 강남구의 아파트 매매 실거래가는 3개월만에 1억원씩 떨어지며 하락세를 보이고 있는 것으로 확인됐습니다.
| 3개월새 평균 1억 1000만원 떨어진 강남아파트
국토교통부의 실거래가를 살펴보면 서울 강남구 압구정동에 위치한 ‘미성2차’ 전용 74.4㎡의 경우 지난해 12월에만 하더라도 21억(10층)에 거래됐지만, 올해 3월에는 19억 5000만원(11층)에 실거래가 이뤄져 3개월만에 1억 5000만원이나 낮아졌습니다.
또한, 강남구 일원동에 위치한 ‘푸른마을 아파트’ 전용 84.93㎡(15층)도 지난해 12월 16억 5000만원에 거래되다, 올해 3월에는 8000만원 하락한 15억 7000만원(15층)에 매매됐습니다. 마찬가지로 일원동에 위치한 ‘상록수’ 전용 74.54㎡(4층)도 2019년 12월에 17억에 거래됐지만, 2020년 3월에는 1억원 하락한 16억(4층)에 실거래가 이뤄지면서 강남 아파트들이 대폭 낮아지고 있습니다.
이 같은 강남구의 아파트 가격 하락과 전셋값 상승은 재건축 이주와 자사고 폐지, 학군수요의 영향뿐만 아니라 최근에 아파트 공시가격도 대폭 증가하면서 보유세 부담도 높아져 전셋값을 높이거나 반전세로 돌리는 경향도 있습니다. 국토교통부가 내놓은 ‘2020년 공동주택 공시가격 인상안’을 살펴보면 서울시의 전년 공시지가 상승률은 14.75%로 나타났습니다.
이는 지난해 전년대비 14.01%보다 높아진 것입니다. 하지만, 강남의 경우 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 보인 25.57%로 보유세 부담이 압도적으로 커졌습니다.
| 집값은 내리고 전셋값은 오르고…전세시장은 긴장감 고조
이렇게 공시가격도 떨어진 상태에 한국은행이 코로나여파로 임시 금융통화위원회를 열어 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하해 사상 처음으로 기준금리 0.75%인 제로금리를 맞게 됐습니다. 통상적으로 금리를 낮추면 부동산 시장에 유동성 공급이 확대돼 아파트 가격이 치솟지만 이번 기준금리 인하는 통상적인 효과를 누리는 것이 어려울 것으로 보입니다.
업계에서는 이번 기준금리 인하는 실물경제에 대한 충격을 줄이려는 조치이기 때문에 아파트 가격 상승은 어려울 것으로 전망하고 있습니다. 다만 대출 금리가 낮아지면서 대출을 받아 전세로 갈아타려는 세입자가 늘어나면서 전세수요는 많아져 전세난 영향이 일어날 것으로 전망하고 있습니다.
끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다.
“최근 로또청약을 받기 위해 전세수요가 늘어난데다 보유세 증가, 금리인하 등으로 전세수요가 급증했습니다. 최근에는 집주인들이 보유세 부담이 커지면서 전세물량을 반전세로 돌리려는 분위기도 이어지고 있어 전세난이 시작될 것으로 보입니다”
