| 계약금보다 미래 집값이 더 떨어질 수 있다는 심리
# 서울 강동구에 내 집 마련을 하려는 김동석씨는 아파트 매입 계약서를 쓴지 일주일만에 집값이 5000만원이나 떨어진 것을 보면서 계약금을 날리더라도 계약을 해지할 지 고민하고 있습니다. 집값이 계속 하면 계약금 7000만원을 잃게 되지만, 잃는 계약금보다 향후 집값이 더 떨어질 수 있기 때문입니다.
부동산 정보를 공유하는 한 커뮤니티에서는 ‘아파트 구입 계약을 파기해야 할지’를 묻는 글들이 속속 생기고 있습니다. 최근 집값이 너무 많이 올랐다는 피로감이 있는데다, 코로나19 사태로 경기침체 위기감까지 번지면서 주택 매수심리가 대폭 낮아진 것입니다.
| 부동산규제와 코로나19 여파…서울 강남 아파트들도 가격 뚝뚝 떨어진다
최근 정부의 부동산 규제와 신종 코로나 바이러스(코로나19)의 영향으로 강남 재건축 아파트를 중심으로 서울 집값이 하락세를 보이고 있습니다.
실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 개포동에 위치한 ‘개포주공 6단지’의 전용 83.21㎡는 지난해 12월에 22억(5층)에 실거래가 이뤄졌습니다. 하지만 올해 3월에는 같은 면적이 20억(4층)에 거래되면서 불과 3개월만에 2억원이나 하락한 것으로 나타났습니다.
서울 강남구 압구정동의 ‘미성2차’ 전용 74.4㎡도 지난해 12월 21억(10층)에 거래됐지만, 올해 3월에는 19억 5000만원(11층)에 실거래가 이뤄지면서 1억 5000만원이나 하락한 것으로 확인됐습니다.
강남구 역삼동 ‘역삼 푸르지오’ 전용 59.8㎡ 역시 지난해 12월 17억 2500만원(21층)에 거래됐지만, 올해 3월에는 16억 7000만원에 매매가 이뤄져 5500만원 내려앉으면서 아파트 가격 하락세가 깊어지고 있습니다.
| 강남 아파트 공시가격 25.57% 올랐다!
아파트 가격이 뚝뚝 떨어지는 것은 코로나19 확산으로 실물경제가 타격이 입는 것만 아니라 올해 공동주택 공시가격이 급등하면서 보유세 부담이 커진 것도 원인입니다. 실제로 정부가 15억원 이상 고가 아파트의 공시가격을 집중적으로 올리면서 대규모 단지가 밀집된 강남권 아파트들의 공시가격이 20~40%씩 급등했기 때문입니다.
국토교통부에 따르면 서울 전체 아파트 평균 공시가격은 14.75% 올랐습니다. 이는 2007년 이후 13년 만에 최대치입니다. 하지만, 강남구는 서울 평균보다 훨씬 높은 25.57%의 상승률을 보였고, 서초구 역시 22.57%, 송파구 18.45%, 양천구 18.36% 등 고가주택 밀집지역이거나 그동안 아파트가격이 급등한 지역 위주로 공시가격이 많이 오른 것입니다.
이렇게 공시가격이 올라가자 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 높아지면서 다주택자들이 매물을 조금씩 내놓고 있고, 여기에 대출규제에 자금출처 조사 등 대출에 대한 규제가 강해지면서 가격 하락세가 이어지고 있습니다.
| 계약해지…아파트 가격 급등, 급락시기에 잦아
이렇게 아파트 가격이 급등하거나 급락하는 시기에는 아파트 매도자나 매수자들이 계약을 해지하는 경우가 많습니다.
실제로 이 같은 현상을 지난 2016~2018년에 경험한 바 있습니다. 당시에는 아파트 가격이 치솟으면서 아파트를 팔려는 매도자들이 계약을 철회하는 상황이었습니다.
한 예로 10억원의 아파트를 매매하기로 하고 1억원으로 계약을 했는데, 중도금이나 잔금 전에 아파트 가격이 12억으로 올랐다면, 계약금 1억원을 되돌려주더라도 11억원에 아파트를 처분할 수 있으니 계약을 해지하는 경우였습니다.
하지만, 올해에는 보유세와 코로나19 영향으로 집값이 급락하자 매수자들이 계약을 해지하는 경우입니다. 계약금보다 집값이 더 떨어질 것이란 분석으로 아파트 매매를 철회시키는 것입니다.
강남의 한 중개업소 관계자의 말을 들어보겠습니다.
“최근에 18억원에 달하는 아파트 계약이 있었는데 매수자가 1억 8000만원의 계약금을 포기하고 계약을 파기한 경우가 생겼습니다. 매수자의 개인적인 사정이기 때문에 계약 파기에 대한 정확한 배경을 알기 어렵지만, 재건축 아파트 가격이 더 떨어진다고 분석했을 수도 있습니다”
| 중도금 지급 이후 계약해지 하는 방법은3가지…합의해제, 법정해제, 약정해제
중도금이 지급된 이후에는 주택매매 계약을 해지하는 것이 사실상 불가능하다는 이야기도 나오고 있습니다. 하지만, 중도금을 지급한 이후에도 주택 매매계약을 해지할 수 있습니다.
| 집값 떨어졌다고 덜컥 매입하지 않고 계약 전까진 삼고초려 할 것
이처럼 집값 등락에 따른 변심, 자금문제 혹은 개인적 사정 등의 다양한 이유로 부동산 계약을 해지하는 경우가 늘어나고 있는데요. 하지만, 이렇게 아파트 매매 계약이 파기되면 양 당사자 모두 일정 손해를 감수해야 됩니다. 계약금 배액 상환에 따른 비용은 물론이지만, 계약에 따른 걸린 시간 손해도 봤기 때문입니다.
불가피하게 계약을 파기했다고 하더라도 해당 계약에 대한 중개수수료도 지불해야 되고, 시간과 비용을 줄이기 위해서라도 아파트 매입에 신중하게 임해야 할 것입니다.
끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다
“최근 코로나19와 보유세 증가 등으로 집값이 하락할 것이라는 전망이 쏟아지면서 계약해지를 찾는 사람들이 늘어나고 있습니다. 하지만, 아파트 가격이 이렇게 급등락하는 것이 일시적인지 장기적인지는 지켜봐야 하겠지만, 부동산거래는 일반적인 물건과 살 때와 달리 큰 돈이 오고 가기 때문에 주택 매매계약은 신중하게 임해야 할 것입니다”
