과거 서울올림픽 이후 주택가격 급등을 막기위해 대량 공급된 80년~90년대생 아파트가 이제는 노후화 문제를 걱정하기에 이르렀다. 아파트 연식이 30년을 넘어서면 재건축 대상이 될 수 있을 정도로 노후화되는데, 이 말은 곧 주거 환경이 급속도로 열악해지고 있다는 의미다.
최근 지어진 아파트와 비교하면 내부 평면이나 상하수도, 열효율, 시스템, 커뮤니티, 주차장 등 불편한 사항이 한 두가지가 아니어서 준공 30년이 넘어서면 리모델링이나 재건축 등으로 방향을 설정하는 경우도 적지 않다.
하지만 재건축 추진도 쉬운 일이 아니다. 현재 재건축을 추진하기에는 규제가 강해 사업 초기 단지들이라면 넘어야할 산이 많다.
재건축 사업을 막는 대표적인 트러플 악재로 재건축 ‘안전진단 기준 강화’, 올해 본격 실시되는 '재건축초과이익환수제', 재건축 조합원의 분양신청 시 2년 실거주 의무 제도 등을 꼽을 수 있다.
노후 단지 모여 있는 곳 3인방 ‘서울.부산.인천’
아파트 고령화가 빠르게 진행되는 곳은 어디일까?
30년 전 아파트를 많이 건설한 곳, 과거 사람들이 많이 모여들었던 곳이다. 대표적으로 서울, 부산, 인천을 꼽을 수 있다.
2019년 통계청 주택총조사 자료에서, 전국 아파트 약 1,129만 가구 중 입주한 지 30년이 넘는 노후 아파트는 93만여 가구(8.25%)에 이른다. 서울은 전체 아파트 중 16.87%가 서른살을 넘겼고 부산 13.40%, 인천 12.32%를 기록해 오래된 아파트 비율이 10가구 중 1가구 이상이다.
지역을 좁혀보면 서울에서 노후 아파트가 모여 있는 곳은 주공 아파트가 있는 신시가지 형태의 동네다. 노원구(58,908)에서 준공 30년이 넘은 노후 아파트를 가장 많이 볼 수 있으며 송파구(35,214), 강남구(33,974), 양천구(30,720) 등도 3만가구가 넘는다.
인천은 최근 재개발 사업이 이어지고 있는 부평구가(18,287) 가장 많은 노후 아파트가 몰려 있었으며 남동구(17,494)가 다음을 차지했다. 부산은 부산진구(16,399)가 노후화된 아파트가 가장 많다.
주택의 노후화는 당장 거주하기에는 불편한 점이 많지만 미래를 봤을 때 신흥주거지역으로 새롭게 태어나는 경우가 많아 부동산 시장에서도 예의주시하는 곳이다. 특히 서울에서는 주공아파트가 모여 있는 곳은 비슷한 시기 정비사업이 진행될 가능성이 높아 과천 재건축처럼 일대가 미니 신도시급 주거단지로 다시 태어날 수 있다.
또 도심 재개발 사업도 낡은 주택들이 모여 있는 탓에 사업구역마다 개발사업을 진행하면 동네가 새롭게 만들어지는 기회가 있다.
정비사업이 추진되는 주요 단지를 살펴보면 노원구에서는 상계뉴타운에서 속도를 내고 있다. 1구역은 입주를 완료했고 6구역은 7월 분양한 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’이며 평균 경쟁률 59대 1로 1순위 마감했다. 재건축을 보면 지난해 정밀안전진단을 통과한 상계주공 5단지는 정비구역 지정에 들어가 본격적인 사업 출발을 알렸다. 상계주공 6단지는 지난 8월, 상계주공 1단지와 상계보람아파트는 11월말 예비안전진단 결과 D등급(조건부 재건축)을 받아 재건축 정밀안전진단 추진이 가능해졌다.
양천구에서는 목동신시가지 7단지가 지난달 1차 정밀안전진단 조건부 통과에 성공했으며 인근 신월시영아파트도 재건축 1차 안전진단을 조건부 D등급으로 통과했다
‘새 아파트 전성시대’는 현재진행형
이처럼 노후단지는 쌓이고 규제가 많은 재건축은 장기전이 되면서 오래된 동네일수록 신축이 귀해지고 있다. 내집마련을 원하는 무주택자뿐만 아니라 새 아파트 교체수요도 발생할 가능성이 큰 만큼 신축의 가치는 날로 커지고 있다.
예를 들어 서울에서 가장 많은 노후 아파트가 있는 노원구는 이달 입주를 진행하고 있는 ‘포레나 노원’이 신축 아파트로 가격이 고공행진 하고 있다. 이 단지는 입주와 동시에 노원구에서 가장 비싼 아파트가 되었다. 지난 10월 보류지(일반분양을 하지 않고 예비용으로 남겨둔 물량) 입찰을 통해 전용 84㎡가 13억5,999만원에 낙찰되었고 현재 조합원들이 부르는 호가는 15억원이다.
헌 집이 많은 곳은 새 집이 귀하니 분양시장 경쟁도 특히 치열할 것으로 보인다. 신규공급이 많지 않고 오히려 분양가상한제 시행으로 공급 감소가 예상되고 있어서다. 또 내년 2월부터 수도권 분양가상한제 대상 주택에 대해 최대 5년간 의무기간을 둬 매매시장에서 새 아파트 찾기가 어려워질 전망으로 연말, 연초 분양 시장은 그 어느 해보다 뜨거운 관심이 모아질 것으로 보인다.
먼저 서울은 본격적인 분양가상한제 시행으로 연말 민간분양을 찾아보기 어렵다. 강남 분양시장의 최대어로 꼽히는 '래미안 원베일리(신반포3차,경남)'가 있지만 분양 일정이 안갯 속으로 내년 초 나올 것으로 예상된다. 부산의 경우는 동래구 온천동 온천4구역 '래미안 포레스티지'가 내년초 분양될 예정이다. 총 4,043가구 중 일반분양 2,327가구가 나올 예정으로 규모가 큰 랜드마크 단지다.
인천은 부평구 청천동 청천1구역 ‘부평 캐슬&더샵 퍼스트’가 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 29층, 12개 동, 총 1,623가구 중 전용면적 59~84㎡ 1,140가구가 일반에 분양된다. 단지가 들어서는 청천∙산곡동에는 노후주거지 밀집지역으로 대규모 정비사업 진행하고 있어 앞으로 신흥주거타운이 될 전망이다. 또 2021년 상반기 개통예정인 7호선 산곡역이 단지 인근에 들어설 계획이어서 역세권 프리미엄도 누릴 수 있다.