과거, 위례신도시와 문정법조타운, 제2롯데월드타워 등 굵직하고 풍부한 개발호재로 부동산시장에서 승승장구하던 송파구의 표정이 점점 어두워지고 있다. 정부의 강력한 부동산 규제정책에 힘을 잃었을 뿐만 아니라 단기간 급등한 주택가격이 시장에 부담을 주고 있기 때문이다. 특히, 올해부터 재건축초과이익환수제가 부활하면서 재건축단지들이 밀집해 있는 송파구에게는 큰 부담으로 다가왔을 것으로 보여진다.
강남권 유일의 신도시인 위례신도시(송파권역) 부동산시장도 잠잠하기 그지 없다. 하루 종일 고객들로 북새통을 이뤘던 부동산사무실도 이젠 정적만 흐르고 있다.
이러한 현상이 송파구 전역으로 확산돼가고 있다. 국내 최고의 마천루 ‘제2 롯데월드타워’의 수혜지이자 마이스(MICE)산업의 거점도시로 개발되는 잠실권역 아파트 거래도 멈춰선지 오래다. 또, ‘문정법조타운’과 ‘문정미래형업무단지’의 개발이 마무리단계에 접어들었지만 주변 부동산시장은 한적하기만 하다.
게다가, 송파구 권역 내에 수많은 아파트단지마다 재건축 관련 현수막이 붙어 있지만 부동산시장에선 기대감보단 불안감이 엄습하고 있다.
부동산전문리서치업체 ‘리얼투데이’는 아파트매매 거래량과 실거래가 현황을 중심으로 ‘송파구 부동산시장’을 집중 분석해봤다.
■ 올해 2월, 송파구 아파트 매매 거래량
송파구 부동산시장 현황을 공신력 있는 통계기관의 자료로도 충분히 확인해볼 수 있다. 먼저, 서울 부동산정보광장의 ‘아파트 매매 거래현황’을 살펴보면 올해 2월 아파트 매매 거래량이 77건에 그쳤다. 이는 지난 해 2월 거래량인 878건보다 무려 91.2%나 감소한 수치다. 부동산거래 신고기간이 계약일로부터 30일 내인 점을 감안하면 올해 2월 거래량이 소폭 늘어날 가능성은 있다. 하지만, 과거 사례를 비춰보면 거래량 변동폭이 매우 미세할 것으로 추정된다.
올해 2월 아파트 매매 거래량이 100건에도 못 미칠 것으로 예상된다. 거래량이 120건을넘어서지 못하면 주택 매매 실거래가 신고제가 도입된 2006년 이후 최저 거래량이 된다. 최악의 거래절벽이 2019년 도래하게 되는 셈이다.
■ 송파구의 ‘자존심’ 잠실도 무너진다.
한강변과 석촌호수공원을 품고 있는 송파구 최고 부촌 ‘잠실뻘’의 부동산시장도 기우뚱거리고 있다. ‘잠실 리센츠’와 함께 잠실 한강변의 랜드마크 아파트 ‘잠실 엘스’의 실거래가 동향을 살펴봤다. 잠실엘스는 과거 잠실주공1단지를 재건축한 아파트로 단지규모가 무려 5678가구에 달한다. 단지 바로 북쪽은 잠실한강공원이고 초등학교와 중학교를 모두 품고 있어 주거선호도가 매우 높은 아파트다.
우수한 입지를 갖추고 있는 만큼 아파트 가격도 만만치 않다. 전용 59㎡형도 13억~15억원 수준에 거래되고 있다. 잠실 최고 랜드마크 아파트의 지휘를 갖고 있는 이 아파트의 명성이 최근 들어 조금씩 흔들리고 있다.
지난 해 1월, 전용 59㎡형의 실거래가 중위값이 13억8,500만원 선(6건)이었다. 2017년 초 9억~10억원 사이에 거래됐다는 점을 감안하면 아파트 시세가 정말 가파르게 올랐음을 짐작해볼 수 있다.
하지만, 지난 해 8.27 부동산 대책과 9.13대책, 9.21대책까지 잇따라 발표한 이후 잠실엘스에도 이상현상이 감지되기 시작했다. 고가1주택에 대한 규제강화(종부세, 주택담보대출 등)도 잠실 부동산시장 침체에 한 몫 했다.
지난해 7월, ‘잠실엘스의 거래량(실거래 기준)’이 14건에 달했다. 8월 들어 7건으로 급감하더니 9월에는 3건으로 줄었다. 가을 성수기인 10월과 11월에도 거래가 각각 2건, 1건 이뤄졌다. 올해 2월에는 거래가 한 건도 없었다.
매수수요가 줄어들면서 아파트가격도 하락국면을 맞고 있다. 지난 해, 11월 15억2750만원으로 정점을 찍은 이후 12억~13
억원 초반 선에 거래되고 있다. 올해 1월 중위값도 12억9750만원에 불과하다. 지난 해 1월 13억8500만원(중위값)보다 약 1억원 가량 떨어진 가격이다. 또, 지난 해 실거래가 정점(15억2750만원) 대비 15.1% 하락했다.
송파구와 바로 옆 동네 강동구에서 아파트의 입주가 대대적으로 이뤄지는 만큼 앞으로도 주택가격 하락이 불가피해 보인다.
■ 새 아파트 거래도 주춤…물량 앞엔 장사 없나?
올해, 송파구 부동산시장의 가장 큰 복병은 가락시영재건축 아파트 ‘헬리오시티(9510가구)’였다. 이 아파트는 지난 해 12월부터 입주를 시작하면서 송파구 전역 부동산시장을 냉각 시켜버렸다. 약 1만 가구에 달하는 거대 입주물량이 공급과잉현상을 초래했기 때문으로 풀이된다.
지난해 1월, 헬리오시티의 분양권과 입주권은 23건이 거래됐다. 하지만, 올해 분양(입주)권 거래량은 단 4건(준공 전+준공 후)에 불과하다. 소유권 이전 등기 후에 거래되는 일반적인 매매 역시 한 건도 없다.
송파구의 핵심업무단지로 부상 중인 문정지구 내 신축 아파트들도 힘을 못쓰고 있다. 2016년에 준공된 ‘송파파크하비오 푸르지오’는 지난해 1월에만 11건이 거래됐었다. 올해 이 아파트의 거래(1~2월)는 단 한건도 이뤄지지 못했다.
위례신도시(송파권역) 부동산시장도 넘쳐나는 물량 앞에 무너지고 있다. ‘위례신도시 송파푸르지오(2015년 입주)’는 지난 1월에 6건이 거래됐다. 하지만, 올해는 현재까지 단 한 건의 거래(2월말 기준)도 성사되지 못했다.
익명을 요구한 위례신도시의 한 부동산은 “불과 1~2년 전만 해도 위례신도시 아파트를 찾는 주택수요가 넘쳐났지만 매물을 찾아보기가 어려웠다” 면서 “요즘도 매물이 많은 편은 아니지만 매수희망자들마저 관망세로 돌아서면서 거래가 완전히 멈춰선 상태”라고 한숨을 연거푸 내쉬었다.
■ 송파구의 눈물은 올해도 멈추지 않는다?
송파권역 부동산시장의 미래는 당분간 어두울 전망이다. 주변 지역에서 입주물량이 대거 쏟아져 나오면서 송파구 부동산시장에 위협이 되고 있기 때문이다. 리얼투데이에 따르면, 올해 송파구 바로 옆에 위치한 강동구에서만 7개 단지, 1만1,051가구가 새주인을 맞이할 채비를 하고 있다. 이는 2009년 이후 강동구의 최고입주물량이다.
위례신도시 내 공동주택의 분양도 올해 재개된다. 이 곳에선 올해 5개 단지, 3346가구가 분양을 준비 중이다. 분양 후 보통 2~3년 사이에 입주가 이뤄지므로 공급과잉현상이 장기화 우려도 점쳐진다.
리얼투데이의 한 관계자는 “위례신도시 내에 남아있는 분양물량이 많지 않은데다가 이미 주변에 생활편의시설이 다량 확충돼 있어 치열한 청약경쟁이 예상된다” 면서 “다만, 개포주공과 가락시영, 고덕주공, 위례신도시 등 강남4구 입주물량이 너무 많아 기존 부동산시장에 악영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없다”고 전했다.
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